Sturzenegger busca que cualquier persona pueda vender propiedades y desata quejas del sector inmobiliario

El ministro Federico Sturzenegger se prepara para enviar al Congreso de la Nación un nuevo paquete de proyectos de leyes para desregular diferentes sectores de la economía.

Por lo que pudo saber iProfesional de una fuente cercana al Gobierno, hay cuatro ejes para cambiar las reglas de funcionamiento en áreas sensibles como una reforma integral del Código Civil y Comercial, reforma del Código Aduanero, un proyecto para modificar el régimen de cabotaje en el transporte por agua entre puertos argentinos y un drástico cambio de las reglas del mercado inmobiliario.

La reforma inmobiliaria de Federico Sturzenegger pone en alerta al sector

En relación a este último, el foco del proyecto está puesto en redefinir esa actividad, lo que generó fuertes críticas de la Cámara Argentina de Inmobiliarias, el Colegio de Abogados de Capital Federal y el Colegio de Abogados de la Provincia de Buenos Aires y de otras asociaciones relacionadas con el sector.

La intención del Gobierno es que a la actividad de corretaje o de compra y venta de inmuebles se la deje de considerar como una profesión liberal y se la encuadre como un servicio de intermediación comercial.

El proyecto de ley establece que para ejercer el corretaje solamente será necesario:

• Ser mayor de edad
• Tener título secundario expedido o revalidado en la República Argentina

El proyecto elimina del Código Civil cualquier otra exigencia específica para acceder a la actividad.

A su vez, modifica el artículo 1346 para establecer expresamente que podrán actuar como corredores tanto personas humanas como personas jurídicas.

Esto significa que no solamente individuos podrán desempeñarse como corredores, sino también sociedades comerciales u otras personas jurídicas, algo que el proyecto incorpora de manera explícita.

Reforma inmobiliaria: cómo cambia el esquema de funcionamiento del sector

El proyecto busca modificar el esquema de funcionamiento de los martilleros públicos, de las inmobiliarias y de los Colegios Profesionales de Escribanos para habilitar las operaciones sin restricciones geográficas entre jurisdicciones y también eliminar la obligatoriedad de matrícula en un colegio profesional.

Aunque el corretaje comprende distintas actividades comerciales, el principal impacto de la reforma podría sentirse en el mercado inmobiliario, donde la figura del corredor tiene un rol central en operaciones de compra, venta y alquiler de inmuebles. La flexibilización de los requisitos para ejercer la actividad, el reconocimiento de plataformas digitales, la posibilidad de que empresas actúen como corredores y la eliminación de restricciones vinculadas con residencia, aranceles o incompatibilidades ya han provocado quejas en muchos de los jugadores de ese sector.

En medio del debate sobre la desregulación de la actividad inmobiliaria y las propuestas que buscan permitir que cualquier persona pueda intermediar operaciones inmobiliarias en Argentina, bajo el argumento de generar trabajo o facilitar el acceso a la vivienda, desde la Cámara Inmobiliaria Argentina consideran necesario aclarar un aspecto fundamental que muchas veces se omite.

En ese punto señalan: "El corredor inmobiliario matriculado no es solamente un intermediario comercial". Se trata de un profesional regulado por ley, sujeto a matrícula, capacitación y control estatal permanente, que además integra el sistema nacional de prevención del lavado de activos, financiación del terrorismo y financiamiento de la proliferación de armas de destrucción masiva, en carácter de Sujeto Obligado ante la Unidad de Información Financiera (UIF).

Además describen que no se trata de una formalidad menor y que la Ley 25.246 y las resoluciones de la UIF establecen que determinados sectores considerados sensibles deben controlar operaciones, identificar clientes, verificar el origen de fondos y reportar operaciones sospechosas. Entre esos sectores se encuentran los bancos, escribanos, contadores y también los corredores inmobiliarios matriculados.

Las advertencias de la Cámara Inmobiliaria Argentina

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina explicaron a iProfesional: "La actividad inmobiliaria no puede transformarse en una actividad informal donde cualquier persona intermedie operaciones millonarias sin capacitación, sin matrícula y sin responsabilidad legal frente al Estado". Además sostienen: "Capacitar no es precarizar, profesionalizar no es impedir trabajar. Y generar empleo no puede implicar eliminar responsabilidad profesional".

La propuesta del Gobierno forma parte del paquete de medidas con el que el Ejecutivo busca reducir regulaciones sobre distintas actividades económicas. En este caso, el foco está puesto en flexibilizar las condiciones para ejercer el corretaje, ampliar las facultades de quienes desarrollan esa tarea y eliminar restricciones que el proyecto considera incompatibles con un esquema de libre competencia.

En la práctica, la reforma impactaría sobre quienes intermedian en operaciones comerciales e inmobiliarias, ya que redefine quiénes podrán trabajar como corredores, cuáles serán los requisitos mínimos para hacerlo, qué funciones podrán desempeñar y cómo se regulará el cobro de sus comisiones. Al igual que el resto de las iniciativas incluidas en el proyecto, los cambios todavía deberán ser debatidos por el Congreso de la Nación antes de una eventual entrada en vigencia.

Qué es el corretaje y cómo está regulado hasta ahora

El corretaje es la actividad mediante la cual una persona acerca a dos partes interesadas para concretar un negocio.

Es una figura utilizada en múltiples operaciones comerciales, aunque suele asociarse principalmente al mercado inmobiliario, donde los corredores intervienen en la compra, venta o alquiler de inmuebles.

Hasta ahora, el ejercicio de esta actividad está regulado tanto por el Código Civil y Comercial como por la Ley 20.266 y por distintas normas provinciales, que establecen requisitos para matricularse y ejercer la profesión.

El proyecto impulsado por el Ministerio de Desregulación busca simplificar ese esquema. Según la propuesta, la regulación futura deberá favorecer la competencia y evitar barreras.

Otro de los aspectos es la introducción de la tecnología de la actividad que aparece en el último párrafo del nuevo artículo 1349.

El texto expresa que el corretaje podrá desarrollarse mediante plataformas digitales o entornos virtuales. Además, habilita a los corredores a organizarse bajo cualquier forma societaria y a prestar servicios en colaboración con otras personas.

La incorporación de estas modalidades busca adecuar la normativa a un mercado donde gran parte de las operaciones comienzan en internet y donde muchas empresas desarrollan modelos digitales para conectarse.

Cómo se cobrarán las comisiones bajo el nuevo esquema

La reforma también modifica las reglas previstas para el cobro de honorarios. El nuevo artículo 1351 explica que, cuando intervenga un único corredor, todas las partes involucradas deberán abonarle comisión, salvo que exista un acuerdo diferente o que alguna de ellas manifieste expresamente, al comienzo de la actuación, que no acepta su intervención.

El proyecto también aclara que las partes no responderán solidariamente frente al corredor por esas comisiones. Se trata de una modificación destinada a precisar cómo deben distribuirse los honorarios cuando participan uno o varios intermediarios en una misma operación.

Como parte de la reforma, el proyecto elimina los artículos 31 a 35 de la Ley 20.266 y también propone derogar el artículo 1355 del Código Civil y Comercial, modificaciones que reemplazarán parte del régimen vigente aunque el texto no desarrolla los efectos concretos de cada derogación.