El Gobierno le pone cartel de venta a dos terrenos estratégicos de Buenos Aires
La venta de inmuebles estatales volvió a ocupar un lugar central en la estrategia del Gobierno para atraer inversiones privadas.
Esta vez, la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) lanzó dos subastas de terrenos ubicados en zonas estratégicas de la Ciudad de Buenos Aires.
Se trata de una decisión que no sólo busca desprenderse de activos considerados ociosos, sino también abrir la puerta a nuevos desarrollos inmobiliarios en barrios donde conseguir tierra disponible se volvió cada vez más difícil.
Un mismo atributo para dos terrenos diferentes
En este caso, son dos de los primeros activos urbanos que la Nación pone en el mercado durante el segundo semestre.
Y lo hace en un contexto en el que las desarrolladoras comenzaron a recuperar el interés por la compra de terrenos ante las expectativas de una mayor actividad del sector y una progresiva reactivación del negocio inmobiliario.
La operación involucra un predio ubicado sobre Avenida Córdoba 5405/11, en Villa Crespo, y otro en Francisco Acuña de Figueroa 981, en Almagro.
El de mayor tamaño es el primero que posee una superficie de 1.155,72 metros cuadrados, actualmente presenta edificaciones abandonadas y parcialmente destruidas y saldrá a subasta con un precio base de u$s4.332.155. La puja se realizará el próximo 4 de septiembre y el interés del mercado está puesto en el potencial del terreno para desarrollar nuevos proyectos.
El segundo inmueble cuenta con una superficie de 230,31 metros cuadrados y tendrá un precio base de u$s381.690. La subasta fue convocada para el 20 de agosto próximo y, por sus dimensiones y ubicación, aparece como una oportunidad orientada a desarrolladores medianos o inversores que buscan levantar edificios residenciales en una de las zonas con demanda sostenida de la Ciudad.
Aunque se trata de terrenos de características diferentes, ambos reúnen un atributo que hoy escasea en el mercado porteño.
Es decir, la ubicación en barrios consolidados y potencial para transformarse en nuevos proyectos residenciales o de usos mixtos, siempre de acuerdo con la normativa urbanística vigente.
El lote de mayor tamaño se encuentra sobre la avenida Córdoba, a metros de Juan B. Justo y muy cerca del límite con Palermo y Chacarita, según la información difundida por la Agencia de Administración de Bienes del Estado.
Tiene además sectores con vegetación, por lo que el verdadero atractivo para el mercado no está en las construcciones existentes sino en el valor estratégico del terreno.
El otro representa una oportunidad distinta, orientada a desarrolladores medianos o inversores que buscan levantar edificios en uno de los barrios con mayor demanda residencial de la Ciudad.
Mucho más que una simple subasta
Más allá de estas ventas, la decisión refleja una estrategia más amplia del Gobierno como es la de convertir propiedades estatales sin utilización en proyectos capaces de movilizar inversión privada, generar actividad económica y revitalizar sectores urbanos.
Para el mercado inmobiliario, este tipo de operaciones suele ser seguido con atención ya que la tierra se convirtió en uno de los bienes más escasos dentro de la Ciudad de Buenos Aires.
La mayor parte de los grandes lotes ya fue desarrollada y cada vez aparecen menos oportunidades para levantar emprendimientos de escala en barrios consolidados.
Por eso, cuando el Estado pone en venta terrenos con buena ubicación, el interés trasciende el valor de la operación. Constructoras, desarrolladoras, fondos de inversión y fideicomisos inmobiliarios suelen analizar estas subastas como una oportunidad para incorporar uno de los activos más difíciles de conseguir en el mercado: suelo urbano apto para nuevos proyectos.
Un resultado observado de cerca por el sector
Las dos licitaciones no sólo permitirán medir el apetito de los inversores por nuevos desarrollos, sino también anticipar si la AABE acelerará durante los próximos meses la salida al mercado de otros inmuebles públicos ubicados en zonas de alto valor inmobiliario.
