El Gobierno pone en venta un terreno ferroviario en Palermo con alto potencial inmobiliario
:quality(75):max_bytes(102400)/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2026/01/609412.jpg)
El gobierno nacional avanzó con la venta de un terreno estatal ubicado en la calle Santos Dumont 2677, en el barrio porteño de Palermo y a pocas cuadras del límite con Colegiales, que hasta el año pasado estaba afectado al sistema ferroviario y ahora será ofrecido mediante una subasta pública.
La convocatoria es liderada por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), que llamó a la Subasta Pública 392-0075-SPU26 para desprenderse de una parcela de 823,68 metros cuadrados, con frentes y accesos tanto por Santos Dumont como por Amenábar.
La puja se realizará el próximo 28 de septiembre a las 14 y los interesados tendrán hasta el 18 de septiembre a las 12 para completar su inscripción.
El precio base quedó establecido en u$s2.608.695 y el procedimiento será virtual mediante SUBAST.AR.
El atractivo inmobiliario del activo está principalmente en la tierra ya que la propia AABE describe las construcciones existentes como precarias, vandalizadas, abandonadas, sin mantenimiento y en mal estado de conservación.
A eso se suma su clasificación urbanística que realizó el Tribunal de Tasaciones de la Nación (TTN), que identificó el inmueble dentro de una Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta (USAA) del Código Urbanístico porteño, una condición considerada expresamente al establecer su valuación.
Una parcela que se achicó antes de llegar al mercado
El recorrido administrativo del terreno comenzó en septiembre de 2025, cuando el Ministerio de Economía dictó la Resolución 1333/2025 y desafectó del uso ferroviario un sector de Santos Dumont 2677 que estaba asignado a la Administración de Infraestructuras Ferroviarias Sociedad Anónima (ADIF).
En aquel momento, el polígono alcanzaba 977,90 metros cuadrados y estaba identificado como parte de la parcela 22A de la Manzana 80, Sección 35, Circunscripción 17.
La decisión no habilitaba automáticamente la venta de toda esa superficie sino que Economía estableció que, ante una eventual enajenación, la mensura y el deslinde debían realizarse con intervención de ADIF y contemplar los requerimientos formulados por la Operadora Ferroviaria Sociedad Anónima (SOFSE).
Luego, el 24 de septiembre de 2025, la AABE dictó la Resolución 44/2025 y avanzó con la desafectación administrativa respecto de ADIF.
Un mes después, mediante el Decreto 765/2025, el Poder Ejecutivo autorizó a la AABE a disponer, enajenar o transferir una serie de inmuebles estatales, entre ellos el de Santos Dumont.
Por eso, la superficie que finalmente sale a subasta es menor a la considerada inicialmente y en la Resolución 134/2026 de la AABE se la identifica como "Parcela 22a (parte)", con una superficie aproximada y sujeta a mensura de 823,68 metros cuadrados.
Entre ambos momentos quedaron afuera 154,22 metros cuadrados, cerca del 16% del polígono originalmente desafectado.
Ahora, los documentos públicos permiten relacionar esa diferencia con el proceso de mensura y deslinde exigido antes de la enajenación, pero no detallan de manera suficiente qué destino tuvo específicamente esa superficie.
Por eso, no puede establecerse a partir de la documentación disponible qué ocurrió con cada uno de esos metros cuadrados.
La capacidad constructiva entra en la cuenta
La clasificación urbanística es uno de los principales elementos para evaluar el potencial económico del terreno que la AABE pretende subastar.
El TTN consignó que Santos Dumont 2677 corresponde a una Unidad de Sustentabilidad de Altura Alta (USAA), categoría que permite una escala edilicia superior a la de las áreas residenciales porteñas de menor altura y forma parte de las variables que inciden sobre el valor del suelo.
Eso no significa que pueda calcularse automáticamente cuántos metros cuadrados podrán construirse sobre la parcela debido a que el volumen efectivo dependerá de sus dimensiones y geometría, las condiciones morfológicas establecidas por el Código Urbanístico, las líneas internas, eventuales retiros y cualquier requisito particular aplicable al inmueble.
De todos modos, su cercanía inmediata con la infraestructura ferroviaria agrega otra variable que deberá ser considerada en los estudios técnicos y urbanísticos de cualquier proyecto futuro.
Por eso, sin una prefactibilidad específica para Santos Dumont 2677, no es posible determinar con rigor cuántos departamentos, oficinas u otros espacios podrían levantarse ni cuál sería la superficie comercializable.
La propia AABE, sin embargo, coloca al inmueble dentro de la categoría "Venta | Desarrollo inmobiliario" en la ficha oficial de la subasta.
