Alquilar un departamento en Buenos Aires: cuáles son los barrios más caros y los más baratos de la Ciudad

El escenario inmobiliario llega a esta instancia del año marcado por una estabilidad que, pronostican los comercializadores, promete extenderse al menos hasta la primera mitad de 2026. En ese marco, el segmento de los alquileres residenciales evidencia moderación en términos de valores, con actualizaciones que siguen de cerca el indicador inflacionario general.

Este año, los valores se incrementaron algo más del 32%, y la oferta sigue potente, aunque sin la incorporación masiva de inmuebles que siguió al fin de la ley de alquileres. Hoy por hoy, los monoambientes cotizan, en promedio, los $460.000, mientras que las unidades de dos ambientes se ubican en torno a los 550.000.

De acuerdo a un monitoreo de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, las variaciones de los valores vienen ubicándose por encima de los promedios de 2024, pero con "incrementos claramente más contenidos".

"En términos interanuales, los valores crecieron en promedio un 32,07%, una variación muy cercana al aumento del nivel general de precios (31,3%), lo que evidencia una desaceleración en relación con los picos experimentados en 2023", detalló la consultora.

Alquileres: cómo se vienen dando los aumentos

"En la dinámica mensual se verificaron comportamientos diferenciados según la tipología: los cuatro ambientes fueron los que más aumentaron, con un alza del 4,74%, hasta alcanzar los 995.000 pesos", agregó.

Con relación a las otras alternativas de departamentos en alquiler, la firma señala que el precio promedio de los inmuebles de un ambiente se ubica en $460.000, mientras que las unidades de dos ambientes se ubican en los 550.000.

"Los tres ambientes mostraron además un ajuste mensual del 1,33%, situándose en $760.000", señaló Reporte Inmobiliario.

"La comparación interanual por categoría confirma ajustes relativamente alineados con la inflación: 31,3% para monoambientes, 37,5% en unidades de dos ambientes, 26,67% en tres ambientes, y 32,67% en cuatro ambientes", acotó.

En el relevamiento se subraya que el hecho de que todas las tipologías muestren incrementos interanuales casi calcados al IPC confirma que, en concreto, el mercado habría alcanzado un nuevo punto de equilibrio.

Así, el componente de expectativa, de peso central en meses pasados, ha perdido peso, por lo que el ajuste se explica cada vez más por el arrastre inflacionario y menos por tensiones derivadas de la oferta.

"Este desempeño refuerza un proceso de normalización luego de varios períodos atravesados por fuertes distorsiones regulatorias. Las variaciones actuales, más predecibles y próximas al comportamiento macroeconómico, marcan un mercado que recupera parámetros de funcionamiento tradicionales", señaló la consultora.

Para luego exponer: "En paralelo, la oferta disponible continúa expandiéndose: la cantidad de unidades en alquiler fue un 15,13% superior a la de octubre de 2024. La recomposición del stock se convirtió en un límite natural a la aceleración de precios y favorece un entorno de mayor competencia entre propietarios".

Alquileres en Capital Federal: los precios en los barrios más caros y más accesibles

En cuanto a los valores vigentes en la Ciudad, monitoreos de Reporte Inmobiliario detallan que, respecto de las unidades de un ambiente con mayor cotización, las cotizaciones más altas corresponden a Núñez ($567.500), Saavedra (550.000), Palermo (540.000) y Coghlan (520.000).

Del otro lado se alinean Tribunales ($375.000), centro, Microcentro y San Nicolás ($400.000), Congreso ($410.000), y Balvanera ($422.500).

Respecto de los dos ambientes, los precios más elevados se dan en Núñez ($720.000), Saavedra ($715.000), Villa Urquiza, Coghlan y Belgrano ($650.000).

En la vereda de enfrente se ubican Constitución ($465.000), La Boca ($485.500), San Nicolás ($520.000) y Villa Lugano ($525.000).

En lo que refiere a los departamentos de tres ambientes, Reporte Inmobiliario afirma que los inmuebles más caros están en Recoleta y Villa Ortúzar ($950.000 mensuales), Saavedra, Parque Chas y Palermo ($900.000).

Los precios de menor valía se distribuyen entre Constitución y Villa Lugano ($575.000), Tribunales ($635.000), centro y microcentro ($670.000).

Por último, y en lo que hace a los inmuebles de cuatro ambientes, los precios más altos están en Belgrano ($1.350.000 mensuales, sin expensas), Recoleta ($1.300.000), Villa Urquiza y Palermo ($1.200.000).

Los más "accesibles", en cambio, se ubican en Flores, centro y microcentro ($800.000), Floresta ($850.000) y Tribunales ($890.000).