Cuáles son los barrios más caros y más baratos para alquilar un departamento en el Gran Buenos Aires
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Todas las zonas del AMBA registraron incrementos superiores al 60% en los precios de alquiler durante 2024. En particular, CABA experimentó un aumento del 64,4%, GBA norte del 80,4%, y GBA oeste-sur registró una suba del 96,5%, según un estudio privado.
A partir de que en diciembre de 2023, mediante el DNU 70/2023, se aprobara la derogación de la Ley de Alquileres, los precios iniciaron un proceso de desaceleración. En febrero, los aumentos intermensuales promediaron el 8% en cada zona del GBA, luego de haber registrado incrementos de entre el 13% y 15%. Estos porcentajes continuaron en descenso, alcanzando un 4% en la zona oeste-sur y un 2% en la zona norte, conforme un relevamiento basado en los avisos publicados por anunciantes en el portal inmobiliario Zonaprop.
En diciembre, el precio promedio del alquiler en GBA oeste-sur aumentó un 4,8%, lo que llevó a un incremento acumulado del 96,5% en 2024. Este valor es 2,4 veces inferior al aumento registrado en 2023 (230,5%) y se encuentra 21,6 puntos porcentuales por debajo de la inflación (117,6%).
Un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un alquiler mensual de 408.790 pesos, mientras que uno de tres ambientes y 70 m² se ofrece por 544.726 pesos al mes.
Alquileres: cuáles son los barrios más caros y más baratos del Gran Buenos Aires
Canning encabeza el ranking de los barrios más caros, con un alquiler promedio de 501.240 pesos mensuales. A continuación, se encuentran Sáenz Peña (496.958 pesos al mes) y Santos Lugares (494.027 pesos por mes).
Por otro lado, Gregorio de Laferrere ofrece los alquileres más económicos, con un precio promedio de 280.376 pesos al mes. Le siguen Merlo (318.521 pesos mensuales) y La Tablada (339.101 pesos por mes).
Por otro lado, el precio promedio de un alquiler en GBA norte aumentó un 2,8% en diciembre, y en 2024 acumuló un incremento del 80,6%. Este valor es 2,9 veces inferior al aumento de 2023 (232,4%) y se encuentra 37,5 puntos porcentuales por debajo de la inflación (118,1%).
Un departamento de dos ambientes y 50 m2 tiene un alquiler mensual de 523.230 pesos, en tanto que uno de tres ambientes y 70 m2 se ofrece por 717.384 pesos mensuales.
La Lucila (631.630 pesos mensuales), Olivos (630.419 pesos por mes) y Vicente López (609.379 pesos por mes) son los barrios más caros de GBA norte. En contraste, José León Suárez es el barrio más económico, con un alquiler promedio de 395.495 pesos al mes. San Andrés (416.378 pesos por mes) y Pilar (436.561 pesos por mes) cierran el ranking de las opciones más accesibles.
Mercado de compra venta: los precios comenzaron a subir en 2024
El mercado de compra-venta experimentó un proceso de reactivación a partir de 2023, cuando los precios dejaron de caer en todas las zonas del AMBA. En 2024, el precio del metro cuadrado comenzó una tendencia alcista moderada que se mantiene hasta la fecha.
En diciembre 2024, el precio del metro cuadrado en GBA oeste-sur se encuentra en 1.606 dólares, sin grandes cambios desde agosto. Tras cinco años de caída, los valores de venta volvieron a aumentar en 2024, acumulando una suba del 0,6%. Sin embargo, se mantienen un 18,6% por debajo del pico alcanzado en julio de 2019.
Un departamento de dos ambientes en GBA oeste-sur tiene un precio de 80.450 dólares, mientras que uno de tres ambientes se encuentra en 116.210 dólares. El 53% de los barrios experimenta un aumento en los precios interanuales.
Tristán Suárez es el barrio más caro para la compra, con un precio promedio de 2.838 dólares/m2. Don Bosco (2.568 dólares/m2) y Villa Udaondo (2.368 dólares/m2) completan los tres primeros puestos. En cambio, los precios más bajos se encuentran en San José, con un promedio de 416 dólares/m2, seguido de Don Orione (635 dólares/m2) y El Jagüel (788 dólares/m2).
En GBA norte, el precio del metro cuadrado aumentó un 0,4% en diciembre, alcanzando los 2.332 dólares. Después de caer un 1,2% en 2023 y un 4% en 2022, el metro cuadrado acumuló un incremento del 3,1% en 2024, y un 3,5% desde que comenzó el cambio de tendencia en noviembre de 2023.
Un departamento de dos ambientes tiene un precio de 111.109 dólares, mientras que uno de tres ambientes se cotiza en 164.725 dólares. En diciembre de 2024, el 63% de los barrios experimentó un aumento interanual en los precios.
La Lucila encabeza el ranking de los barrios con los precios más altos, con un valor promedio de 3.267 dólares/m2. A continuación, se encuentran Vicente López y Olivos, con precios medios de 3.238 dólares/m2 y 2.942 dólares/m2, respectivamente. En contrapartida, Parque San Miguel es el barrio más accesible para la compra, con un precio promedio de 757 dólares/m2. Le siguen Barrio Infico (935 dólares/m2) y Grand Bourg (954 dólares/m2).
Rentabilidad inmobiliaria: máximo histórico desde abril 2016
En GBA oeste-sur, la relación alquiler/precio ha aumentado y alcanza un 6,08% anual, marcando un máximo histórico desde el inicio de la serie. Actualmente, se requieren 16,5 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, lo que representa un 42% menos que hace un año.
En GBA norte, la relación alquiler/precio también sube, ubicándose en un 4,85% anual. Actualmente, se necesitan 20,6 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 24% menos que el año pasado.