El truco simple para calcular el alquiler mensual de una propiedad

En un contexto marcado por la inflación, los cambios normativos y la volatilidad del mercado inmobiliario, calcular el valor del alquiler de un inmueble en Argentina puede convertirse en un verdadero desafío.

Sin embargo, más allá de las turbulencias económicas, existen criterios básicos y fórmulas prácticas que permiten establecer un precio de referencia equilibrado, tanto para propietarios como para inquilinos.

Una de las referencias más utilizadas en el sector es la conocida regla del 5% anual, aunque especialistas advierten que no se trata de un número rígido ni aplicable en todos los casos.

¿Por qué se habla de un 5% de rentabilidad anual y cómo calcular un alquiler mensual?

Desde la cuenta de Instagram @inmobiliaria.si, los asesores inmobiliarios Susana Ippoliti y David Flores explican que ese 5% anual no es un número mágico, ni fijo, sino un promedio orientativo que históricamente se utiliza en el sector para calcular la rentabilidad esperada de una propiedad en alquiler.

Este porcentaje se calcula sobre el valor estimado de venta de la propiedad. Por ejemplo, si una vivienda tiene un valor de u$S100.000, bajo esta regla, el alquiler mensual debería rondar los u$S416 (u$s5.000 anuales).

Pero tanto Ippoliti como Flores aclaran que esta es apenas una referencia de partida, que puede variar según varios factores clave que afectan directamente el precio.

Cuatro factores que ajustan la regla

• 1- Demanda local

Cuando la zona tiene alta demanda —por ejemplo, barrios con buena ubicación, servicios, seguridad y conectividad— es posible que la rentabilidad supere ese 5%, debido a una mayor competencia por las propiedades.

• 2- Estado y tipo de inmueble

El estado de conservación, las reformas, la antigüedad, el equipamiento y hasta los amenities pueden elevar el valor del alquiler. Una propiedad moderna, lista para habitar, siempre tendrá una mejor salida y precio.

• 3- Competencia en la zona

Si el mercado ofrece muchas propiedades similares, el precio de alquiler deberá ser competitivo para captar interesados. En zonas saturadas, esto puede hacer que la rentabilidad baje.

• 4- Estacionalidad

En zonas turísticas o ciudades con fuerte estacionalidad, el valor del alquiler puede variar drásticamente en temporada alta o baja, impactando la rentabilidad anual.

Más que una fórmula, un análisis caso por caso

La conclusión es clara: el 5% es una guía orientativa, pero no una regla fija. Cada propiedad requiere un análisis puntual y actualizado, teniendo en cuenta el contexto económico, las particularidades del inmueble, el perfil del inquilino buscado y las condiciones del mercado en tiempo real.

"Si necesitás ayuda para calcular el valor ideal de tu propiedad, podés asesorarte con profesionales que manejen datos actualizados y conozcan la dinámica local", recomiendan desde @inmobiliaria.si.

Cuánto cuesta alquilar según el tipo de vivienda y cuáles son los barrios más baratos

En los últimos doce meses, el valor del alquiler subió un 44,6%, por debajo de la inflación (46,4%) y del ajuste de ICL (98,8%), según Zonaprop.

Un monoambiente se ubica en 527.566 pesos mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes se alquila por 622.309 pesos por mes y uno de tres ambientes cuesta 836.751 pesos mensuales.

Tope 3 de los barrios más caros y más baratos 

1. Puerto Madero: el barrio con la oferta más cara, con un precio medio de $1.064.714 mensuales
2. Núñez: $706.681 mensuales
3.  Palermo: $685.310 mensuales 

1. Lugano: es el barrio más económico para alquilar, con un precio medio de 450.648 pesos mensuales
2. La Boca: $522.277 mensuales
3. Mataderos: $524.294 mensuales