Qué proyectos inmobiliarios impulsan el boom en Vaca Muerta y dónde invertir con alta rentabilidad
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El boom de Vaca Muerta no se queda en el petróleo: en Añelo, la extracción de shale impulsa la construcción y dispara la rentabilidad inmobiliaria. La alta demanda de viviendas para trabajadores de esta industria empuja los precios por metro cuadrado muy por encima del promedio nacional, mientras el interés de quienes buscan ganancias convierte a esta localidad neuquina en un imán para el capital, con rendimientos que pueden superar ampliamente a los registrados en Buenos Aires.
El oleoducto que se construye abrirá la salida de los fluidos hacia el Atlántico y, a partir de mediados de 2026, se prevé un crecimiento notable de la actividad en la zona, junto con un incremento de trabajadores que se establecerán en Añelo para sostener la operación. Y eso requerirá de infraestructura, servicios y viviendas.
Invertir en Añelo: qué factores explican su rentabilidad superior
Vaca Muerta se consolida como un gigante energético: ocupa el segundo lugar mundial en gas no convencional y el cuarto en petróleo. Aún lejos de su capacidad máxima —solo se explota entre el 20% y el 30%—, los expertos estiman que la cuenca podría sostener un nivel elevado de producción por al menos tres décadas.
Todas estas circunstancias y la escasez de departamentos terminados y con servicios, "genera una oportunidad única en los nuevos desarrollos que ya se están construyendo y los que seguirán surgiendo", manifiesta Eduardo Bagnato, director de Emprendimientos en Toribio Achával.
En Añelo, las inversiones inmobiliarias para renta "generan una ganancia neta del 10 al 12%, frente al 4 o 5% que se obtiene en un departamento promedio de Buenos Aires", asegura Alejo García Guevara, director comercial de Dypsa. La apuesta se centra casi exclusivamente en la renta por alquiler, convirtiendo el negocio en un instrumento financiero respaldado por un inmueble.
Por eso, "los inversores buscan disponer de las unidades lo antes posible, y el desafío de los desarrolladores es reducir al mínimo los plazos de obra sin sacrificar la calidad de las terminaciones y los servicios, cada vez más exigidos por el mercado", pormenoriza Bagnato.
La diferencia radica en el valor agregado de los complejos orientados a las empresas petroleras: se trata de un modelo tipo Airbnb, con unidades amobladas, donde el precio incluye todos los servicios: desde limpieza semanal hasta cambio de sábanas y toallas. "Ese paquete completo y de calidad es lo que justifica la prima que las petroleras están dispuestas a pagar, y allí se explica la rentabilidad superior", completa García Guevara.
Respecto a cómo impacta la temporalidad del empleo en Vaca Muerta sobre la demanda de alquileres, los expertos señalan que la curva tiene forma de "serrucho creciente". Los promedios de renta ya contemplan estas oscilaciones en la ocupación.
Y aunque exista cierta rotación, "en la práctica, los contratos son asumidos por las empresas, lo que garantiza continuidad en la ocupación y estabilidad en la renta para el inversor", destaca Gino Zavanella, director y CEO de ZLT.
Invertir en propiedades con renta: cómo empezar con u$s50.000 y generar retorno rápido
En este mercado, según expertos del sector, no existen diferencias significativas de precio entre comprar en pozo, durante la obra o con la unidad terminada. No se trata de un negocio de reventa rápida con margen extra, sino de una inversión orientada a generar renta a largo plazo. Los valores de las unidades están fuertemente ligados a los altos costos de construcción, por lo que no se percibe prima por entrar o salir.
Las unidades terminadas son escasas, ya que muchas se reservan antes de finalizar la obra. "Los plazos de entrega no superan los ocho meses, lo que permite a los inversores comenzar a generar renta casi de inmediato", señala Zavanella.
En concreto, el valor del metro cuadrado en la zona no refleja la verdadera rentabilidad; lo clave es la relación entre la inversión y el retorno. En este tipo de activos, los rendimientos superan casi tres veces los de un alquiler tradicional en CABA. Hoy, se puede ingresar a este mercado con inversiones desde u$s50.000, aproximadamente, según datos de Toribio Achával.
Las tipologías más demandadas son los departamentos de dos y tres ambientes. Cada unidad debe contar con espacio para guardar camionetas, y crece la preferencia por desarrollos que incluyan amenities pensados para la vida social de los trabajadores, como SUM con TV, sala de juegos o quincho con parrilla. También se valora la cercanía a centros de abastecimiento, como supermercados, farmacias y estaciones de servicio.
Qué tipo de complejos lideran el mercado en Añelo
Los proyectos más exitosos son "los que combinan alta calidad de construcción, mejor acceso a vías de comunicación en Añelo, estándares elevados de servicios y mantenimiento, y una gestión profesional que responde de manera completa y eficiente a las empresas que alquilan", destaca el director comercial de Dypsa.
Actualmente, "se construyen desarrollos de al menos 5 o 6 módulos, con entre 20 y 30 unidades por módulo, todos con amenities", precisa el director de Emprendimientos en Toribio Achával. Muchas obras se realizan con técnicas de construcción rápida —como hormigón preformado, proyectado, Steel frame o estructuras mixtas— y combinan funcionalidad con diseños modernos y atractivos.
Entre otros proyectos destacados se encuentra Añelo Land, con unidades monoambientes de 28 m2 por u$s100.000 y 2 ambientes de 42 m² por u$s121.000. Cuenta con 3 de los 7 módulos planeados totalmente terminados y operativos —ocupación casi total— y en octubre se entregará el módulo 4.
Con pocas unidades terminadas disponibles para la venta, Wenelen Suites tiene 2 ambientes de 40m2 por u$s128.000, que poseen el servicio de soporte del Wenelen Executive Hotel (4 estrellas, que funciona con clientes corporativos fidelizados entre los que se destacan Pan American Energy, Pluspetrol, Techint, Sacde, Schlumberger) y una renta neta estimada entre el 10 y el 12% anual; o el caso de Altos Neuquinos, con 2 ambientes equipados de 35 m2 por u$s95.000 y de 3 ambientes de 58m2 por 120.000 dólares.
En los tres casos, el modelo de negocio consiste en la gestión integral de los alquileres por parte de los desarrolladores: incluyen arrendamiento a empresas del sector petrolero, mantenimiento, limpieza y provisión de ropa blanca, con liquidación mensual de ingresos y gastos y pago de renta neta.
Vaca Muerta se consolidó como una cuenca estratégica de alcance internacional, con oportunidades para diversificar riesgos más allá de la economía argentina. Mientras tanto, Añelo y su entorno apenas comienzan a desarrollarse bajo un plan urbanístico de 20 años que coordina Estado, bancos y sector privado para impulsar el crecimiento poblacional e industrial de la región.