La Ciudad busca definir quién explotará durante una década un nuevo espacio de Costa Salguero
La Ciudad de Buenos Aires entró en la etapa decisiva para definir quién explotará durante una década un nuevo espacio de Costa Salguero, uno de los sectores comerciales más atractivos de la zona de Costanera Norte.
Tres empresas superaron la evaluación inicial y el próximo 19 de agosto se abrirán las ofertas económicas que pueden inclinar la competencia.
El negocio comprende el Espacio N°6 del Sector N°5 del Distrito Joven, un predio de 1.500 metros cuadrados donde el futuro concesionario podrá desarrollar un abanico particularmente amplio de actividades: desde restaurantes, bares y cervecerías hasta eventos, entretenimiento, oficinas, estacionamientos, coworking e incluso hotelería.
La definición surge de la Disposición 279/2026 de la Dirección General Concesiones y Permisos, publicada en el Boletín Oficial porteño.
Los tres finalistas son Trans Box SRL; Explotaciones Coloniales SRL y LJM Parking SRL, mientras que un cuarto participante, el consorcio integrado por COSU SA y GRUB SA, fue desestimado por no cumplir, según estableció la administración porteña, "con los requisitos mínimos del Pliego de Bases y Condiciones Particulares".
La licitación no recibió impugnaciones contra la preselección y quedó así habilitada para pasar a su instancia económica.
La apertura del Sobre N°2 fue convocada para el miércoles 19 de agosto a las 11 y recién entonces se conocerá cuánto está dispuesto a pagar cada candidato para quedarse con la explotación del lugar.
Un canon que arranca en $2,8 millones mensuales
La Ciudad estableció un canon base mensual de $2.820.000, surgido de una tasación del Banco Ciudad, pero el número constituye solamente el piso.
Cada participante debe ofrecer un canon igual o superior y las propuestas económicas serán utilizadas para establecer el orden de mérito.
A valores iniciales, el mínimo equivale a $33,84 millones anuales, aunque no corresponde multiplicar esa cifra por los 10 años y considerarla el valor total del contrato, ya que el canon será actualizado cada seis meses mediante una fórmula que combina diferentes índices de precios y, desde el quinto año, la Ciudad podrá realizar una nueva tasación.
El resultado de la apertura económica será por eso uno de los datos centrales de la licitación, debido a que permitirá conocer cuánto vale para el mercado privado operar este activo de Costanera Norte.
Gastronomía, fiestas, oficinas y hasta un hotel: los usos permitidos
El atractivo comercial no está limitado a un único negocio, si se tiene en cuenta que la normativa del Distrito Joven permite desarrollar en este sector:
- Restaurantes, bares y cervecerías
- Locales de fiestas y diversión
- Hotelería y espacios de coworking
- Oficinas y estacionamientos
- Centros de exposiciones y eventos
- Comercios minoristas, mercados y patios gastronómicos
También contempla actividades diurnas y nocturnas.
Esta flexibilidad abre la posibilidad de combinar distintas fuentes de ingresos dentro de un mismo proyecto, siempre que se respeten las condiciones urbanísticas y las autorizaciones correspondientes.
El predio posee una superficie de 1.500 metros cuadrados y una pisada construida existente cercana a los 960 metros cuadrados.
El esquema urbanístico admite llegar hasta los 1.500 metros cuadrados de ocupación y establece un plano límite de 12 metros de altura.
La convocatoria se realizó bajo el régimen de concesión de obra pública, de modo que el grupo privado que se quede con el predio deberá financiar las intervenciones necesarias y después hacerse cargo de la operación y mantenimiento.
Trans Box sorprende al liderar la evaluación técnica
La evaluación técnica dejó además un resultado inesperado con la empresa Trans Box, que obtuvo 80 puntos y quedó primera entre las preseleccionadas, mientras que Explotaciones Coloniales alcanzó 78 y LJM Parking terminó con 76.
El mínimo necesario para avanzar era de 75 puntos y la posición de Trans Box resulta particularmente llamativa por su actividad de origen, al no ser uno de los operadores gastronómicos tradicionales de Buenos Aires ni una desarrolladora inmobiliaria conocida. Se trata de una compañía nacida en Neuquén y vinculada principalmente con el negocio de la seguridad privada.
La empresa, que opera comercialmente como TB Transbox, cuenta además con autorización para brindar servicios de seguridad privada en la Ciudad de Buenos Aires, incluyendo vigilancia de establecimientos, custodia, seguridad en espectáculos y utilización de sistemas electrónicos.
En documentación societaria reciente aparecen Santiago Recordon y Lautaro Recordon como socios gerentes y su principal ventaja durante la evaluación apareció en la capacidad económica: obtuvo 10 puntos sobre 10 en solvencia patrimonial.
Pero tuvo un desempeño mucho menor en otro aspecto, ya que recibió solamente tres puntos por antecedentes empresariales.
Ahí aparece la principal diferencia con sus dos rivales, si se tiene en cuenta que Explotaciones Coloniales y LJM Parking llegan a la instancia final con calificaciones generales algo inferiores, pero con mucho mayor recorrido acreditado en concesiones, inmuebles y explotación de activos.
