Se mudaron a un barrio cerrado y hoy sufren por las expensas: el problema que enfrentan más propietarios

En busca de una mejor calidad de vida, en contacto con la naturaleza y para intentar alejarse de la inseguridad urbana, parejas y familias de clase media se plantean la posibilidad de vivir en barrios cerrados. Pero, más allá del deseo, antes de avanzar hacia este aspiracional es fundamental ser conscientes y hacer cuentas precisas sobre todos los gastos que esta decisión puede implicar. Ya sea para comprar o alquilar, el valor de las expensas es una de las principales variables a evaluar al buscar propiedades dado que este se transformará en uno de los principales costos fijos que habrá que comprometerse a cubrir mes a mes.

Y esto no se trata de una cuestión menor, dado que en los últimos años se incrementó la brecha entre los estratos socioeconómicos que más y menos tienen. Según las últimas estadísticas publicadas por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), una familia tipo (integrada por dos adultos y dos hijos) necesitó contar con ingresos por más de $1.128.398 en junio para ser considerado dentro de la clase media. No obstante, para aquellos que desean cumplir el sueño de vivir en un barrio privado, los ingresos deben ser superiores ya que el gasto que implican las expensas en este tipo de urbanizaciones es clave al momento de proyectar el presupuesto familiar.

Rango de las expensas en barrios para la clase media

En la provincia de Buenos Aires, los barrios cerrados se multiplican. Si bien la zona norte está entre las preferidas por los desarrolladores y compradores, las localidades de las regiones oeste y sur acompañan la tendencia, aunque con valores más accesibles.

Según afirman referentes del sector, en los barrios cerrados con amenities acordes al target de clase media, se paga entre $400.000 y $800.000 mensuales de expensas ordinarias. El promedio, para un barrio cerrado de buena construcción, con servicios y pocos amenities, rondará entre $500.000 y $600.000; el monto exacto dependerá de la categoría de los servicios y de la oferta deportiva, de la cantidad de lotes y, principalmente, del gasto en seguridad, ya que este último se lleva entre el 50% y el 70% de la recaudación total de las expensas.

Nicolás Baccigalupo, CEO y fundador de la plataforma para consorcios Octopus Proptech, detalló que en la actualidad se ve "una gran dispersión de valores ya que, en barrios cerrados para clase media, un lote chico puede pagar entre $300.000 y $500.000, mientras que un terreno mediano o grande puede superar los $700.000 y algunos barrios con amenities más completos o con poca cantidad de unidades llegan a superar el millón de pesos".

Como referencia de valores de expensas en proyectos ubicados en Canning, en el rango más económico está el barrio Malibú, donde las expensas rondan los $260.000 pero ofrece pocos amenities: club house, una cancha de fútbol y un sector infantil. También en esa localidad, hay lotes en Echeverría del Lago, donde cada propietario paga $470.000 de expensas ordinarias mensuales; el desarrollo cuenta con canchas de fútbol, de tenis y de paddle, gimnasio, club house, restaurante y colonia deportiva. En tanto, dentro del rango más elevado, con expensas de $850.000 está Saint Thomas, que incluye golf, piscina, variedad de áreas comunes, campo de deporte y canchas de paddle, entre otros.

Seguridad y amenities, lo más caro de las expensas

Ignacio O’Keefe, director de Inmobiliaria O’Keefe, explicó que "lo que impacta principalmente en las expensas son la seguridad y los amenities; no hay mucha diferencia por el tamaño del lote o por su ubicación". Por ejemplo, en el barrio Las Golondrinas, de Hudson, todos pagan $650.000 mensuales; el desarrollo cuenta con 296 lotes, una laguna de más de 40.000 m2, parques, una isla, club house con restaurant, muelle y bajada náutica. Además, canchas de tenis, de fútbol, salón de usos múltiples, proveeduría, piscina de natación para adultos y niños, juegos infantiles, gimnasio, sendero aeróbico y sector para hacer home office.

Si bien que los terrenos cuenten –o no– con vivienda construida no incide sobre el monto a pagar en concepto de expensas, existen casos en los que "se exime a los propietarios del pago de las expensas durante la etapa de construcción. Esto es a modo de incentivo", contó O’Keefe.

Horacio Benvenuto, gerente general de la inmobiliaria Izrastzoff, confirmó que la seguridad 24 horas insume aproximadamente entre el 40 y 70% del monto de las expensas, aunque ello "depende de la zona que esté ubicado, de la vulnerabilidad, de la cantidad de lotes linderos y de cómo es el entorno del barrio".

Sobre este gasto fijo, Nicolas Camaño, gerente de Urbis, firma dedicada a la administración de los barrios de la desarrolladora Eidico, sostuvo que "se logró mejorar muchísimo la ecuación de costo y beneficio mediante las combinaciones de seguridad física y electrónica con la asistencia de la inteligencia artificial".

En los barrios de clase media de Pilar del Este desarrollados por esta empresa, el monto promedio de las expensas operativas es de $294.000, a julio. El valor mínimo registrado es de $208.000, mientras que el máximo alcanza los $351.000. Sin embargo, Camaño aclaró que "hay casos en los que la comunidad y quienes se mudan van aumentando un poco el valor de las expensas"; aunque el desarrollador desde su rol "propone inicialmente que la expensa no sea demasiado costosa porque hay poca gente viviendo, con el paso del tiempo el Consejo de Propietarios vota el presupuesto anual de acuerdo al nivel de servicios que quieran tener; ellos deciden cuál será el costo de la expensa hacia adelante".

