Marriott desembarca en Vaca Muerta con un nuevo proyecto hotelero
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Puntos importantes
Añelo expande su oferta hotelera con el futuro Four Points by Sheraton.
Inversores financian el proyecto mediante un fideicomiso por habitaciones.
El modelo busca captar la alta demanda corporativa de Vaca Muerta.
El crecimiento de Vaca Muerta sigue extendiendo inversiones hacia negocios que rodean a la actividad petrolera en la zona hidrocarburífera más grande de la Argentina y una de las principales a nivel internacional.
Una de esas iniciativas avanza en la localidad de Añelo, donde se está desarrollando un hotel que funcionará bajo Four Points by Sheraton, marca de Marriott International, y cuya construcción se financia mediante un fideicomiso al que ingresan inversores con participaciones equivalentes a las habitaciones del establecimiento.
El proyecto es desarrollado por CLH Developers a través del fideicomiso al costo Añelo Innova I; tendrá arquitectura de Mario Roberto Álvarez y Asociados (MRA+A) y será operado por Grupo CLH.
La propuesta comercial vigente fija en u$s115.000 el precio total de cada participación, con un anticipo de u$s20.000 y el saldo en 12 cuotas mensuales en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
A septiembre pasado, 85 de las 126 habitaciones ya tenían inversor, equivalente a poco más del 67% del total.
Si se toma exclusivamente como referencia el precio actualmente publicado, esas participaciones representan u$s9,775 millones en tanto que las 41 restantes equivaldrían a otros u$s4,715 millones si fueran colocadas al mismo valor, por lo que la cuenta final lleva el valor teórico de las 126 participaciones a u$s14,49 millones.
El capital se atomiza para levantar el proyecto
La estructura financiera gira alrededor de Añelo Innova I en donde el inversor adquiere una participación en el fideicomiso que construye y posteriormente explotará el hotel.
Cada una de esas participaciones equivale a una de las 126 habitaciones previstas, con un precio vigente de u$s115.000, del cual los primeros u$s20.000 se pagan como anticipo y forman parte del valor total, mientras que los u$s95.000 restantes se cancelan mediante 12 cuotas mensuales en pesos.
Las cuotas se ajustan por CAC, por lo que su importe final en moneda local depende de la evolución del costo de la construcción durante el período de aportes.
La propuesta comercial utiliza además como referencia 40 metros cuadrados totalmente equipados por participación y el mecanismo distribuye entre múltiples inversores el capital requerido para desarrollar el establecimiento en lugar de concentrarlo en un único propietario hotelero.
La participación, sin embargo, no equivale económicamente a una habitación que cada titular explota por separado sino que queda incorporada al negocio conjunto del hotel.
Antes de adherir, el potencial inversor recibe el contrato del fideicomiso y la documentación correspondiente aunque como el contrato completo no se encuentra publicado en la página abierta del proyecto, las condiciones que no fueron difundidas públicamente no pueden reconstruirse a partir de la propuesta comercial.
Rentabilidad del fideicomiso hotelero: cómo se reparten las ganancias
La propuesta también explica que los ingresos generados por las habitaciones se integrarán al resultado general y el rendimiento de cada participante no dependerá exclusivamente de la ocupación de la unidad asociada a su inversión.
Los resultados se reúnen y posteriormente se distribuyen entre los inversores de acuerdo con la participación correspondiente por lo cual una habitación puede permanecer vacía y su titular seguir participando de lo generado por el resto del establecimiento.
Según las condiciones difundidas por el proyecto, el reparto comenzará a partir del tercer mes de operación del hotel pero el resultado dependerá del desempeño efectivo del establecimiento.
La marca, separada del riesgo inversor
El papel de Marriott International es diferente aunque aporta una parte sustancial del proyecto como es el naming establecimiento que funcionará como Four Points by Sheraton, una de las marcas que integran su portafolio.
Cabe aclarar que la compañía estadounidense no financia el proyecto, no desarrolla el hotel y no comercializa las participaciones ya que Añelo Innova I y CLH Developers utilizan Four Points by Sheraton bajo licencia.
La incorporación de Marriott modifica, sin embargo, el posicionamiento comercial del proyecto si se tiene en cuenta que Four Points integra el segmento Select de la cartera de la compañía y tiene una propuesta que incluye al viajero corporativo, precisamente el público al que apunta buena parte de la oferta de alojamiento de Añelo.
