Levantarán un nuevo polo comercial en una zona clave de la Ciudad de Buenos Aires
El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires viene avanzando firme en la consolidación del Distrito Joven, un corredor de siete kilómetros que busca reconciliar a los ciudadanos con el Río de la Plata. Se trata de un trazado que recorre toda la Costanera Norte y en el cual se plantean diferentes proyectos y alternativas para desarrollar desde espacios verdes, hasta nuevos emprendimientos comerciales y locales de comida.
En ese marco, el gobierno porteño impulsa la creación de un nuevo polo gastronómico en el denominado Sector 5, ubicado en una zona estratégica de la Costanera Norte, cercano a lo que históricamente fue el predio de Tierra Santa y de Parque Norte.
Se trata de uno de los puntos más ambiciosos de esta transformación que se llevará a cabo mediante una licitación que acaba de ser convocada por las autoridades de la Ciudad que no busca simplemente un "alquiler" de tierras, sino un proyecto integral de diseño, remodelación, mantenimiento y explotación comercial.
El objetivo es doble ya que, por un lado, se pretende garantizar que una parte significativa del predio sea de acceso libre, con mobiliario urbano moderno y conectividad peatonal, y por otra se intenta desarrollar propuestas gastronómicas, culturales y de entretenimiento que den vida a la zona, especialmente durante la noche.
Con ese objetivo, el pasado 2 de febrero se publicó en el Boletín Oficial de la Ciudad la Disposición N.° 37/DGCOYP/26, mediante la cual se explica que la Ley N° 5.961 autorizó al Poder Ejecutivo a otorgar en concesión de uso y explotación a los espacios ubicados en el polígono identificado en su Plano Anexo I, Distrito U14 "Distrito Joven Costanera Norte", por un plazo de hasta 10 años.
Canon base
La norma también menciona que se permite la construcción de este tipo de proyectos en los espacios de dominio de la Ciudad que se encuentren sujetos a concesión u otorgamiento de uso y explotación mediante el régimen de obra pública o concesión de obra pública.
En el caso del proceso de licitación de los locales dentro del llamado Sector 5 de Costanera Norte, el Banco Ciudad llevó a cabo la correspondiente tasación, informando que el canon base para el proceso debe ubicarse en los $2.820.000.
La resolución también aprueba el Pliego Único de Bases y Condiciones, con sus respectivos anexos, y el Pliego de Especificaciones Técnicas para dicha concesión y que fueron elaborados por la Dirección General Concesiones y Permisos.
La convocatoria abarca "el diseño, construcción, mantenimiento, uso y explotación comercial del Sector N° 5 "Costa Salguero", correspondiente al Distrito Joven Costanera Norte", con nomenclatura catastral circunscripción 19, sección 15, manzana 184, por el término de 10 años".
Adicionalmente, la norma determina que la presentación de las ofertas se realizará en la Dirección General Concesiones y Permisos, ubicada en Avenida Martín García Nº 346, 2° Piso, de la Ciudad, hasta las 12:00 horas del próximo 11 de marzo.
El mismo día se procederá a la apertura de las ofertas, a las 12:30 horas, en el mismo lugar y, a los fines de coordinar las visitas a los espacios a licitarse, los interesados deberán contactarse con la Dirección General Concesiones y Permisos.
Las visitas podrán efectuarse hasta cinco días antes de la fecha de apertura de ofertas, contactándose con una anticipación mínima de 48 horas al vencimiento de dicho plazo.
Características técnicas
En cuanto a los detalles técnicos de la concesión, el pliego establece que las obras se llevarán a cabo en la franja costera que abarca desde la altura del Aeroparque Jorge Newbery hasta el límite con la zona de boliches de la Costanera.
El pliego exige además que el adjudicatario se haga cargo de la infraestructura básica (iluminación, seguridad y parquización) de las áreas comunes circundantes.
A diferencia de las décadas de los 90, donde la Costanera era un enclave de boliches cerrados, el nuevo pliego del Sector 5 prioriza el desarrollo de locales de gastronomía de autor, con terrazas abiertas al río.
También permite espacios para muestras de arte o eventos pequeños y propuestas que incluyan techos verdes, gestión de residuos y materiales de bajo impacto ambiental.
Actualmente, los procesos licitatorios del Distrito Joven han superado las etapas de audiencias públicas y para el Sector 5, se busca que los adjudicatarios no solo presenten una oferta económica competitiva (canon mensual), sino que demuestren solvencia técnica para ejecutar obras que queden como patrimonio de la Ciudad una vez finalizada la concesión.
