Cualquier persona podrá poner una inmobiliaria, ser martillero y vender propiedades: el polémico plan
En el Congreso nacional ingresó un proyecto de ley para redefinir el funcionamiento del mercado inmobiliario argentino, en línea con el análisis que impulsa el Gobierno desde febrero y que apunta a modificar la forma de trabajo en un sector en plena recuperación (tanto en CABA como en provincia de Buenos Aires en mayo último hubo récord de escrituras luego de 7 y 11 años, respectivamente, con más de 17.000 operaciones). El diputado del PRO Alejandro Bongiovanni presentó la denominada Ley de Libertad Inmobiliaria, cuyo objetivo consiste en eliminar la obligatoriedad de contar con matrícula profesional y título universitario para ejercer como corredor inmobiliario en todo el país.
El texto propone reformas a la Ley N°20.266, sancionada en 1973. Incluye la supresión de la colegiación obligatoria, la eliminación de límites jurisdiccionales para operar, la derogación de sanciones por ejercer sin matrícula y la libertad para acordar honorarios sin aranceles mínimos. La iniciativa pretende abrir el mercado a nuevos agentes, ampliar la competencia y reducir costos para consumidores.
Según el legislador, el fin consiste en devolver la actividad inmobiliaria al ámbito comercial, permitiendo que cualquier persona idónea pueda intermediar entre oferentes y demandantes. Bongiovanni argumentó que las exigencias actuales crean un mercado cautivo, encarecen el servicio y limitan la entrada de nuevos operadores. Para sostener su propuesta, el diputado citó ejemplos de España, Estados Unidos y Nueva Zelanda, donde no se exigen requisitos formales obligatorios para la intermediación inmobiliaria.
El Gobierno nacional de Javier Milei también mantiene este tema en agenda. El Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado trabaja en un proyecto de decreto para simplificar regulaciones en el sector inmobiliario. Aunque el texto oficial permanece en estudio y sin versión definitiva, fuentes del área económica confirmaron que el plan busca facilitar el ingreso de nuevos operadores y abaratar costos mediante la eliminación de barreras burocráticas.
Los principales puntos del proyecto de ley
El proyecto presentado en Diputados detalla cinco ejes centrales para modificar la ley vigente (según Bongiovanni ya fue ingresado y se espera que en breve pueda tratarse en comisiones, primero, para luego llegar al recinto):
Eliminación de la matrícula obligatoria y el título universitario. Elimina la exigencia de inscripción en colegios profesionales, considerando que impone una barrera que limita la competencia y restringe la libertad comercial.
Competencia entre certificaciones privadas. Los colegios profesionales perderían la facultad exclusiva de habilitar corredores, habilitando la competencia de certificaciones voluntarias que compitan en calidad y prestigio.
Libre ejercicio en todo el país. Deroga las restricciones geográficas que obligan a trabajar en una jurisdicción específica, permitiendo actuar en todo el territorio nacional y adaptarse a nuevas dinámicas digitales.
Derogación de sanciones por ejercicio sin matrícula. Suprime multas y clausuras a quienes operen sin colegiarse, trasladando los conflictos a la justicia ordinaria y dejando al mercado la regulación de la calidad del servicio.
Fin de los aranceles mínimos y honorarios fijos. Elimina la fijación de precios mínimos por parte de los colegios para permitir la libre negociación entre las partes.
Argumentos a favor de la desregulación
Desde el sector que respalda la propuesta se cuestiona la actual estructura de los colegios profesionales. Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), explicó que el sistema vigente establece barreras artificiales que restringen la competencia y encarecen los servicios para el consumidor.
García Malbrán señaló que los costos de matriculación resultan elevados, mencionó que en la Ciudad de Buenos Aires el ingreso al colegio puede superar los $3.000.000. Criticó el uso de esos recursos en proyectos considerados poco transparentes o ineficaces, como la compra de software y el mantenimiento de portales (Cabaprop) que no generan resultados visibles.
El dirigente cuestionó la capacidad sancionatoria de los colegios, a los que acusó de proteger intereses corporativos por encima del interés del consumidor. Según su perspectiva, la colegiación obligatoria se transformó en un mecanismo para evitar la competencia de corredores que trabajan con franquicias o modelos alternativos. Propuso que la colegiación sea voluntaria, sugiriendo que los colegios deberían generar valor y prestigio para atraer a los profesionales.
Jorge Amoreo Casotti, CEO de la proptech PINT, aportó otra visión favorable a la desregulación. Remarcó que la idoneidad no necesariamente se garantiza con un título universitario, sino con la experiencia y la confianza generada en el cliente. Consideró que la exigencia de matrícula impone una barrera de acceso que no se corresponde con el carácter comercial de la actividad inmobiliaria.
