Compra de departamentos en pozo: un proyecto busca poner fin a las megaestafas inmobiliarias

Comprar una vivienda en etapa de construcción se ha convertido en una alternativa atractiva para muchas personas en la Argentina, donde acceder a una propiedad suele ser una meta difícil por la inestabilidad económica. Esta modalidad de "compra en pozo", ofrece precios más accesibles y mayor flexibilidad de pago en comparación con inmuebles terminados, por lo que se presenta como una opción tentadora para quienes buscan invertir o alcanzar el sueño de la casa propia.

Al ingresar en una etapa temprana del desarrollo de la obra, los compradores acceden a precios más bajos, que suelen incrementarse con el progreso de la misma. Esto no solo permite ahorrar, sino también obtener una revalorización de la inversión incluso antes de recibir la propiedad. No obstante, hay quienes compraron "en pozo" y no corrieron con esa suerte; todo lo contrario: fueron estafados.

Compras pozo y estafas inmobiliarias: el último caso relevante

Uno de los últimos casos de estafa inmobiliaria es el de la empresa Márquez & Asociados Constructora Desarrollista, recientemente declarada en quiebra por la Justicia de Córdoba. La empresa enfrenta alrededor de 4.000 denuncias de clientes que realizaron pagos en cuotas con la promesa de acceder a una vivienda que nunca se concretó.

Según estimaciones judiciales, las denuncias podrían seguir en aumento. Se detectaron cerca de 30.000 contratos firmados, pero solo se habría cumplido con la entrega de unas 2.500 unidades habitacionales.

Con este reciente antecedente, un diputado cordobés presentó un proyecto en el Congreso Nacional con el que pretende regular la venta de inmuebles en desarrollo, una modalidad cada vez más extendida en el país, pero que muchas veces deja a los compradores en situación de vulnerabilidad.

Qué dice el proyecto para evitar estafas inmobiliarias

La iniciativa apunta a dar mayor seguridad jurídica a quienes invierten en proyectos inmobiliarios desde cero (lo que comúnmente se conoce como "comprar en pozo") mediante la implementación de controles estatales más rigurosos, mayor transparencia en los procesos financieros y sanciones efectivas para los desarrolladores que no cumplan con lo pactado.

Entre sus principales puntos, el proyecto propone que los fondos aportados por los compradores solo puedan destinarse a la obra comprometida, exige la publicación periódica de balances y avances de obra, y prohíbe nuevas ventas si existen incumplimientos previos. También contempla la creación de un Registro Nacional de Desarrolladores Inmobiliarios y penas más severas para quienes incurran en estafas.

"El caso de Márquez & Asociados, que dejó a más de 4.000 familias afectadas, mostró lo grave que puede ser operar sin controles claros. No se trata de demonizar esta modalidad, sino de establecer reglas que den mayor seguridad a quienes deciden ahorrar e invertir en su casa propia", fundamentó el diputado nacional Agost Carreño al presentar su proyecto.

Según detalló el legislador, su propuesta está inspirada en modelos de protección al comprador inmobiliario ya vigentes en países como España, México y Estados Unidos. "El objetivo es que quienes compran en pozo estén amparados desde el primer momento por un sistema transparente, previsible y justo", agregó.

Así las cosas, el proyecto de 16 artículos titulado "Ley de protección al consumidor en desarrollos inmobiliarios en pozo" busca "establecer un régimen de protección para los consumidores que adquieren inmuebles en desarrollo o en pozo por parte de desarrolladores privados, garantizando la transparencia, el uso adecuado de los fondos percibidos y la responsabilidad en la ejecución y entrega de las obras", describe el texto.

En ese sentido, se basa en tres ejes:

• Transparencia en el uso de los fondos.
• Control estatal.
• Responsabilidad legal y penal para los desarrolladores que incumplan.

De aprobarse, la ley se aplicará a todas las personas físicas o jurídicas que promuevan, comercialicen o ejecuten desarrollos inmobiliarios en pozo, ahorro previo o similares; incluyendo también a fideicomisos destinados a este tipo de operaciones.

Obligaciones para los desarrolladores de las obras "en pozo"

Por otro lado, el texto establece las obligaciones de los desarrolladores inmobiliarios. Si se aprueba el proyecto -que tiene el visto bueno de diputados nacionales de distintos bloques-, deberán adherirse a las siguientes normas:

• Destino exclusivo de fondos: los aportes de los compradores solo podrán utilizarse en la obra para la cual fueron aportados. No se pueden desviar a otros proyectos.
• Registro obligatorio: se crea el Registro Nacional de Desarrolladores Inmobiliarios, donde todos los operadores deberán inscribirse. Será gratuito y digital.
• Transparencia informativa: Se obliga a presentar balances anuales auditados por profesionales matriculados. También deberán presentar informes trimestrales sobre el estado y avance de obra, entregas y demoras. Toda esta información deberá estar publicada online.
• Prohibición de nuevas ventas si hay incumplimientos: los desarrolladores con demoras considerables no podrán iniciar nuevos proyectos hasta regularizar su situación.
• Fondo de garantía o seguro de caución obligatorio: se creará un fondo de garantía o seguro de caución para asegurar la devolución del dinero a los compradores en caso de que no se entregue el inmueble.

Compensación económica

Otro punto clave del proyecto es la propuesta de una compensación económica por demoras al consumidor: consta de una multa diaria del 0,1% del valor del contrato, hasta un 10% máximo, si hay retrasos injustificados.

"Se declara esta ley complementaria de la Ley de Defensa del Consumidor (24.240)", describe el proyecto.

En esa misma línea, la iniciativa prevé multas, suspensiones o eliminación del registro para los desarrolladores que incumplan la normativa. Además, propone una reforma del Código Penal: se incorpora el artículo 172 bis, que agrava la pena por estafa (2 a 8 años de prisión) si es cometida por desarrolladores inmobiliarios en pozo mediante engaños o abuso de confianza.

El proyecto completo a continuación: