Las empresas vuelven a apostar por las oficinas top y cambia el mapa inmobiliario de Buenos Aires
Después de varios años marcados por la pandemia, el trabajo remoto y un fuerte exceso de oferta, el mercado de oficinas premium de Buenos Aires comienza a mostrar señales concretas de recuperación.
Los datos del segundo trimestre de 2026 reflejan un cambio de tendencia que el sector esperaba desde hace tiempo: las empresas volvieron a alquilar espacios, la vacancia siguió bajando y la demanda volvió a superar a la oferta.
Por lo menos así surge de analizar el último relevamiento de Colliers, que muestra que la tasa de vacancia descendió hasta el 13,97%, frente al 14,5% del trimestre anterior, mientras que la absorción neta alcanzó los 11.434 metros cuadrados positivos, una cifra que confirma que durante el período se ocuparon más oficinas de las que quedaron libres.
Pero detrás de ese número hay un fenómeno más profundo ya que después de varios ejercicios en los que las compañías devolvían metros cuadrados como consecuencia del home office y de los programas de reducción de costos, ahora el mercado empieza a mostrar el movimiento inverso.
Las empresas vuelven a firmar contratos, amplían superficies o relocalizan sus operaciones hacia edificios de mayor calidad.
Es más, la superficie vacante se redujo de casi 292.300 m² a 281.512 m², sobre un inventario total que supera los dos millones de metros cuadrados de oficinas Clase A y A distribuidas en los principales corredores corporativos de la Ciudad de Buenos Aires y el norte del conurbano.
Otro dato que explica la mejora es que durante el trimestre no ingresó ningún edificio nuevo al mercado.
Esta ausencia de nueva oferta permitió que la recuperación de la demanda impactara directamente sobre la disponibilidad de oficinas, algo que no ocurría desde hacía varios años.
Para desarrolladores, propietarios e inversores institucionales se trata de una señal relevante porque confirma que el mercado comienza a dejar atrás el período de sobreoferta que se inició tras la pandemia y que obligó a renegociar contratos, reducir alquileres y ofrecer incentivos para captar inquilinos.
Las razones de un nuevo escenario
Pero el cambio no responde únicamente a una mejora de la economía ya que también refleja una transformación en la estrategia inmobiliaria de las empresas, que dejaron de priorizar exclusivamente la reducción de costos para volver a poner el foco en la calidad de los espacios de trabajo, la atracción de talento y la productividad.
Las oficinas ya no son vistas únicamente como un gasto y en muchas compañías vuelven a convertirse en una herramienta de gestión para fortalecer la cultura corporativa y favorecer los esquemas híbridos de trabajo que terminaron imponiéndose después de la pandemia.
Ese cambio explica por qué los edificios más modernos y eficientes son hoy los que concentran la mayor parte de la demanda, mientras que los inmuebles más antiguos siguen teniendo mayores dificultades para recuperar ocupación.
La recuperación, sin embargo, no se distribuye de manera uniforme, según surge de documento publicado por Colliers.
Mientras algunos corredores corporativos vuelven a captar empresas y reducen rápidamente su disponibilidad, otros todavía cargan con las consecuencias del cambio que provocó el trabajo remoto y la mudanza de muchas compañías hacia edificios más modernos.
Por caso, el informe muestra que Norte CABA fue el submercado con mejor desempeño del trimestre al registrar una absorción positiva de 7.030 metros cuadrados, seguido por Norte GBA, que incorporó otros 5.922 metros cuadrados.
Ambos corredores concentran buena parte de los edificios más nuevos, con mejores estándares de sustentabilidad, amplias plantas libres, amenities y mayor disponibilidad de estacionamientos, atributos que hoy pesan cada vez más en las decisiones de las empresas.
También mostraron resultados positivos Puerto Madero, Plaza San Martín y Microcentro, aunque con volúmenes considerablemente menores.