Claves a tener en cuenta 

Entre las principales recomendaciones que ofrecen los brokers dedicados a la venta y alquiler de viviendas en barrios cerrados de clase media, una de las más mencionadas consiste en averiguar la cantidad de unidades funcionales que conforman el barrio. Este dato resulta fundamental para el prorrateo del gasto de las expensas ordinarias y extraordinarias.

Si bien las urbanizaciones más grandes requieren de una dotación de personal de seguridad importante (ya que el perímetro también es mayor), en cuanto a la incidencia sobre el gasto total la cantidad de lotes tiene un peso más relevante: "Por lo general, a mayor cantidad de unidades, menor es el costo de las expensas", señaló O’Keefe. Aunque siempre hay excepciones a la regla porque esto también dependerá del tipo de amenities existente: "Por ejemplo, las canchas de golf son el segundo ítem que más encarece las expensas, están detrás de la seguridad privada", advirtió.

Por ello es fundamental que los amenities que ofrece el barrio elegido se correspondan con los que el propietario o el inquilino realmente disfrutará dado que, luego, "habrá que costear su mantenimiento y esto impacta fuertemente en las expensas".

Además, como en toda compra de un inmueble, es importante tener en cuenta la antigüedad del barrio cerrado ya que, a medida que pasa el tiempo, mayores serán los gastos de renovación de infraestructura que habrá que afrontar. Baccigalupo aconsejó también "revisar el histórico de gastos, entender cuántas unidades efectivamente aportan y qué servicios se cubren; ver si hay una administración profesional y qué nivel de transparencia hay en la gestión. La previsibilidad y la eficiencia en el uso de recursos hacen una diferencia muy grande".

Camaño coincidió y sumó algunas claves: "Hay que informarse bien del costo real de las expensas y de los gastos adicionales, así como de las obras y las mejoras que pueden estar proyectadas. De ser posible, pedirle al vendedor o locador ver los últimos seis resúmenes de expensas para observar el comportamiento en el tiempo de los gastos y servicios. Si el barrio no tiene escritura y se encuentra en proceso de subdivisión, es importante interiorizarse en los gastos que esto pudiera generar en el futuro".

Expensas: cómo influyen en alquileres y departamentos

El director de O’Keefe recordó que, en el caso de los alquileres, como en todo contrato de este tipo, los inquilinos solo pagan las expensas ordinarias y deberán abonar "el valor de las membresías o de uso de los amenities en el caso que deseen utilizarlos y si estos son arancelados".

Damián Garbarini, director de DG Negocios Inmobiliarios, también advirtió que "hay barrios en los que a los inquilinos que alquilan menos de dos años (de un contrato tradicional), les cobran un adicional de media expensa; es decir, esos inquilinos pagan una expensa y media o hasta dos", por lo que hay que averiguar en profundidad antes de sellar cualquier acuerdo entre las partes.

En cuanto a los townhouses o departamentos que están dentro de barrios cerrados, son casos especiales: allí se pagan $350.000 aproximadamente por mes, aunque este importe también variará según el barrio, la seguridad y los amenities que tengan incluidos. Si bien este tipo de inmuebles implican, en general, propiedades de menor superficie, "se paga una parte de las expensas por el mantenimiento del edificio y otra por el barrio", detalló O’Keefe.

Gastos que componen las expensas en los barrios cerrados

El último relevamiento realizado por la plataforma Consorcio Abierto expone que el monto medio de las expensas de junio en los barrios de la provincia de Buenos Aires fue de $ 428.564 por unidad funcional. Según se detalló, los gastos de estos consorcios están compuestos por cinco categorías clave con diferente impacto en la incidencia:

• Entre 52% y 65% responde a gastos operativos y de mantenimiento (incluyendo seguridad, jardinería y otros servicios esenciales).
• Alrededor del 32% es por pagos de personal y sueldos.
• El 15% corresponde a gastos de administración y gestión, impuestos, tasas, honorarios profesionales y comisiones bancarias.
• Cerca del 8% lo insumen los servicios públicos generales (agua, electricidad y gas).
• El 4% se debe a gastos para el mantenimiento extraordinario y la ejecución de obras (reparaciones mayores, obras de infraestructura y mejoras estructurales); esta variable puede aumentar según proyectos específicos.

De acuerdo a los brokers consultados, el monto de las expensas aumentó alrededor del 40-50% durante el primer semestre de 2025, mientras que en el último año subió 90% interanual. Estos valores están muy por encima de la inflación que, en el acumulado de los primeros seis meses de 2025, se incrementó 15,1%, creció 1,6% con respecto al mes anterior y la variación interanual llegó al 39,4 por ciento.

Si bien esta suba preocupa, por el momento "la morosidad se mantiene baja", en torno al 3-5% del total, aunque presenta una tendencia levemente creciente durante el último año. Garbarini señaló que esto sucede porque "está más pesado poder pagar dado que hay un montón de componentes en aumento en la clase media, como educación, movilidad, seguros y alimentos. Hay más gastos y disminuyeron los ingresos pero la morosidad no es muy grande, no hay incobrables. Es gente que tal vez se atrasa un mes y después paga dos juntos. Esto sucede sobre todo en los barrios de clase media, donde los propietarios generalmente no son personas que cobran un sueldo sino que son cuentapropistas, profesionales, independientes, empresarios o dueños de Pymes".