El 19 de agosto se sabrá si esa experiencia alcanza para desplazar al hasta ahora mejor calificado, cuando la competencia pase del proyecto y los antecedentes al precio.
Los jugadores que ya conocen el negocio
De todos modos, y si bien Trans Box constituye la sorpresa de la competencia, sus dos rivales llegan con una trayectoria bastante más relacionada con el tipo de activo que está en juego.
Explotaciones Coloniales SRL tiene antecedentes que se remontan a comienzos de los años 2000 en actividades vinculadas con garages e inmuebles y, durante los últimos años, se convirtió en un participante frecuente de procesos convocados por el Gobierno porteño.
Según publicaciones societarias, el capital de la compañía quedó distribuido en partes iguales entre Gerardo Daniel Titievski y Norberto Fernández, mientras que Titievski fue designado gerente.
La firma aparece desde hace años vinculada al negocio de estacionamientos, al punto que en el 2003 ya figuraba adquiriendo el fondo de comercio de un garage ubicado en la calle Esmeralda, en el centro porteño.
Más recientemente profundizó su presencia en las licitaciones de bienes públicos y en 2024 obtuvo otra concesión de la Ciudad y luego continuó participando de procesos vinculados con diferentes inmuebles y espacios porteños.
También se presentó en concursos relacionados con instalaciones deportivas y estacionamientos.
Ese historial tuvo un peso concreto en la evaluación actual: Explotaciones Coloniales consiguió 10 puntos sobre 10 por antecedentes empresariales.
Su punto débil estuvo en el apartado específico de solvencia patrimonial, donde recibió dos puntos.
Por su parte, LJM Parking posee un perfil diferente, aunque también directamente relacionado con la explotación de inmuebles.
La sociedad fue constituida en 2016 y desarrolla actividades vinculadas con estacionamientos y servicios inmobiliarios, y Damián Alberto Caffarella posee la participación mayoritaria de la empresa, acompañado por Pablo Vargas y Rodolfo Uriburu.
La compañía tampoco es nueva para la administración porteña y desde hace varios años aparece participando en procedimientos para obtener concesiones sobre activos públicos, con antecedentes en distintos procesos relacionados con estacionamientos e inmuebles.
Esa experiencia le permitió alcanzar, al igual que Explotaciones Coloniales, el máximo de 10 puntos por antecedentes empresariales en la actual competencia.
Su debilidad estuvo nuevamente del lado patrimonial: no obtuvo puntos en ese ítem específico de la evaluación.
Así quedaron configurados tres perfiles muy distintos: un participante con mayor fortaleza financiera frente a dos empresas con bastante más experiencia en actividades comparables.
Las obligaciones que deberá cumplir el ganador
De todos modos, el desembolso que deberá realizar el futuro concesionario tampoco termina en la oferta económica.
El ganador deberá hacerse cargo del diseño, construcción, adecuación y equipamiento del espacio antes de poner en marcha el emprendimiento, con un plazo previsto para ejecutar las obras de 90 días corridos, una vez obtenidas las aprobaciones necesarias.
Después deberá afrontar mantenimiento, conservación y funcionamiento durante toda la vida del contrato.
El pliego introduce además obligaciones que condicionan el diseño del futuro establecimiento.
Una de las más importantes exige reutilizar por lo menos 50% de las construcciones existentes.
También se valoran proyectos que reduzcan la superficie cubierta, incrementen las áreas parquizadas, incorporen medidas de ahorro de agua y energía y contemplen sistemas adecuados de gestión de residuos.
En materia arquitectónica, al menos 30% de las fachadas principales de planta baja deberán mantener transparencia, con el objetivo de generar mayor integración visual con el entorno exterior.
Por lo tanto, el costo privado final combinará varios componentes:
- Canon mensual y actualizaciones semestrales
- Obra inicial y equipamiento del espacio
- Conservación y mantenimiento durante 10 años
- Gastos operativos del emprendimiento
La rentabilidad dependerá de lo que cada participante proyecte instalar y de su capacidad para aprovechar los diferentes usos comerciales habilitados.
La transformación en marcha de la ribera porteña
La licitación forma parte de un proceso más amplio que viene modificando el esquema de explotación privada de terrenos públicos sobre Costanera Norte.
El Distrito Joven fue concebido para ordenar y renovar un corredor históricamente asociado con restaurantes, boliches y espacios de entretenimiento, incorporando nuevos usos recreativos, culturales, deportivos y comerciales.
La legislación autorizó a la administración porteña a otorgar concesiones sobre los espacios incluidos dentro de ese polígono por plazos de hasta diez años y habilitó la ejecución de construcciones mediante mecanismos de obra pública y concesión de obra pública.
El procedimiento actual utiliza precisamente ese plazo máximo.
Eso convierte la decisión en algo más que la adjudicación de un establecimiento gastronómico: quien gane obtendrá la posibilidad de desarrollar y explotar durante una década un activo ubicado sobre uno de los principales corredores ribereños de Buenos Aires.