Renovar una propiedad para vender más caro: qué mejoras suman valor y cuáles hacen perder plata

Realizar una reforma antes de vender una propiedad puede aumentar su valor entre 10% y 15%, según informaron desde el mercado inmobiliario. Mejorar la cocina, el baño y la sala de estar genera un impacto positivo sin necesidad de grandes inversiones, siempre que se eviten gastos excesivos que no se recuperen en el precio final. En los últimos meses, la confianza en el sector del usado, los créditos hipotecarios —con más de 20 bancos que otorgan préstamos para construir, refaccionar o ampliar— y el blanqueo de capitales impulsaron la actividad inmobiliaria.

Así lo indican desde la Cámara Inmobiliaria Argentina o del Colegio Inmobiliario porteño, con un repunte no solo en las operaciones de compra-venta, sino también en las remodelaciones previas a la venta.

En este contexto, surge la pregunta clave: ¿conviene renovar antes de poner en venta o es preferible bajar el precio y vender tal como está?

Santiago Aldazábal, jefe de arquitectura de Preven Constructora, señaló que conviene intervenir solo en espacios claves. "La cocina, el baño y la sala de estar son fundamentales. Actualizar muebles, encimeras y electrodomésticos en la cocina, renovar griferías y revestimientos en el baño, y mejorar iluminación, suelos y pintura en el living puede cambiar la percepción general del inmueble", explicó.

Evitar materiales de lujo o costosos es clave. Aldazábal advirtió que encimeras de mármol importado o griferías de alta gama difícilmente se justifiquen en términos de rentabilidad. "Es común cometer errores en remodelaciones que afectan el retorno. Falta de planificación, presupuesto inadecuado o materiales de baja calidad pueden perjudicar el resultado final. Para evitarlos, hay que definir cada etapa con asesoramiento profesional", remarcó.

Qué mejoras suman valor

No todas las mejoras revalorizan la propiedad. Una habitación deteriorada puede elevar la percepción del conjunto si se interviene con criterio, mientras que cambios cosméticos con materiales baratos pueden jugar en contra.

Maximiliano Olmi, de Arquitecto x Hora, explicó que ciertas intervenciones pueden no reflejarse en el precio. "Si se instalan pisos o cerámicas de baja calidad, el comprador los quitará y rehacerse. Esa inversión se pierde porque no se paga", señaló. Además, recordó que soluciones superficiales, como pintar sobre humedad sin resolver la causa, generan desconfianza.

Según Olmi, una reforma bien hecha puede permitir al comprador entrar a vivir de inmediato, y eso se paga. "Si la remodelación se hizo con criterio profesional, el comprador puede pagar una diferencia mayor. Valora entrar sin obras pendientes", afirmó.

También destacó que muchas veces el comprador prefiere pagar unos dólares más si nota que la vivienda está lista para habitar o alquilar. "El consejo profesional es fundamental para hacer rendir la inversión", aseguró.

Cuánto cuesta una remodelación

Refaccionar cocina, baño y living antes de vender requiere una inversión mínima de $18 millones, aunque hay créditos disponibles por hasta $40 millones en locales de materiales, y hasta $100 millones en bancos mediante préstamos hipotecarios o personales.

Actualizar una cocina estándar cuesta entre $7 y $11 millones, según materiales y terminaciones. Un baño renovado demanda entre $4 y $6 millones, incluyendo griferías, sanitarios y revestimientos. La mejora de un living, con pintura, pisos e iluminación, suma entre $2 y $3 millones.

En dólares, una reforma básica de cocina puede costar entre u$s10.000 y u$s15.000. Un baño ronda entre u$s5.000 y u$s8.000, y el living puede mejorarse con entre u$s2.000 y u$s3.000, según el tipo de intervención.

Un departamento de 3 ambientes en Boedo, con 45 años de antigüedad, se vendió hace 90 días por u$s90.000. Ahora, tras remodelar baños, cocina y balcón, se ofrece en 107.000 dólares.

Un PH en Villa Ortúzar que se vendió hace 6 meses por u$s103.000, hoy vale u$s123.400. En ese lapso, se reformaron el baño, la cocina y se cambiaron los pisos. La valorización fue del 20 por ciento.

Qué tener en cuenta antes de reformar una propiedad

No siempre conviene refaccionar. Si la propiedad necesita obras estructurales, como cambiar cañerías antiguas, el comprador podría optar por hacer su propia reforma. Si, en cambio, se apunta a una mejora estética y funcional, puede sumarse valor sin obras profundas.

Olmi subrayó: "Renovar una cocina sin cambiar las cañerías de plomo puede ser contraproducente. El comprador detecta la falta de fondo en la reforma, y eso baja el precio".

Además, algunas reformas son necesarias para acelerar los tiempos de venta, no solo para mejorar el precio. En un contexto donde el stock de propiedades en venta asciende a 104.000 estimativamente en CABA, y el plazo promedio de absorción ronda entre 12 y 15 meses, una vivienda con buena presentación puede destacar.

En 2025, el mercado inmobiliario muestra signos de reactivación sobre todo en el sector del usado (en pozo está complejo por el aumento de costos para edificar), con menor plazo para concretar operaciones y alza en los valores de venta. En la Ciudad de Buenos Aires, el metro cuadrado promedio alcanzó los u$s2.440, según Zonaprop, y en lo que va de 2025, los valores de este segmento aumentaron un 5% y acumulan un incremento del 6,7% en el último año.

En el último año, los barrios que registraron las mayores subas interanuales en el valor de sus propiedades en CABA fueron Núñez (14,7%), Villa Riachuelo (13,3%) y Mataderos (12,4%), seguidos por Villa Urquiza (9,1%), Villa Crespo (6,7%), Villa Real (6,0%), Monte Castro (5,7%) y Vélez Sarsfield (4,6%), de acuerdo con este portal. Estos incrementos se concentraron principalmente en zonas del noroeste y sudoeste de la ciudad.

En este escenario, el estado del inmueble cobra mayor relevancia. Las propiedades listas para ser habitadas tienen más chances de venderse sin necesidad de aceptar rebajas. Un inmueble deteriorado puede generar contraofertas del 5% al 6% en promedio, mientras que uno en buenas condiciones acorta los tiempos y evita ajustes a la baja.

La decisión de reformar o no antes de vender debe basarse en una evaluación precisa. Si la inversión se hace con criterio, enfocada en mejoras funcionales y estéticas bien ejecutadas, puede traducirse en mayor valor y rapidez de venta. Si, por el contrario, se elige una reforma superficial o de baja calidad, el comprador lo detectará y usará ese dato para negociar.

La asesoría profesional y una correcta planificación resultan fundamentales para decidir qué, cómo y cuánto invertir antes de vender una vivienda.