Cómo es el proyecto de desalojo exprés que debate el Senado y qué cambiará en los alquileres
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El Gobierno nacional avanza con uno de los cambios más profundos para el mercado de alquileres desde la derogación de la Ley de Alquileres. El proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que se debate en el Congreso, incorpora un mecanismo de "desalojo exprés" para los inquilinos que incumplan con el pago del alquiler y acelera significativamente los tiempos judiciales para recuperar un inmueble.
La iniciativa forma parte del paquete de reformas impulsado por la administración de Javier Milei con el objetivo de fortalecer el derecho de propiedad y brindar mayor seguridad jurídica a los dueños de inmuebles. Sin embargo, organizaciones de inquilinos aseguran que el proyecto deja a quienes alquilan en una situación de extrema vulnerabilidad y podría agravar la crisis habitacional.
Qué es el desalojo exprés y cómo cambiarían los alquileres
El punto que concentra la mayor atención es la modificación de los plazos para actuar frente a un incumplimiento en el pago del alquiler.
Actualmente, los procesos de desalojo pueden extenderse durante varios meses e incluso años debido a los tiempos judiciales. El proyecto pretende reemplazar ese esquema por un procedimiento mucho más rápido.
Entre los principales cambios figuran:
- El propietario podrá intimar al inquilino apenas transcurridos 10 días desde el incumplimiento del pago (el texto original hablaba de tres días, pero ese plazo fue ampliado durante las negociaciones legislativas).
- Vencido ese plazo sin regularizar la deuda, podrá iniciar un proceso sumarísimo de desalojo.
- El objetivo oficial es reducir drásticamente los tiempos para recuperar el inmueble, evitando que los juicios se prolonguen durante meses.
- La iniciativa también introduce procedimientos abreviados para otros conflictos vinculados con la restitución de propiedades.
Desde el oficialismo sostienen que la lentitud de la Justicia es uno de los principales factores que desincentivan la oferta de viviendas en alquiler y que una mayor protección para los propietarios podría generar un aumento de la oferta.
Especialistas del sector inmobiliario vienen señalando desde hace tiempo que muchos propietarios optan por retirar sus inmuebles del mercado por el riesgo de enfrentar largos procesos judiciales en caso de mora.
Los principales cambios que prevé el proyecto
- Desalojos más rápidos: los procesos judiciales se tramitarán mediante un procedimiento abreviado para reducir los tiempos de restitución del inmueble.
- Se mantiene el plazo de intimación en viviendas: antes de iniciar una demanda por falta de pago, el propietario deberá intimar al inquilino y esperar 10 días corridos para que regularice la deuda.
- Recupero de inmuebles ocupados: en casos de intrusión o tenencia precaria, el juez podrá ordenar la restitución si el propietario acredita documentalmente su derecho y presta caución juratoria.
- Notificaciones digitales: las comunicaciones judiciales podrán realizarse tanto en el domicilio fijado en el contrato como por correo electrónico.
- Entrega de llaves: el propietario no podrá rechazar la devolución del inmueble, aunque conservará el derecho de reclamar judicialmente las deudas pendientes.
- Protección para personas vulnerables: cuando haya menores de edad o personas en situación de vulnerabilidad, el juez deberá dar intervención a los organismos competentes para garantizar una solución habitacional transitoria.
- Otros cambios: el proyecto también modifica aspectos vinculados con las expropiaciones, habilita la presentación de documentación digital en los Registros de la Propiedad e introduce cambios en la Ley Pierri y en la Ley de Manejo del Fuego.
Qué cambia para los contratos de alquiler
- La reforma podría modificar la negociación entre propietarios e inquilinos al agilizar los procesos de desalojo.
- El proyecto no se aplica a las usurpaciones, ya que ese delito continúa regulado por el Código Penal. La iniciativa alcanza únicamente los desalojos de locatarios, sublocatarios, tenedores precarios e intrusos.
- En los alquileres de vivienda se mantiene el plazo de 10 días corridos para cancelar la deuda antes de que pueda iniciarse un juicio de desalojo.
- En los contratos comerciales (locales, oficinas o depósitos), el plazo de intimación podrá fijarse libremente por acuerdo entre las partes.
El Gobierno busca dar mayor protección al propietario
La reforma se enmarca dentro de una estrategia más amplia para reforzar la protección de la propiedad privada.
Según los fundamentos del proyecto, el objetivo es garantizar que el propietario pueda recuperar su inmueble en plazos razonables cuando exista incumplimiento contractual, evitando procesos que hoy pueden extenderse durante años.
El Ejecutivo considera que esa mayor previsibilidad favorecería la inversión inmobiliaria y contribuiría a ampliar la oferta de viviendas para alquiler.
La reacción de las organizaciones de inquilinos
La respuesta de las organizaciones de inquilinos no tardó en llegar.
El referente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, calificó el proyecto como "el régimen de desalojo más agresivo de América Latina" y aseguró que la iniciativa coloca a la Argentina entre los países con menores garantías para quienes alquilan.
En declaraciones públicas, Muñoz advirtió que la reforma implica que "con diez días de incumplimiento quedás en la calle", en referencia al nuevo plazo previsto para intimar al inquilino antes de iniciar el proceso de desalojo. También sostuvo que la iniciativa reduce significativamente las posibilidades de negociación entre las partes y acelera un procedimiento que podría dejar a miles de familias sin margen para regularizar su situación.
Desde la organización consideran que el proyecto prioriza exclusivamente el derecho de propiedad sin contemplar el contexto económico que atraviesan numerosos hogares, donde el alquiler representa una porción cada vez mayor de los ingresos familiares.
Además, cuestionan que el procedimiento abreviado limite las herramientas de defensa de los inquilinos y sostienen que podría profundizar la crisis habitacional.
Un nuevo debate sobre el mercado inmobiliario
La discusión vuelve a poner en evidencia las dos visiones enfrentadas sobre el mercado de alquileres.
Por un lado, propietarios y cámaras inmobiliarias sostienen que agilizar los desalojos aportará mayor seguridad jurídica y alentará a que más viviendas vuelvan al mercado locativo.
Por el otro, organizaciones de inquilinos advierten que acelerar los procesos sin fortalecer mecanismos de protección social podría incrementar la inestabilidad habitacional de miles de familias.
Mientras el Congreso continúa negociando modificaciones al texto para reunir los votos necesarios, el capítulo referido al desalojo exprés aparece como uno de los puntos más sensibles de una reforma que promete redefinir las reglas del mercado de alquileres en la Argentina.