Dueño se busca: en la Ciudad hay más de 33.000 edificios, obras y locales cerrados

La crisis económica golpeó con extrema dureza la estructura inmobiliaria de la Ciudad de Buenos Aires.

Y aunque cueste creerlo, en la mismí­sima Capital Federal se han multiplicado la cantidad de edificaciones abandonadas o espacios comerciales que han quedado en una situación similar.

Este panorama contrasta con la tendencia registrada en otros años, cuando proliferaban las construcciones y se habí­a transformado hasta en algo habitual el toparse a diario con obras en pleno desarrollo.

Y esta abrumadora cantidad de "ladrillos desamparados" no solamente se ubican en zonas marginales, como tenderí­a a suponerse. También se han hecho visibles y aparecen como una tendencia en ascenso en barrios emblemáticos de la Ciudad, como Recoleta, Almagro o San Telmo. 

Asimismo, el fenómeno también se hizo extensivo a lugares como Constitución, Barracas, La Boca, y a distintas partes de Pompeya, Parque de los Patricios, Villa Lugano y Mataderos.

De acuerdo a un pormenorizado relevamiento llevado a cabo por el Ministerio de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires -al que iProfesional.com accedió de manera exclusiva- la Ciudad de Buenos Aires cuenta con más de 2.500 edificios abandonados, y unas 3.850 obras en construcción con destino incierto.

En paralelo, de los 125.000 locales distribuidos en toda la geografí­a de la Ciudad, algo más de 27.000 permanecen cerrados.

El dato no es menor habida cuenta que, de acuerdo a cifras oficiales, están marcando un í­ndice de vacancia comercial cercano al 20 por ciento.

Del mismo documento también se desprende que se registra un fuerte predominio de persianas cerradas en áreas consideradas como "de usos industriales" (zona sur, La Paternal) o "residenciales distintivas" (Villa Devoto, Belgrano R. y villas de emergencia).

El fenómeno del abandono
El abandono de edificios se debe -en muchos casos- a emprendedores que, en épocas doradas, se volcaron a la compra de edificios de viviendas para desarrollar proyectos orientados a la actividad comercial y se encontraron, a mitad de camino, con una crisis que los dejó sin espalda financiera.

También se da el caso de algunas edificaciones que se encuentran en ese estado desde hace ya larga data. Y aunque no son producto de la crisis, reflejan la falta de interés de los constructores, o de los propios inversores, en hacerse de parcelas para avanzar en el desarrollo de nuevas iniciativas.

Existe otro pelotón que comprende a más de 6.300 inmuebles, en el cual se entremezclan desde unidades que fueron compradas para ser remodeladas, hasta nuevos desarrollos que quedaron finalmente inconclusos.

En los últimos meses ha ocurrido, además, que diversos edificios adquiridos con fines productivos no están siendo ocupados. Es así­ como los lugares quedan cerrados y, por supuesto, vací­os.

"Más que el tema cuantitativo, está la cuestión cualitativa. Tantas estructuras abandonadas generan una visión muy degradada de ciertas áreas de Buenos Aires. Los edificios más relevantes están distribuidos mayormente en lo que es micro y macrocentro porteño", afirmó a iProfesional.com Fernando ílvarez de Celis, director general de Planeamiento de la Ciudad de Buenos Aires.

"Un tercio se distribuye en los barrios de Recoleta, Balvanera, Almagro, San Nicolás y San Telmo, mientras que otro tercio corresponde directamente a lo que es el Sur. El tercio restante se distribuye en toda la Ciudad", añadió.

A la hora de explicar las causas el funcionario sostuvo que en el microcentro, por ejemplo, se viene dando "un movimiento urbano que tiende a despejar edificios para emprendimientos y que luego demoran en concretarse".

"Hay muchos desarrollos que están en proceso de transformarse en viviendas multifamiliares. Se trata de inmuebles que antes tuvieron como destino algún tipo de actividad vinculada con la producción o el comercio", especificó.

En relación al sur porteño, ílvarez de Celis señaló que las causas se deben a razones muy distintas. En este sentido, explicó que el abandono se corresponde con el declive de la actividad económica en esa zona.

"Hay muchos edificios transformados a fábricas que cerraron producto de la última crisis y nunca más volvieron a abrir. Vale decir, el mercado inmobiliario no los tomó hasta ahora para otras actividades", dijo.

"En el caso de las obras, la crisis es el factor que mejor explica que existan emprendimientos parados. Otro aspecto a tener en cuenta en ese caso es la normativa. Hay casos de empresarios que iniciaron construcciones con materiales que luego no fueron habilitados. Por ende, directamente optaron por abandonar el proyecto", detalló el funcionario.

La evolución de este curioso fenómeno es explicada por ílvarez de Celis en la siguiente entrevista: 

Cerrado por liquidación
Por el lado de los locales, ílvarez de Celis sostuvo que para la Ciudad de Buenos Aires se ha transformado en "una preocupación" la cantidad de comercios cerrados y constatados por el relevamiento.

"La mayor cantidad de ese porcentaje que va entre el 18 y el 20% está también en la zona sur. Son negocios cerrados, ni siquiera en alquiler, y el abandono tiene que ver con que son lugares donde hubo actividad económica. Y esa actividad murió", indicó el funcionario.

ílvarez Celis aportó un ejemplo: "La avenida Regimiento Patricios, en La Boca, es una muestra de este escenario. Sobre esa calle trabajaban alrededor de 20.000 personas en la década del '70. Era un mundo de negocios. Luego la demanda murió, las fábricas cerraron y se terminaron los comercios. La caí­da, en este caso, guarda una relación directa con el deterioro urbano".

