Alquileres: se amesetó la oferta, los precios suben poco y así cotizan los departamentos según el barrio

A diferencia de lo que ocurrió hace muy pocos años, los alquileres residenciales entraron en una fase de relativa previsibilidad en términos de valores y, desde la derogación de la ley que regulaba a ese nicho, las opciones en cuanto a disponibilidad de inmuebles también han mostrado una franca mejoría. En el último año, el aquietamiento de los aumentos fue una constante, pero también comenzó a verse una amesetamiento de la oferta tras el incremento en el número de departamentos volcados al alquiler. La suba de los valores incluso se mantuvo por debajo de la inflación general, con un índice del orden del 28 por ciento. Hoy por hoy, la cotización promedio de un departamento de un ambiente en alquiler se ubica en torno a los $450.000 mensuales y sin expensas.

De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, en el año más reciente los valores de alquiler registraron un incremento promedio del 28,08% lo cual, en concreto, consolidó la desaceleración de los precios que comenzó a observarse a partir de diciembre de 2023.

Se consolida la quietud en el mercado de alquileres

"Este comportamiento ratifica el ingreso del mercado en una fase de ajuste más pausada, donde los aumentos tienden a alinearse con variables macroeconómicas de referencia y dejan atrás la volatilidad extrema que caracterizó a períodos anteriores", indicó la consultora.

En la misma línea, el análisis desagregado por tipología refuerza esta lectura. "Los monoambientes exhibieron una suba interanual del 31,5%, mientras que las unidades de dos ambientes mostraron un incremento del 35,59%, posicionándose como el segmento con mayor ajuste relativo", detalló la firma.

Para luego añadir: "En el caso de los departamentos de tres ambientes, el aumento fue del 25,2%, y en las unidades de cuatro ambientes se ubicó en torno al 20%. Estas variaciones reflejan un patrón de corrección heterogéneo, aunque en términos generales consistente con una convergencia gradual hacia niveles compatibles con la inflación y con la capacidad de pago de los hogares".

En cuanto a la oferta, Reporte Inmobiliario señala que la disponibilidad de unidades se mantuvo estable respecto de, por ejemplo, diciembre de 2024.

"El volumen de unidades en alquiler resultó apenas un 1,45% inferior. Esta estabilidad en el stock operó como un límite natural a la aceleración de precios, al tiempo que reforzó un escenario de mayor competencia entre propietarios, particularmente en los segmentos medios del mercado, donde la sensibilidad a los valores de publicación es más elevada", señaló la consultora.

Siempre según el informe, la persistencia de una oferta abundante consolida un contexto donde "la presión alcista pierde intensidad". El trabajo concluye que "en este nuevo equilibrio, el mercado comienza a exhibir mayor previsibilidad, con plazos de negociación más extensos y ajustes de precios más selectivos, en función de ubicación, calidad y estado de las unidades".

Los precios, según el barrio de Buenos Aires

En cuanto a los valores vigentes en la Ciudad, el monitoreo de Reporte Inmobiliario detalla que, respecto de las unidades de un ambiente con mayor cotización, las cotizaciones más altas corresponden a Núñez ($630.000), Saavedra (595.000), Palermo (580.000) y Villa Crespo (550.000).

Del otro lado se alinean La Boca ($410.000), Liniers (420.000), Centro y Microcentro ($435.000) y Congreso (437.000).

Respecto de los dos ambientes, los precios más elevados se dan en Núñez, Parque Chas y Saavedra ($700.000), Palermo (690.000), Chacarita, Coghlan y Colegiales (680.000).

En la vereda de enfrente se ubican Constitución y La Boca ($480.000), Centro y Microcentro (510.000), San Cristóbal (520.000) y Boedo (547.500).

En lo que refiere a los departamentos de tres ambientes, Reporte Inmobiliario afirma que los inmuebles más caros están en Parque Chas y Villa Urquiza (más de $1 millón), Recoleta (995.000), Retiro (990.000) y Mataderos (980.000)

Los precios de menor valía se distribuyen entre Centro y Microcentro, Congreso, San Nicolás y Tribunales ($700.000), Villa General Mitre (715.000) y Constitución (730.000).

Por último, y en lo que hace a los inmuebles de cuatro ambientes, los precios más altos están en Colegiales ($1.360.000), Recoleta (1.350.000), Palermo (1.300.000) y Belgrano (1.250.000).

Los más "accesibles", en cambio, se ubican en Once ($800.000), Barracas y Tribunales (850.000), y San Telmo (865.000).