Amoreo Casotti vinculó la colegiación obligatoria con la idea de un mercado cautivo, en el que solo determinados actores pueden participar, reducen la competencia y afectando la innovación. Destacó que en la transmisión de dominio de las propiedades la seguridad jurídica la brinda el escribano público, por lo que el corredor no debería monopolizar la intermediación.
Ambos referentes defendieron la necesidad de liberalizar el sector para aumentar la oferta de servicios, mejorar precios y ampliar el acceso al trabajo. Propusieron que la competencia obligue a los operadores a ofrecer un mejor servicio, dejando al consumidor la posibilidad de elegir.
Críticas desde los colegios profesionales y cámaras
El proyecto generó un rechazo contundente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y de los colegios profesionales que agrupan a corredores y martilleros en todo el país.
Nancy Vieitez, presidenta de la CIA, sostuvo que el sistema actual no obliga a ningún ciudadano a contratar a un corredor para comprar o vender una propiedad. Recordó que la compra venta entre particulares es legal, válida y frecuente, pero la ley regula el derecho a cobrar honorarios profesionales, exigiendo un mínimo de idoneidad para proteger al consumidor.
Vieitez advirtió que la eliminación de la matrícula equivaldría a permitir que cualquier persona se arrogue funciones profesionales sin control ni formación. Señaló que esto abriría la puerta a fraudes, incumplimientos y negligencia, deteriorando la calidad del servicio y generando mayor litigiosidad.
Luis Colao, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires, reforzó esta postura. Citó fallos de la Corte Suprema que definen la actividad como profesional, personal e indelegable (sobre todo contra Re/Max y la guerra entre colegios y esta franquicia). Aseguró que la matrícula no constituye un privilegio corporativo, sino un instrumento de control público que garantiza la transparencia y la protección del cliente, la parte más débil del contrato.
Colao explicó que la colegiación nació en Francia para proteger a la sociedad, no para beneficiar a los profesionales. Sostuvo que la obligación de matricularse asegura un estándar mínimo de formación y responsabilidad, permitiendo identificar a los habilitados y aplicar sanciones en caso de faltas éticas o legales.
En cuanto al costo de la matrícula, negó que existan cifras exorbitantes en todos los distritos. En el caso de la Provincia de Buenos Aires, detalló que la matrícula anual equivale a $620.000, incluye el aporte jubilatorio, con una caja previsional superavitaria y más de 2.500 jubilados que cobran $575.000 mensuales.
Debate sobre la seguridad jurídica
El intercambio de argumentos también abordó el rol del corredor en la seguridad de las operaciones. Colao planteó que la intervención profesional eleva el estándar de calidad y seguridad para el cliente. Consideró que eliminar la exigencia de matrícula dejaría a los consumidores sin una referencia confiable, y facilitaría la proliferación de operadores sin formación ni responsabilidad.
Desde la otra posición, García Malbrán replicó que la seguridad jurídica en la transmisión de dominio la garantiza el escribano público. Amoreo Casotti coincidió, y cuestionó la idea de que la matrícula sea necesaria para evitar fraudes, señaló que la confianza y la reputación se construyen en el mercado.
Los críticos de la colegiación obligatoria denunciaron además requisitos excesivos para obtener la matrícula. García Malbrán mencionó el caso de San Isidro, donde se exige la certificación de dos martilleros con más de diez años de antigüedad incluso para profesionales con título universitario.
Propuestas alternativas
En respuesta a las críticas, la Cámara Inmobiliaria Argentina elaboró una serie de propuestas para modernizar el sector sin eliminar los controles. Entre ellas se destaca la creación de un Registro Nacional de libre jurisdicción, que permitiría a los corredores operar en todo el país y mantener estándares de calidad.
También propuso la implementación de un sistema MLS nacional (Multiple Listing Service, Sistema de Listados Múltiples en español) para garantizar transparencia y colaboración entre empresas del sector, la legalización de la figura del auxiliar inmobiliario que actúe bajo supervisión y la posibilidad de inscribirse como monotributistas para reducir la informalidad.
Un debate en el Congreso
El proyecto de Bongiovanni ya ingresó al debate legislativo en Diputados. Mientras tanto, el Poder Ejecutivo mantiene en análisis la posibilidad de avanzar en paralelo con un decreto de desregulación. Ambos procesos se desarrollan en un contexto de tensiones entre la intención de simplificar regulaciones y la preocupación por mantener estándares mínimos de control y protección para los consumidores.
El tema divide a cámaras, colegios y empresarios del sector, y se anticipa un debate intenso en el Congreso, donde se espera que expongan distintos actores para discutir los alcances de la iniciativa y su posible impacto en el mercado inmobiliario argentino.