En cambio, Catalinas registró una absorción negativa de 4.177 metros cuadrados, mientras que Macrocentro Norte perdió otros 944 metros cuadrados, reflejando movimientos puntuales de algunas compañías.
Paradójicamente, Catalinas sigue siendo el corredor más consolidado del mercado premium con una tasa de vacancia que apenas alcanza el 4,73%, una de las más bajas de Buenos Aires, lo que demuestra que la salida de algunos inquilinos no modificó significativamente el equilibrio de la zona.
En el otro extremo continúa ubicándose el Microcentro, donde la vacancia ronda el 20%, casi cinco veces más que en Catalinas.
El distrito todavía enfrenta las consecuencias de la fuerte migración de empresas hacia otros corredores iniciada después de la pandemia y del proceso de reconversión urbana impulsado por el Gobierno porteño para transformar edificios de oficinas en desarrollos residenciales, hoteles y proyectos de usos mixtos.
Puerto Madero, por su parte, mantiene una situación relativamente estable con una vacancia inferior al 10%, consolidándose como uno de los mercados más buscados por empresas vinculadas a servicios profesionales, tecnología, finanzas y compañías multinacionales.
Otro dato que surge del informe es que la mayor disponibilidad de superficie sigue concentrándose en los corredores como Norte GBA, que reúne más de 72.800 metros cuadrados vacantes, mientras que Norte CABA supera los 60.400 metros cuadrados.
Esa oferta representa una oportunidad para compañías que buscan ampliar operaciones sin afrontar los valores más elevados de Catalinas o Puerto Madero.
Qué priorizan las empresas
Para las consultoras inmobiliarias, el comportamiento de estos corredores confirma un cambio estructural.
Hoy las compañías prefieren edificios eficientes, flexibles y con mejores prestaciones antes que la ubicación tradicional. La cercanía al transporte público, las certificaciones ambientales, los espacios colaborativos y la posibilidad de adaptar las plantas a esquemas híbridos pasaron a tener un peso decisivo al momento de elegir una oficina.
Este escenario redefinió el mapa corporativo de Buenos Aires y marca cuáles serán las zonas con mayor potencial de crecimiento en los próximos años.
Alquileres estables y un mercado atractivo
Aunque la demanda comenzó a recuperarse, según Colliers los valores de alquiler todavía muestran que el mercado continúa buscando un nuevo equilibrio.
A diferencia de otros ciclos expansivos, el informe explica que la mejora en la ocupación aún no se traduce en un aumento significativo de los precios, ya que todavía existe una oferta importante de metros cuadrados disponibles.
Según el relevamiento, el asking rent promedio se ubicó en u$s22,42 por metro cuadrado mensual, apenas por debajo de los u$s22,57 registrados en el trimestre anterior.
La baja es prácticamente marginal y refleja un mercado donde los propietarios empiezan a recuperar poder de negociación, aunque todavía compiten para atraer a los inquilinos de mayor calidad.
Para Colliers, las diferencias aparecen al analizar cada segmento en donde las oficinas Clase A mantienen un alquiler promedio de u$s23,27 por metro cuadrado, mientras que las Clase A se ubican en torno a u$s20,43.
Los corredores con los alquileres más elevados siguen siendo Norte CABA, con valores superiores a u$s27 por metro cuadrado, seguido por Puerto Madero, Catalinas y Plaza Roma, donde continúa concentrándose la demanda de multinacionales, compañías tecnológicas, estudios jurídicos, consultoras y empresas de servicios financieros.
Se frenan los lanzamientos
Otro dato relevante del informe es que la recuperación del mercado no está siendo acompañada por una ola de nuevos desarrollos. Durante el segundo trimestre no se incorporó ningún edificio al inventario, lo que permitió que la absorción positiva impactara directamente sobre la reducción de la vacancia.
Actualmente permanecen casi 60.000 metros cuadrados en construcción, una cifra considerablemente inferior a la de los años previos a la pandemia, cuando el mercado sumaba grandes proyectos de manera permanente.
