Desalojos exprés y venta de tierras a extranjeros: los puntos clave del proyecto de Milei que vota el Senado
La sesión de este jueves en el Senado está cruzada por la polémica en torno al nombramiento de jueces, pero el temario incluye también el proyecto de ley sobre "inviolabilidad de la propiedad privada", que se destaca por los cambios sensibles que introduce en materia de desalojos y de venta de tierras rurales a extranjeros, dos puntos centrales en el paquete de reformas que contiene el texto.
El proyecto, que pasará a Diputados si se aprueba como espera en el bloque oficialista que encabeza Patricia Bullrich, refleja el modelo de liberalización económica y reducción del rol del Estado que plantea el presidente Javier Milei y su redacción estuvo en manos del ministro de Desregulación, Federico Sturzenegger, el más fiel a esa mirada.
En ese marco, también reforma la ley de expropiaciones aunque el corazón de la iniciativa está en la eliminación de los límites históricos para que personas extranjeras compren grandes extensiones de tierra y en los cambios al Código Procesal Civil y Comercial para establecer un mecanismo de desalojo "exprés" mediante juicio sumarísimo.
La bancada oficialista confía en que el proyecto se aprobará en el Senado, principalmente porque aceptó modificaciones reclamadas por los bloques dialoguistas en esos dos temas durante el debate en comisión, precisamente para asegurarse los votos. Allí fue clave la concesión a los gobernadores para que cada provincia tenga potestad de vetar u objetar las transacciones de tierras con extranjeros en sus territorios.
Venta de tierras a extranjeros: ¿qué cambiará con el proyecto de "propiedad privada" que impulsa Milei?
Uno de los puntos centrales del proyecto es la eliminación del límite que impide que más del 15% del territorio nacional (o de una misma provincia o departamento) quede en manos de personas físicas o jurídicas de otra nacionalidad, con tenido en la Ley 26.737 sobre "Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales".
Se trata de una desregulación absoluta, donde cualquier ciudadano extranjero podrá adquirir extensiones de tierra bajo los mismos derechos civiles que un nativo, sin topes. Por caso, la Ley 26.737 que rige desde 2011 fija un máximo de 1.000 hectáreas en la zona núcleo (la región agrícola más productiva del país) pero ese límite desaparece por completo.
El proyecto mantiene la prohibición de la venta de tierras rurales a Estados extranjeros, empresas con participación estatal o fondos soberanos, pero incluye una excepción cuando "la provincia en cuyo territorio se encuentren ubicadas dichas tierras" presente una "solicitud expresa" para la transferencia y haya "autorización previa del Poder Ejecutivo Nacional".
Durante el debate en las comisiones varios senadores de los bloques dialoguistas advirtieron que la ley tal y como fue propuesta por el Gobierno podría convalidar que las corporaciones tecnológicas internacionales o grandes fondos de inversión privados adquieran tierras raras o minerales estratégicos (como el litio), así como alertaron sobre la compra de tierras en zonas de frontera, sobre todo por parte de empresas controladas directamente por Estados extranjeros.
Una concesión a los gobernadores, clave para el avance del proyecto en el Senado
Para destrabar esa discusión y asegurarse los votos en el recinto, el oficialismo aceptó que la regulación y las restricciones finales queden bajo la órbita de los gobiernos provinciales, que podrán objetar la venta de tierras que consideren críticas en su territorio.
Así, el artículo 25 del proyecto establece que "cada provincia conservará la jurisdicción plena sobre el territorio comprendido dentro de sus respectivos límites, de conformidad con lo dispuesto por la Constitución Nacional".
De todas formas, este cambio no deja de prestarse a discusión entre los legisladores, dado que la transferencia de potestad a las provincias puede generar una asimetría en cuanto a la venta de tierras a extranjeros, sobre todo desde el punto de vista de los inversores, que es lo que le interesa al Gobierno, dado que algunas jurisdicciones podrían dar vía a -por ejemplo- fondos de inversión extranjeros y otras ser mucho más restrictivas con argumentos ambientales o geopolíticos.
En cualquier caso, los cambios concedidos no afectan el objetivo que trazó Milei y que persigue Sturzenegger, dado que el éxito del Gobierno en este tema no está en imponer el proyecto original sino en extirpar el límite del 15% a nivel nacional. El argumento del oficialismo es que con esta reforma "lo que desaparece es la prohibición que no discriminaba entre un gobierno extranjero y un particular que quiere invertir en producción agropecuaria".
