Los 10 barrios más buscados para comprar un departamento: qué tipo de unidades se venden más y cuánto salen

El mercado inmobiliario porteño mantiene una dinámica activa, con fuerte protagonismo del usado y un renovado interés en tipologías chicas de superficie pero luminosas, los PH y departamentos de dos a tres ambientes. 

"El departamento usado volvió a ser una de las unidades más demandadas por su precio competitivo y por la posibilidad de intervenirlo con mejoras mínimas para sumar valor", explicó Diego Migliorisi, titular de Migliorisi Propiedades.

Y hay 10 barrios que prevalecen entre los más requeridos por la demanda. Según datos del Grupo MTD Real Estate, algunos barrios concentran más del 7% de las búsquedas totales de propiedades en venta en la Ciudad de Buenos Aires.

En paralelo, el contexto macroeconómico y el regreso parcial del crédito hipotecario favorecieron la compra de inmuebles más accesibles. La mayor proporción de operaciones se da en el segmento de departamentos usados, en muchos casos para refaccionar. La razón: tienen precios más competitivos, mayor margen de negociación y suelen estar ubicados en zonas consolidadas.

Radiografía porteña de precios de departamentos

Verónica Tello Díaz, vocera del Grupo MTD Real Estate, explicó que "el crecimiento de la demanda en ciertos barrios responde a una combinación de factores como la conectividad, el perfil residencial, la cercanía con servicios y el valor por metro cuadrado".

A continuación, un recorrido por los 10 barrios más demandados para comprar viviendas en CABA, con su participación en el total de búsquedas, la tipología más solicitada y los valores promedio:

• Núñez (7%). El más buscado. Predominan los departamentos de dos y tres ambientes usados. El precio promedio es de u$s125.000 para un 2 ambientes y u$s164.000 para un 3 ambientes.

• Palermo (6%). Alta concentración de unidades en oferta y variedad, los PH para evitar expensas son súper demandados (parten de los u$s80.000). Los valores promedian u$s135.000 en 2 ambientes y u$s176.000 en 3 ambientes.

• San Telmo (5%). La demanda se orienta a inversores y compradores jóvenes. Un 2 ambientes ronda los u$s84.500, y un 3 ambientes los 110.000 dólares.

• Belgrano (5%). Con fuerte perfil residencial, concentra búsquedas de familias. El valor medio se ubica en u$s126.000 para 2 ambientes y u$s165.000 para 3 ambientes.

• Caballito (5%). Se busca por conectividad y precios razonables. El 2 ambientes promedia u$s98.000, y el 3 ambientes 128.000 dólares.

• Villa Urquiza (5%). Suba sostenida por la calidad de sus construcciones. Los precios se ubican en torno a u$s108.000 para 2 ambientes y u$s141.000 para 3 ambientes.

• Recoleta (4%). Mercado premium consolidado, con foco en unidades de tres ambientes. Un 2 ambientes ronda los u$s112.000 y un 3 ambientes, 146.000 dólares.

• Colegiales (4%). Muy buscado por familias jóvenes. Los valores promedio: u$s121.000 en 2 ambientes y u$s158.000 en 3 ambientes.

• Balvanera (4%). La oferta sigue siendo amplia. Los 2 ambientes cotizan en u$s71.000, y los 3 ambientes en 93.000 dólares.

• Boedo (4%). Aumentó su protagonismo por accesibilidad y precios competitivos. Un 2 ambientes cuesta u$s82.000, y un 3 ambientes 107.000 dólares.

El auge del usado se refleja también en el dato de escrituras: junio último se firmaron 5.762 operaciones en la Ciudad, un 36,1% más que el año anterior. Las hipotecas crecieron en volumen, aunque aún representan solo el 21% del total de compraventas.

Actualmente, el 28,8% del total de propiedades a la venta en CABA están registradas como aptas crédito, lo que equivale a unas 20.200 unidades. Tello Díaz indicó que "la expansión del crédito sería clave para dinamizar más aún la demanda en barrios de clase media".

Los portales muestran una concentración de la oferta en zonas como Palermo (12.377 unidades), Recoleta (6.638), Belgrano (6.407) y Caballito (5.420). No obstante, el interés se diversificó: Boedo, San Telmo y Villa Urquiza también ganaron terreno por su oferta equilibrada entre precio, ubicación y conectividad.

Tello Díaz detalló que "los compradores valoran cada vez más los detalles funcionales: buena ventilación, balcones amplios, posibilidad de teletrabajo, edificios con bajas expensas y, sobre todo, inmuebles con escritura lista para escriturar".

En muchos casos, los inversores y usuarios finales priorizan departamentos que requieren arreglos menores, como pintura o cambio de artefactos, pero que se encuentran en barrios bien conectados y con potencial de revalorización. Esa lógica impulsa el retorno del usado como producto estrella.

"En este contexto, el pequeño inversor volvió a buscar oportunidades en zonas con infraestructura consolidada y departamentos listos para renta inmediata o reventa rápida", agregó Migliorisi.

PH y casas bajas comienzan a captar más atención

Además de la tipología tradicional, los PH y casas bajas comienzan a captar más atención. Chacarita, Villa Ortúzar y Saavedra lideran la suba de precios en ese segmento, con alzas de hasta 9% interanual. Las viviendas amplias, con patio, terraza o jardín, vuelven a tener demanda en la pospandemia.

Migliorisi detalló: "Zonas como Chacarita, Villa Ortúzar, Boedo o San Telmo ganaron peso por su buena relación entre precio y calidad de vida, con identidad barrial y posibilidades de revalorización".

Desde el Grupo MTD Real Estate advirtieron que "si la estabilidad macro se consolida y los bancos amplían la oferta de crédito, podríamos ver un nuevo ciclo de recuperación sostenida del mercado inmobiliario, con mayor participación del comprador de clase media".