La explicación responde a varios factores como que los desarrolladores mantuvieron una actitud prudente después del fuerte aumento de la vacancia registrado entre 2020 y 2023.
Por otro lado, el encarecimiento del financiamiento y la incertidumbre económica retrasaron el lanzamiento de nuevos emprendimientos.
Entre los principales jugadores del mercado de oficinas premium aparecen desarrolladoras como IRSA, Raghsa, Consultatio, Huergo y otros inversores institucionales, responsables de buena parte de los edificios corporativos más emblemáticos de Catalinas, Puerto Madero y el corredor norte.
En paralelo, la expansión de operadores de espacios flexibles como WeWork, HIT Cowork y otras firmas también modificó la forma en que muchas empresas utilizan sus oficinas, ofreciendo contratos más cortos y mayor flexibilidad.
Para el sector inmobiliario, la combinación de menor vacancia, absorción positiva y estabilidad en los alquileres constituye una señal alentadora.
Si la actividad económica mantiene su recuperación y las empresas continúan ampliando operaciones, el mercado podría ingresar en una nueva etapa de crecimiento, esta vez impulsada por una demanda más selectiva que privilegia edificios sustentables, eficientes y preparados para los nuevos modelos de trabajo híbrido.
Después de varios años en los que la principal preocupación era qué hacer con los metros vacíos, el desafío comienza a ser otro: desarrollar oficinas capaces de responder a las nuevas exigencias de las empresas y acompañar un ciclo que, lentamente, vuelve a mostrar signos de expansión.
Esa recuperación cobra mayor relevancia cuando se la analiza en perspectiva y se recuerda que apenas cinco años atrás, el segmento de oficinas premium atravesaba una de las peores crisis de su historia reciente.
La irrupción de la pandemia aceleró el trabajo remoto y llevó a cientos de empresas a reducir superficies, renegociar contratos o directamente abandonar edificios completos.
Como consecuencia, la vacancia trepó a niveles récord y numerosos desarrolladores frenaron proyectos, mientras propietarios debieron ofrecer importantes incentivos para retener inquilinos.
El impacto fue especialmente fuerte en Buenos Aires, donde durante la década anterior se habían construido cientos de miles de metros cuadrados de oficinas Clase A y A , impulsados por la llegada de multinacionales, bancos, tecnológicas, estudios jurídicos y empresas de servicios profesionales.
La combinación entre una oferta creciente y una demanda en retroceso generó un fuerte desequilibrio que tardó varios años en comenzar a corregirse.
Ahora, el escenario empieza a cambiar y las empresas ya no discuten si mantener o no una oficina, sino qué tipo de oficina necesitan.
El modelo híbrido terminó imponiéndose y eso modificó las prioridades, con menos metros cuadrados, pero en edificios de mayor calidad, con certificaciones ambientales, plantas flexibles, espacios colaborativos, amenities y buena conectividad.
En ese contexto, los especialistas consideran que la reducción de la vacancia y la absorción positiva registrada durante el segundo trimestre pueden marcar el inicio de un nuevo ciclo para el mercado corporativo.
Si la economía mantiene un escenario de mayor estabilidad y las compañías continúan avanzando con proyectos de expansión, la demanda podría seguir creciendo durante los próximos trimestres. Para desarrolladores, fondos inmobiliarios e inversores, la recuperación también podría abrir una nueva ventana de negocios.
Una menor vacancia suele traducirse, con el tiempo, en una mejora de los alquileres y en una mayor valorización de los activos, dos variables que el sector sigue de cerca después de varios años de ajuste.
Los datos de Colliers muestran que ese proceso ya comenzó y el mercado de oficinas premium volvió a mostrar movimiento y empieza a redibujar el mapa inmobiliario corporativo de Buenos Aires, con nuevos polos de crecimiento, una demanda más selectiva y empresas que vuelven a apostar por la presencialidad como parte de su estrategia de negocios.