Villa Crespo, el barrio protagonista del mercado
Si hay un terreno que concentra la atención de los desarrolladores es el ubicado sobre Avenida Córdoba 5405/11, no sólo por su superficie, sino por el lugar donde está emplazado.
Se trata de uno de los sectores que más cambió dentro del mapa inmobiliario porteño durante la última década.
Villa Crespo dejó de ser un barrio de transición entre Palermo y Chacarita para convertirse en un polo de inversión propio.
La expansión del corredor de Palermo, el crecimiento de la actividad gastronómica y comercial, la mejora de la conectividad y las transformaciones urbanas derivadas del viaducto del ferrocarril San Martín impulsaron un proceso de valorización que atrajo a desarrolladoras de primera línea.
A eso se suma que mientras en Palermo la oferta de grandes parcelas prácticamente desapareció, Villa Crespo todavía conserva algunos terrenos capaces de albergar proyectos de mayor escala. Esa disponibilidad, cada vez más limitada, explica por qué cada nuevo lote que aparece en el mercado despierta interés inmediato.
El predio que ahora subasta la AABE reúne varias de esas condiciones.
Tiene frente sobre dos avenidas de alto tránsito, se encuentra próximo a estaciones de subte y ferrocarril y está rodeado por una zona que combina viviendas, oficinas, comercios y servicios.
Para un desarrollador, esa combinación amplía las alternativas para pensar proyectos residenciales, edificios de usos mixtos o emprendimientos orientados a la renta.
En tanto, el inmueble de Acuña de Figueroa 981, en Almagro, responde a otra lógica de negocio.
Su menor superficie lo vuelve atractivo para constructoras medianas, fideicomisos o inversores que buscan desarrollar edificios residenciales en un barrio con demanda sostenida, buena conectividad y un mercado de alquileres que históricamente mostró un nivel de ocupación elevado.
Cómo funcionan las subastas de la AABE
Los inmuebles serán vendidos mediante SUBAST.AR, la plataforma electrónica utilizada por el Estado nacional para comercializar bienes públicos.
El mecanismo exige que los interesados se registren previamente, acepten las condiciones establecidas en el pliego y constituyan las garantías correspondientes.
Una vez cumplidos esos requisitos, pueden participar de la puja virtual, donde el inmueble se adjudica al oferente que presente la mejor propuesta económica y reúna las condiciones exigidas.
Lejos de tratarse de un mecanismo reservado para grandes compañías, las subastas pueden convocar a un abanico amplio de participantes.
Desde desarrolladoras y constructoras hasta fondos de inversión, fideicomisos inmobiliarios e incluso empresarios o inversores particulares que buscan adquirir tierra para futuros proyectos.
Para el sector privado, estas operaciones ofrecen una ventaja difícil de encontrar en el mercado tradicional: inmuebles con documentación regularizada, reglas de participación claras y un proceso competitivo y transparente.
La estrategia oficial detrás de las ventas
Las dos subastas forman parte de la política que impulsa la AABE con el objetivo de desprenderse de inmuebles considerados ociosos o subutilizados para que vuelvan a tener un uso económico a través de inversiones privadas.
La estrategia busca reducir los costos que implica mantener propiedades sin utilización y, al mismo tiempo, generar ingresos para el Estado mediante la venta de activos.
Pero también apunta a que esos terrenos vuelvan al circuito productivo a través de emprendimientos capaces de generar empleo, actividad en la construcción y una mayor valorización urbana.
En los últimos años, la AABE recurrió en distintas oportunidades a este mecanismo para vender edificios, terrenos y predios ferroviarios en la Ciudad de Buenos Aires y en otras provincias.
Muchos terminaron reconvertidos en edificios de viviendas, oficinas, desarrollos comerciales y proyectos de usos mixtos, modificando el perfil urbano de las zonas donde estaban emplazados.