Esa definición permite identificar el potencial que el organismo asigna al activo, pero no implica que el procedimiento esté reservado a desarrolladores ni determina por sí sola cuál deberá ser su destino definitivo.
Un mercado con valores altamente dolarizados
Sin embargo, la ubicación del terreno permite agregar otra referencia para dimensionar la operación.
El informe sobre dinámica del mercado de venta de departamentos correspondiente al primer trimestre de este 2026, elaborado por el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires sobre información de Argenprop, ubicó el precio promedio de publicación de las unidades de tres ambientes a estrenar en u$s4.220 por metro cuadrado en Palermo.
En el caso de Colegiales, barrio ubicado a pocas cuadras del inmueble, el promedio fue de u$s3.564 por metro cuadrado, aunque para departamentos usados, el mismo relevamiento registró u$s2.879 por metro cuadrado en Palermo y u$s2.674 en Colegiales.
Cabe aclarar que esos valores no son directamente comparables con el precio de la tierra ya que, entre la adquisición de un lote y la comercialización de un inmueble terminado intervienen costos de construcción, permisos, honorarios, impuestos, financiamiento, espacios comunes y superficie no vendible, entre otras variables.
Pero sirven como referencia del mercado en el que podría insertarse un eventual proyecto inmobiliario, más allá de que el precio inicial establecido por el Gobierno equivale a aproximadamente u$s3.167 por cada metro cuadrado de tierra.
Para quien evalúe destinar el inmueble a un proyecto inmobiliario, la ecuación dependerá del precio final de adquisición, la capacidad constructiva que consiga aprobar, los costos de obra y el valor de comercialización de los metros resultantes.
Un lote abandonado en un entorno en transformación
La descripción realizada por la AABE sobre el terreno marca el contraste entre el estado físico de la propiedad y su localización.
Actualmente existen allí edificaciones deterioradas y en el entorno conviven construcciones de planta baja y pocos niveles con edificios entre medianeras y torres.
La parcela se encuentra a unos 300 metros de avenida Cabildo, 500 metros del Mercado de las Pulgas y del Polideportivo Colegiales y aproximadamente 600 metros de Plaza Mafalda, según la ficha oficial del organismo.
A una distancia similar están la estación Ministro Carranza del Ferrocarril Mitre y la estación Carranza de la Línea D de subterráneos, mientras que la Avenida del Libertador se encuentra a unos 1.300 metros.
A esa conectividad se agrega una característica particular del inmueble y que posee frentes y accesos desde Santos Dumont y Amenábar.
Su configuración y las condiciones urbanísticas aplicables serán parte de los factores que deberá evaluar cualquier interesado antes de presentar una oferta.
El mayor valor posible para iniciar la tasación
Antes de sacar el inmueble al mercado, la AABE solicitó la intervención del Tribunal de Tasaciones de la Nación que analizó la propiedad en su reunión del 26 de junio pasado y determinó un valor venal de $3.900 millones, equivalentes entonces a u$s2.608.695, utilizando un tipo de cambio de $1.495 por dólar.
Pero el organismo optó por utilizar la cifra más alta y el dictamen incluyó además un valor base de venta de $3.510 millones, equivalente a u$s2.347.826.
La Dirección de Asuntos Comunitarios solicitó el 16 de julio que la propiedad saliera a subasta por u$s2.608.695 y posteriormente ratificó esa decisión durante la tramitación del expediente.
De esta manera, el precio inicial quedó u$s260.869 por encima del valor base de venta informado por el TTN, una diferencia cercana al 11%.
Ese monto constituye únicamente el punto de partida ya que el precio definitivo dependerá de las ofertas que se presenten durante la subasta.
El último filtro antes de la puja
La venta requirió además la intervención de otros organismos estatales como la Escribanía General del Gobierno de la Nación que había intervenido en marzo de 2025 y la Comisión Nacional de Monumentos, de Lugares y de Bienes Históricos que acompañó la propuesta mediante una nota fechada el 21 de mayo pasado.
Con la tasación terminada y los informes administrativos completados, la Dirección de Compras, Contrataciones y Subastas elaboró el Pliego de Bases y Condiciones Particulares.
Finalmente, el 19 de agosto pasado, la presidenta de la AABE, Tania Yedro, firmó la Resolución 134/2026 que autorizó la convocatoria.
El procedimiento tendrá una única etapa y alcance nacional y los oferentes deberán mantener sus propuestas durante 120 días corridos y la adjudicación quedará sujeta a la aprobación de la Agencia.
El pliego establece además que durante la puja cada nueva oferta deberá superar a la anterior en al menos u$s79.000 y que los interesados podrán realizar consultas hasta el 11 de septiembre a las 17 ya que una semana después cerrará la inscripción y el 28 de septiembre comenzará la competencia por el inmueble.