"Otro fenómeno que notamos durante la investigación es el aumento en lo que hace a la subdivisión de locales. Los comercios son cada vez más chicos y hay una apuesta a la división de las superficies por una cuestión de rentabilidad comercial. La subdivisión, estimamos, trepó casi un 8% en los últimos dos años", comentó.

Plan de reconstrucción
Conocidos los puntos más relevantes de la medición, el funcionario detalló cuáles son las iniciativas que está tomando el Gobierno porteño para "recuperar" las zonas más afectadas por el abandono de obras, locales y edificios.

"La primera, y ya en marcha, es el distrito tecnológico de Parque Patricios. Esa fue la medida inicial que surgió tras este relevamiento. En tanto, en la zona de La Paternal es donde en el futuro se comenzarí­a con el distrito audiovisual", dijo. (Ver nota: Real Estate: una zona de la Ciudad, candidata a ser la "estrella" inmobiliaria).

El polo en cuestión ocupará un área conformada por los barrios de Palermo, Chacarita, Colegiales, Villa Ortúzar y La Paternal, tal como diera cuenta iProfesional.com. (Ver nota: Cómo Macri planea hacer de Buenos Aires la "Hollywood" de la televisión y publicidad).

En ese "corredor creativo", el Gobierno de la Ciudad buscará concentrar la actividad de las más de 400 productoras que operan en Capital Federal y, en paralelo, promover la radicación de compañí­as europeas y estadounidenses. Se trata de un negocio que mueve cerca de u$s1.500 millones por año.

ílvarez de Celis comentó a iProfesional.com que también se están desarrollando medidas para recuperar la actividad en Regimiento Patricios. "Se trabaja en la obra hidráulica y, por supuesto, en incentivar la actividad comercial en esa parte de La Boca", indicó.

"También se busca apuntalar el microcentro. Ahora se va a realizar un área de prioridad para el peatón en la calle Suipacha, y ya se realizó en Reconquista. La idea es mejorar la actividad porque son zonas donde el estudio detectó una fuerte degradación económica", aseguró.

El funcionario sostuvo, además, que se están realizando tareas en Flores, Chacarita y Mataderos. "El sur es prioridad, y por eso se planteó para Parque de los Patricios el distrito tecnológico. Ahora se buscará recuperar Soldati y Villa Lugano", anticipó.

Otras medidas
El director general de Planeamiento porteño comentó a este medio que en los próximos meses se buscará motorizar la recuperación económica de Buenos Aires a través de medidas tendientes a incentivar el trabajo y la instalación de fábricas ambientalmente sustentables en Capital Federal.

"Hasta hace un tiempo, Buenos Aires tení­a una actitud ‘expulsiva’ de las fábricas. La idea de Planeamiento es que aquellas que respetan el medioambiente convivan con el barrio, como fue históricamente en esta ciudad", sostuvo.

Y añadió: "Gran parte de la industria de Capital Federal es limpia. Laboratorios, software, incluso algunos frigorí­ficos de Mataderos que reconvirtieron sus plantas y hoy generan 5.000 puestos de trabajo directos, tranquilamente pueden seguir operando a nivel local".

¿La Ciudad evalúa impulsar nuevos distritos además del tecnológico o el audiovisual? "Se podrí­a aplicar el concepto en áreas muy abandonadas, sin dudas. Pero Buenos Aires también tiene mucha mixtura, y la propuesta del Gobierno es evitar la segregación. En Mataderos, por ejemplo, predominan los frigorí­ficos, pero también hay una importante actividad en lo que se refiere a metalúrgicas e imprentas. Bueno, no queremos cercenar esa mixtura", dijo.

Desarrollar o no desarrollar
A la par de las precisiones aportadas desde el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, lo negativo del alto número de construcciones abandonadas tiene su correlato en el ámbito de los desarrolladores, que hoy deben enfrentar múltiples obstáculos a la hora de encarar un nuevo proyecto.

"Más allá de otros aspectos, que también importan, la dificultad inicial surge por la incertidumbre que genera el no saber cuánto cotizará dentro de dos años un proyecto que se inicia hoy. Por ejemplo el dólar: se arranca con un precio actual y no se sabe cuál será su valor al finalizar la obra, y si la gente va a poder pagar una unidad", destacó un desarrollador que pidió reserva de identidad.

El sector muestra ser presa de un combo negativo, integrado por factores como la falta de crédito, la incertidumbre polí­tica, y el aumento en los costos de la construcción, que desalienta el inicio de nuevas propuestas edilicias.

"El factor importante, en términos de menores ventas, está en la caí­da de la demanda. Hoy, quien vende, no quiere bajar los precios. Y a su turno, quien compra, percibe que están demasiado altos. Eso ha influido, también, para que no se registren modificaciones. Los valores no han bajado en más de un año", explicó a este medio Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Pero más allá de la comercialización, lo que marca un punto de inflexión en la oferta es la retirada de los pequeños inversores, o de aquellos improvisados que incursionaron para aprovechar el boom del ladrillo. Con el cambio de escenario sólo quedaron los desarrolladores experimentados.

"El dentista, convertido en desarrollador inmobiliario, no existe más", habí­a advertido recientemente a este medio Damián Tabakman, asesor en temas inmobiliarios y miembro de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).


Patricio Eleisegui
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