El Mercado Central lanza su propio RIGI para atraer grandes empresas
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El Mercado Central de Buenos Aires, administrado conjuntamente por la Nación, la Provincia y la Ciudad, lanzó una suerte de Régimen de Incentivos para Grandes Inversiones (RIGI), propio para atraer a grandes empresas y grupos inversores dispuestos a desarrollar nuevos proyectos dentro del predio ubicado en la localidad bonaerense de Tapiales.
A diferencia del sistema nacional, el programa no concede beneficios impositivos, aduaneros o cambiarios sino que el incentivo consiste en adjudicar terrenos sin edificaciones mediante concesiones que podrán extenderse hasta 50 años, siempre que los proyectos superen los u$s30 millones de inversión o contemplen más de 30.000 metros cuadrados cubiertos.
La medida fue instrumentada mediante las resoluciones 168/2026 y 216/2026 de la Corporación del Mercado Central.
La primera creó el llamado Régimen de Adjudicación de Espacios a Grandes Inversiones (RAEGI), mientras que la segunda precisó cómo deberán determinarse el plazo, el canon y los controles de cada adjudicación.
El nuevo régimen apunta, por sus exigencias económicas y constructivas, a compañías, grupos empresarios o consorcios con capacidad para financiar obras de gran escala.
La condición formal, de todos modos, está determinada por el tamaño del proyecto y no por la facturación o la cantidad de empleados del interesado.
La inscripción permanecerá abierta durante la vigencia del programa, establecida por un año desde el 30 de julio pasado.
El Mercado Central prepara un plan distinto para nuevas tierras
El Mercado Central ya alberga dentro de su predio un polo agroalimentario y logístico integrado por 100 grandes empresas que ya forman parte de la estructura comercial que funciona actualmente en el complejo.
En el caso del RAEGI no reemplaza ese esquema ni modifica las adjudicaciones existentes sino que fue creado para sumar nuevos proyectos sobre tierras sin construcciones y bajo una modalidad contractual específica, reservada para inversiones de una magnitud superior a la habitual.
En ese sentido la Corporación estableció dos puertas de entrada alternativas, teniendo en cuenta que el proyecto a presentar deberá superar los 30.000 m² cubiertos o comprometer una inversión mayor a u$s30 millones.
No será necesario cumplir simultáneamente ambas condiciones, mientras que las actividades que se permitirán establecer deberán complementar la operatoria mayorista frutihortícola y responder a los planes estratégicos del Mercado Central.
Además, cada propuesta será evaluada bajo las condiciones técnicas del Registro Único para la Adjudicación de Espacios y contará con un pliego y un contrato particulares.
La Corporación también se reservó la facultad de cerrar, modificar o excluir áreas según sus necesidades de desarrollo, por lo cual, la inscripción de una empresa y la presentación de un proyecto no generan por sí mismas un derecho sobre un terreno.
Obras privadas sobre tierras públicas
El mecanismo elegido por las autoridades del Mercado Central es la concesión de obra que le permite a la sociedad mixta conservar la titularidad de la tierra, mientras que el concesionario asumirá el costo y el riesgo de construir.
Al finalizar el contrato, las obras y mejoras quedarán incorporadas al patrimonio de la Corporación, mientras que en el caso del plazo, se establecerá según el tiempo necesario para recuperar la inversión que surgirá de partir del costo total del proyecto dividido por la amortización anual estimada.
A ese resultado se sumará el período previsto para ejecutar las obras, que deberá ser informado por el inversor y evaluado por el área técnica del Mercado Central.
El análisis también podrá considerar la envergadura y complejidad del proyecto, la actividad que desarrollará, el horizonte razonable de repago y los objetivos estratégicos de la Corporación.
El límite máximo de la concesión será de 50 años, aunque cabe aclarar que no todos los proyectos recibirán automáticamente ese plazo, ya que la duración de cada concesión tendrá que justificarse a partir de la inversión, el canon y la capacidad estimada de recupero.
Cuando termine el período de amortización, la Corporación podrá otorgar una concesión de uso adicional de hasta cinco años pero con un canon nuevo, calculado sobre la tasación del inmueble ya construido, y no conservará automáticamente las condiciones económicas originales.
Alquiler en dólares y cuotas ajustadas
El canon inicial de la concesión se fijará en dólares y no podrá ubicarse por debajo del promedio correspondiente a una serie de espacios del área transaccional identificados en el reglamento.
