En qué barrios porteños comprar un departamento a estrenar ya es más barato que invertir en pozo
Los últimos relevamientos del mercado inmobiliario muestran una situación atípica: el encarecimiento de los costos de construcción en dólares quebró una lógica histórica del real estate porteño. Hoy, los proyectos "en pozo" se ofrecen incluso más caros que los departamentos a estrenar en al menos 29 de los 48 barrios, según un informe privado.
El metro cuadrado en obra promedia u$s2.962, superando a los departamentos a estrenar, que cotizan en u$s2.867, y al valor general del mercado, de u$s2.440, según datos de Monitor Inmobiliario. Tradicionalmente, invertir en pozo implicaba un "premio por esperar", con precios entre 10% y 15% inferiores a los de unidades terminadas, pero la dinámica se revirtió: hoy muchos desarrolladores ajustan sus listas considerando los recientes aumentos en dólares de materiales y mano de obra.
En paralelo, muchos edificios nuevos, construidos entre 2021 y 2023 con costos más contenidos, llegan al mercado con precios más competitivos para agilizar su venta, configurando un escenario poco habitual.
El impacto del sobrestock de departamentos terminados
Además, persiste un sobrestock de unidades terminadas acumuladas durante la pandemia. Muchas de estas "son de inversores, proveedores de materiales que tomaron unidades en canje y de los mismos desarrolladores, que no pueden esperar a que el mercado se acomode en precios y necesitan vender para generar liquidez para sus negocios", explica Martín Piantoni, CEO de Alton desarrollos.
Para las unidades en pozo no hay margen: el precio base debe superar el costo de construcción, que en el último año se duplicó. Por eso, estos desarrollos se ofrecen hoy por encima de los proyectos previos, "obligando a quienes inician obras a fijar un valor mínimo que cubra los costos actuales, muy superior al de las unidades ya terminadas", suma el experto.
En adición, los proyectos nuevos suelen incorporar amenities y especificaciones más sofisticadas, lo que encarece el producto. "Como las entregas se realizan a plazo, los desarrolladores se resguardan ante posibles subas de costos incluyendo ajustes en los contratos. Todo esto se refleja hoy en precios más altos", pormenoriza el analista de Zipcode Daniel Bryn.
La sobrevaluación de los departamentos en pozo responde más a una coyuntura que a una lógica económica y, por ello, podría revertirse en el mediano plazo. Para que esto ocurra, "es clave que se reduzca rápidamente el sobrestock de unidades terminadas —tanto usadas como a estrenar— y que los costos de construcción en dólares regresen a niveles más cercanos a los promedios históricos", afirma el economista Javier Schvartz, de Kuan Desarrollos.
San Temo y Nuñez, entre los barrios porteños donde comprar a estrenar es más rentable
Comprar a estrenar resulta más atractivo cuando el futuro propietario necesita mudarse o alquilar de inmediato, si hay barrios con muchas unidades disponibles —como Núñez, Villa Luro, Villa Devoto, Saavedra o Villa Urquiza— y si el precio por metro cuadrado es inferior al de obras nuevas de la zona.
En cambio, "el pozo puede ser la mejor opción cuando se ofrece financiación real, se accede a etapas tempranas con listas competitivas y el desarrollador cuenta con historial comprobable y respaldo financiero", avisa Bryn.
Así las cosas, los casos más evidentes en la Ciudad de Buenos Aires donde se observan este tipo de "anomalías" que marcan que comprar a estrenar puede resultar más barato que adquirir una unidad en pozo del mismo nivel se da principalmente "en barrios como San Telmo, con precios hasta un 25% menores que el pozo; Núñez (aproximadamente un 16%), Parque Patricios (15%), Barracas y Monserrat (12%)", asegura. Pero también en San Nicolás, Recoleta y Caballito, con diferencias de entre 7% y 9 por ciento.
Cuándo conviene arriesgarse y cuándo elegir terminado
Con obras que se retrasan y costos en constante movimiento, los compradores valoran cada vez más la certeza: ver el edificio terminado, escriturar y mudarse. Conforme la dinámica del sector, el pozo dejó de ser sinónimo automático de ahorro; hoy su atractivo depende de quién construye, qué cláusulas se firman y cuán sólido es el cronograma de obra.
Y si bien el riesgo existe y varía según el perfil del inversor o comprador y la trayectoria del desarrollador, "el mercado ha demostrado con el tiempo que los proyectos se completan, que las ganancias se concretan y que el sector se profesionaliza cada vez más", asevera Schvartz.
La clave es la financiación: anticipos más bajos y cuotas, a veces combinando dólares y ajustes locales. "También se ofrecen bonificaciones por pronto pago, gastos incluidos y compromisos de obra medidos en hitos concretos. Cuando la financiación es real —es decir, cuotas que una familia puede afrontar—, el pozo vuelve a tener sentido como opción de compra", comenta Bryn.
Ante la falta de otorgamiento masivo de créditos hipotecarios por parte de los bancos para proyectos en pozo, que priorizan líneas tradicionales con menor riesgo y trayectoria comprobada, los desarrolladores han impulsado planes de financiación postposesión, que pueden extenderse entre 24 y 48 meses tras la entrega.
"Esta modalidad permite captar compradores que no pueden abonar el total al momento de recibir la unidad y, al mismo tiempo, dinamiza la demanda en un mercado que necesita alternativas de acceso", explica Mali Vázquez, directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). De esta forma, "el comprador entra con una barrera de entrada menor y luego puede refinanciar el saldo mediante un crédito bancario cuando las condiciones lo permitan", añade.
La conclusión es clara: el pozo ya no garantiza precios más bajos. Mientras los costos de construcción en dólares permanezcan altos, estas unidades seguirán por encima de lo que cuesta un departamento a estrenar. Solo una baja en los costos o un aumento en la financiación y la demanda podría reducir la brecha.