De desarrollo propio a bandera internacional
El establecimiento no nació como Four Points by Sheraton ya que antes de incorporar esa la marca de Marriott fue comercializado como CLH Suites, dentro de Fincas de Añelo, una urbanización ubicada sobre la Ruta Provincial 7.
Aquella propuesta ya contemplaba 126 habitaciones y presentaba al establecimiento como un hotel cuatro estrellas destinado fundamentalmente al mercado corporativo generado alrededor de Vaca Muerta.
El proyecto original incluía 350 metros cuadrados de coworking, gimnasio, piscina cubierta climatizada, restaurante, sport bar y cocheras.
En el caso de la propuesta vigente conserva buena parte de ese perfil corporativo y contempla restaurante y bar, gimnasio, coworking, salas de reuniones y estacionamiento para 75 vehículos.
El proyecto presenta otra particularidad en su construcción ya que una parte sustancial del hotel se fabrica en Buenos Aires antes de ser trasladada hasta Añelo.
Con ese objetivo, CLH Developers utiliza una planta de 3.000 metros cuadrados, donde se ejecuta alrededor del 80% de cada módulo, incluidos estructura, cerramientos, instalaciones y terminaciones.
Los módulos terminados son transportados posteriormente hasta Neuquén para ser ensamblados en el terreno.
Según la información actual del proyecto, hay 50 habitaciones terminadas y también fue construida una habitación modelo del hotel que estará ubicado en Añelo Nuevo, con acceso desde la Ruta Provincial 7 y a unos 700 metros del casco urbano.
Su infraestructura y habitaciones están orientadas principalmente al público corporativo que llega por la actividad de Vaca Muerta, aunque todavía no existe documentación pública sobre una fecha concreta de inauguración.
La competencia internacional
Más allá de cuando concrete su apertura, Marriott no es la primera compañía hotelera internacional que detecta el mercado potencial de Añelo.
Antes de la incorporación de Four Points al proyecto de CLH, Howard Johnson, marca perteneciente al portafolio de Wyndham Hotels & Resorts, ya había anunciado un desarrollo en Vaca Muerta.
El Howard Johnson Spa & Convention Center Vaca Muerta fue proyectado junto con TBSA y Grupo Hotelero Albamonte sobre la Ruta Provincial 17, dentro de Ciudad Central, cerca del núcleo urbano de Añelo.
El emprendimiento fue presentado con una primera etapa de 100 habitaciones y una segunda fase que llevaría la capacidad total a 200.
También contempla un centro de convenciones destinado, entre otros públicos, a ejecutivos y profesionales relacionados con la industria energética.
El plan hotelero anunciado para la región incluyó además Days Inn, otra marca del portafolio de Wyndham, lo cual muestra que la competencia de marcas internacionales por captar la demanda corporativa vinculada con Vaca Muerta continúa ampliándose.
Una plaza que dejó de estar vacía
El negocio tampoco parte de una localidad sin hotelería ya que Añelo desarrolló durante los últimos años una oferta orientada principalmente a trabajadores, ejecutivos, contratistas y proveedores relacionados con la actividad petrolera.
Entre los establecimientos de la localidad aparecen Wenelen Executive Hotel Vaca Muerta; Añelo Shale Hotel; Eco Hotel Pragma y Hotel Sol del Añelo, junto con complejos de departamentos y otras modalidades destinadas a estadías laborales prolongadas.
Parte de esa oferta fue diseñada específicamente alrededor de las necesidades corporativas, combinando alojamiento con espacios destinados a reuniones, capacitaciones y trabajo o apuntando a ejecutivos y personal de empresas que permanece temporalmente en la zona.
La explicación de esa expansión hotelera está en la transformación experimentada por Añelo desde el desarrollo masivo de Vaca Muerta.
La localidad pasó de 2.689 habitantes en el Censo 2010 a 6.477 en el Censo 2022, un crecimiento de alrededor del 141% en doce años.
A la población permanente se suma el movimiento de trabajadores, técnicos, ejecutivos, proveedores y contratistas que ingresan por razones laborales, circulación que amplió los negocios mucho más allá de los pozos y se extendió a hoteles, departamentos temporarios, oficinas, depósitos, comercios, gastronomía y servicios que comenzaron a acompañar el crecimiento de las petroleras y de las empresas que integran su cadena de proveedores.