El importe se convertirá a pesos según el tipo de cambio vendedor del Banco Nación y se actualizará cada cuatro meses por el Índice de Precios al Consumidor que publica el INDEC.
En este sentido, la Resolución 216 agregó una cláusula de corrección cambiaria que advierte que si la evolución del dólar se separa de la inflación por encima de un margen predeterminado, el canon deberá recalcularse.
En ese caso, se aplicará el mayor valor entre el ajuste por IPC y el resultado de la corrección cambiaria, pero se aclara que el mecanismo funcionará únicamente al alza del dólar.
De todos modos, el margen que activará esa cláusula y las bases de comparación deberán ser definidos por el Directorio de la Corporación, con el asesoramiento del área económico-financiera.
El régimen también permitirá abonar el arancel de adjudicación en hasta 180 cuotas consecutivas, pagos que se actualizarán cada cuatro meses por el IPC.
En el caso de las garantías, los plazos de obra, las obligaciones del concesionario y las condiciones de incumplimiento quedarán definidos en los pliegos y contratos correspondientes a cada proyecto.
Un RIGI sin beneficios impositivos
El nombre RAEGI y los fundamentos de la Resolución 168 muestran que el Mercado Central tomó como referencia conceptual al RIGI nacional creado por la Ley Bases.
Sin embargo, se trata de dos programas jurídicamente diferentes, teniendo en cuenta que el régimen nacional está dirigido a grandes proyectos en sectores determinados y contempla incentivos tributarios, aduaneros y cambiarios.
En el caso del esquema del Mercado Central no incorpora esos beneficios ni convierte a los proyectos en participantes del RIGI nacional.
Su incentivo es inmobiliario y contractual; ofrece acceso a tierras públicas, concesiones extensas para recuperar la inversión y la posibilidad de financiar el arancel de adjudicación.
Los controles de cada proyecto
Por otro lado, la Resolución 216 fue aprobada después de una intervención de la Unidad de Auditoría Interna, que formuló observaciones sobre la aplicación del nuevo sistema.
La Gerencia de Proyectos y Desarrollo respondió esos planteos y Auditoría aceptó encuadrar al RAEGI como una norma especial y posterior, con el régimen general de adjudicación en carácter supletorio.
A partir de esa revisión, el Directorio del Mercado Central ordenó que cada expediente incluya como documentos obligatorios el cálculo del plazo de repago y el monto comprometido para la inversión.
También dispuso la elaboración de un anexo técnico-económico con un análisis de costos y beneficios bajo distintos escenarios y una justificación de la distribución del riesgo cambiario.
Cada adjudicación tendrá que incorporar un informe de conveniencia que confronte la renta esperada, la inversión comprometida y los beneficios que obtendrá el Mercado Central.
Los pliegos deberán incluir estándares mínimos de adaptabilidad constructiva con el objetivo de que los inmuebles puedan ser reutilizados por otro concesionario cuando termine el contrato original.
Las áreas intervinientes tendrán que informar a la Unidad de Auditoría Interna el avance de esas medidas, que luego serán objeto de seguimiento institucional.
Un mercado con control tripartito
La Corporación del Mercado Central de Buenos Aires es una entidad pública interestadual con capacidad de derecho público y privado.
En la actualidad, el Directorio está presidido por Fabián Miguelez, mientras que el vicepresidente es Leonardo Sarquis, quien firmó el comunicado mediante el cual se abrió la inscripción al régimen.
Además, Alberto Jesús Olmos ocupa el cargo de director y Daniel Alejandro Spinosa está al frente de la Sindicatura.
La estructura tripartita tiene relevancia porque el nuevo esquema compromete el uso de tierras públicas durante períodos que pueden llegar a medio siglo.
Una plataforma de escala metropolitana
El Mercado Central se define como el principal centro mayorista de frutas y hortalizas de la Argentina y uno de los más importantes de América Latina.
El complejo abastece a una región metropolitana con más de 14,8 millones de habitantes y, según sus datos institucionales, comercializa en promedio 116.600 toneladas de frutas y hortalizas por mes.
El área mayorista reúne 900 puestos distribuidos en 18 pabellones y recibe alrededor de 800 camiones por día y en cada jornada interactúan unas 14.000 personas dentro del predio.
A esa estructura se suma el polo agroalimentario y logístico conformado por 100 grandes empresas que el RAEGI ahora busca ampliar mediante proyectos que, por su tamaño, inversión y plazo de recupero, quedan fuera de las adjudicaciones ordinarias de espacios.