¿Cómo funcionarán los desalojos "exprés"?: el otro eje central del proyecto
El otro tema central del proyecto de "inviolabilidad de la propiedad privada" está en los procesos judiciales de restitución de inmuebles, donde se establece que la acción de desalojo "se sustanciará por el procedimiento establecido" por el Código Procesal Civil y Comercial "para el juicio sumarísimo", lo que acelera mucho el trámite.
La iniciativa establece que cuando la acción de desalojo sea contra "tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible" el juez podrá disponer la entrega inmediata del inmueble "en cualquier estado del juicio" después de iniciado el litigio.
Cuando el desalojo sea a causa de "cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, el juez deberá realizar el reconocimiento dentro de las primeras 72 horas, con asistencia del defensor oficial, para identificar a los ocupantes, según indica el dictamen.
Distinción entre inquilinos y "okupas": el cambio que el oficialismo se vio forzado a aceptar
Esta reforma también generó una fuerte discusión entre el oficialismo y los demás bloques, porque el proyecto original imponía el desalojo "exprés" en todos los casos, incluidos el de falta de pago de un inquilino legal. La oposición criticó que esto equiparaba a una familia que incumple un contrato afectada por la crisis económica con un grupo de "okupas".
Por ello, el oficialismo aceptó establecer en el proyecto una distinción entre usurpadores e inquilinos deudores. Cuando el destino del inmueble sea habitacional y hubiera falta de pago, habrá un plazo de 10 días corridos desde la intimación formal al inquilino para que se pueda proceder con la demanda de desalojo.
Una vez cumplido ese plazo, si el locatario aún no devolvió el inmueble, "el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el procedimiento más breve que prevea la ley", según establece el artículo 23 del proyecto.
Asimismo, se introduce en el Código el artículo 680 quarter, sobre "Protección de sujetos vulnerables", que indica que en los procesos sumarísimos de desalojo el juez deberá observar si en el inmueble hay menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, y antes de ejecutar el desalojo deberá dar un plazo de 10 días para asegurar "una alternativa habitacional", con intervención del fiscal y los organismos pertinentes.
Por otro lado, el proyecto también le da validez a las notificaciones electrónicas, a fin de blindar los procesos de desalojo "exprés".El texto define que las notificaciones de desalojo enviadas al mail informado en el contrato serán consideradas válidas, lo que permite que el trámite continúe aun cuando el inquilino se niegue a recibir la notificación física.
Los cambios que introduce el proyecto también en las expropiaciones
En la negociación con los bloques, el oficialismo también aceptó retirar todos los artículos que habilitaban el desalojo directo sobre asentamientos del Registro Nacional de Barrios Populares (RENABAP).
Otra de las modificaciones que recibió el proyecto fue la limitación del cálculo del lucro cesante en las expropiaciones por parte del Estado, al señalar que "la indemnización por lucro cesante en ningún caso podrá exceder al equivalente del 30% del valor del daño emergente". Este fue un planteo de la oposición para juicios millonarios que afecten las arcas públicas.
Y es que el proyecto también modifica el régimen de expropiaciones, con el fin de que la declaración de utilidad pública de un bien sea "de interpretación restrictiva", que especifique de manera concreta "el fin perseguido" y que la expropiación del bien se pruebe "idónea, necesaria y proporcional para alcanzarlo".
No obstante, los ejes centrales del proyecto se encuentra en el capítulo que modifica la Ley de Tierras Rurales y en los cambios que introduce para los desalojos, porque son temas mucho más relacionados con el modelo económico que plantea el Gobierno y la filosofía de Milei.
En el primero, el argumento central del oficialismo es una vez más la atracción de inversiones productivas, aunque genera polémica la eliminación de limites a la propiedad por parte de extranjeros, mientras que en el segundo asegura que acortar los tiempos de desalojo bajará el "riesgo" de los propietarios y eso hará aumentar la oferta y reducir el precio de los alquileres a largo plazo.
Por ello, el proyecto sobre "inviolabilidad de la propiedad privada" es un tema central de la sesión del Senado. La iniciativa todavía tiene que pasar por la Cámara de Diputados para convertirse en ley, pero el oficialismo está decidido a que las reformas de Javier Milei también alcancen a los desalojos y a la venta de tierras para extranjeros.