Integración urbana
La idea es privilegiar actividades de esparcimiento orientadas a jóvenes, adultos jóvenes y al público en general que, "por sus características de emplazamiento, y su distancia respecto de los distritos residenciales, constituirá una unidad recreativa, natural, cultural, deportiva, conmemorativa, patrimonial y gastronómica, con espacios verdes de uso público".
Contará con sub áreas de integración urbana entre ciudad y puerto, con localización de usos mixtos y las tierras que sean ganadas al Río de la Plata, lindantes con la Av. Costanera Rafael Obligado y los límites del Distrito Joven Costanera Norte, serán parte de esta área.
De todos modos, el pliego no admite la subdivisión parcelaria aunque se podrán sectorizar para delimitar concesiones o permisos de uso.
A estos efectos se consideran diferentes sectores como un parque público, recreativo, cultural, de esparcimiento, comercial y de servicios.
La zona deberá ocuparse en un 23% con esos usos previstos, mientras que el 77% restante será destinado a espacio público parquizado, debiendo vincularse al espacio verde público del Sector 4 así como el Paseo Costanera.
Además, el camino de ribera tendrá un ancho de 50 metros y en las edificaciones existentes se permiten tareas de demolición, transformación y reforma, siempre que no se supere la superficie de ocupación máxima establecida en el párrafo anterior.
Actividades diurnas y nocturnas
La altura máxima de construcción permite hasta 12 metros y por encima sólo podrán ubicarse tanques de distribución de agua, locales para máquinas de ascensores, cajas de escalera, calderas, chimeneas, instalaciones de acondicionamiento de aire y parapetos de azotea.
En el renglón de usos permitidos, el pliego admite el desarrollo de actividades diurnas y nocturnas de esparcimiento, deportivas, culturales, comerciales, complementarias, tales como locales de representación o exhibición; establecimientos de lectura gastronómicas; locales deportivos, a excepción de clubes y polígonos de tiro.
También se admiten salones de fiesta y boliches; restaurantes; pizzerías; bares; cafés cervecerías; heladerías; quioscos y hasta la instalación de áreas de servicios públicos como Comisarías y Centro de atención primaria de salud de la Red Sanitaria de la Ciudad.
Se podrán construir también hoteles; oficinas; estacionamientos; centros de exposiciones y de eventos; patios y mercados gastronómicos; espacios de coworking, entre otros usos.
Los proyectos que superen las alturas permitidas deberán contar con la aprobación previa de la Administración Nacional de Aviación Civil (ANAC), teniendo en cuenta la cercanía del nuevo polo comercial al Aeroparque Metropolitano.
Del mismo modo, el pliego obliga a que los usos en las plantas bajas de las edificaciones permitidas, deben garantizar su funcionamiento en horarios diurnos y nocturnos.
Mantener el paisaje
Además, se recuerda que "los futuros rellenos a realizarse sobre Río de la Plata colindantes con Distrito Joven Costanera Norte, deben mantener las condiciones de los usos admitidos en cada uno de los sectores adyacentes a los mismos, de conformidad con los límites establecidos".
La norma aclara que "ningún edificio podrá contrariar la armonía del paisaje, cualquiera sea la expresión arquitectónica que se adopte, privilegiando aquellas construcciones eco sustentables, flexibles, que cuenten con una terraza verde accesible y absorbente en observancia con la normativa vigente", detalla la disposición.
En otro de los artículos, el pliego explica que "el oferente presentará -junto con la oferta- la propuesta edilicia, constructiva y funcional, para el espacio objeto de la presente licitación".
En este sentido, se podrán refuncionalizar los edificios existentes o proponer modificaciones, ampliaciones o adecuaciones cumpliendo los lineamientos establecidos.
La oferta deberá describir con precisión la propuesta constructiva a desarrollar; las actividades y usos; el horario propuesto de funcionamiento; el equipamiento fijo y móvil a instalar y las instalaciones complementarias de cada uno de los espacios.
En cuanto al plazo máximo para la ejecución de obras y trabajos será determinado por el área de gestión que se designe para la supervisión de obra, aunque se estima un período de ejecución de la obra de 90 días corridos.
"La fecha base de este plazo quedará determinada por la fehaciente aprobación de la Dirección General de Registro de Obras y Catastro y toda solicitud de modificación del plan deberá ser formulada, por escrito y con la debida anticipación a la Dirección General Concesiones y Permisos, para su evaluación", concluye la norma.