Cómo encarar la negociación de una rebaja en el alquiler y lograr un acuerdo justo con el propietario

El mercado de alquileres de inmuebles en Argentina atraviesa una etapa de transición, marcada por la moderación de los aumentos y un nuevo contexto legal que convive con contratos firmados bajo normativas anteriores. Los incrementos muestran una desaceleración respecto de los picos de años recientes, aunque los desafíos siguen presentes tanto para inquilinos como para propietarios.

Dependiendo de cuándo fue firmado el contrato y bajo qué normativa, los ajustes previstos varían considerablemente:

• Contratos bajo la Ley de Alquileres (vigente hasta octubre de 2023): estos ajustes se calculan con el Índice de Contratos de Locación (ICL). En octubre de 2025, dichos contratos enfrentarán un aumento interanual estimado en 46,13%, la suba más baja desde que ese sistema cobró protagonismo.
• Contratos firmados entre octubre y diciembre de 2023: se rigen por la ley intermedia (Casa Propia), con ajustes semestrales. En octubre pueden aplicar un aumento del 27,58% para esos contratos.
• Contratos posteriores a la derogación de la Ley de Alquileres (desde diciembre de 2023): aquí prevalece la libertad contractual, de modo que arrendador e inquilino negocian la periodicidad de ajustes (trimestrales, cuatrimestrales, etc.) y el índice de referencia, que muchas veces es el IPC (Índice de Precios al Consumidor).

Por ejemplo, para quienes tienen un contrato con ajuste anual por ICL, un alquiler de $500.000 pasará a $730.648 en octubre. Mientras tanto, en contratos con ajustes trimestrales por IPC, el aumento estimado ronda el 5,49 % acumulado para el trimestre julio-agosto-septiembre.

Precios vigentes: qué se ve en el mercado

Las cotizaciones activas muestran una diversidad amplia según zona, tipo de unidad y antigüedad. En CABA, un departamento de dos ambientes usados tiene un valor promedio de $640.500, mientras que uno de tres ambientes se cotiza por encima de $835.800.

Los barrios con mayor demanda de unidades de 1 ambiente son Coghlan, Palermo, Colegiales, Núñez y Saavedra, con valores cercanos a $500.000 o más. En contraste, zonas como Microcentro, Congreso o Constitución tienen valores más modestos: entre $375.000 y $400.000 para unidades pequeñas.

También hay diferencias en la magnitud de los ajustes: los contratos nuevos muchas veces se pactan con cláusulas de actualización trimestrales, lo que suaviza el impacto frente a aumentos bruscos.

Negociar el precio de renta de un inmueble puede parecer incómodo, pero en realidad es una oportunidad para lograr un acuerdo justo. La clave está en la información, la actitud y la estrategia. Aquí van cinco consejos para encarar la negociación con confianza:

Claves para lograr una rebaja en el alquiler de tu inmueble

Hasta mitad de 2025, la oferta de alquileres superó las 7.200 unidades, un aumento del 1.316% respecto a diciembre, concentrándose en Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero. Esto generó escenas impensadas: los carteles de "se alquila" volvieron con fuerza, pero los precios ahora pueden negociarse.

Ese aumento del stock provocó que algunos valores se regulen a la baja y se abra la puerta a contraofertas, sobre todo en propiedades grandes o con precios superiores al promedio. Algunos propietarios ajustan entre un 5 % y un 10 % el precio para no dejar la propiedad vacía, especialmente en barrios periféricos al corredor norte. 

En ese sentido, para intentar negociar una oferta de alquiler con éxito en cualquier contexto es fundamental: 

• Investigar antes de ofertar

Conocé los precios de propiedades similares en la misma zona. Esa comparación te dará un rango realista y argumentos sólidos para plantear tu propuesta.

• Evaluar el estado del inmueble

Si detectás detalles que requieren mantenimiento —pintura, electrodomésticos antiguos o servicios limitados— podés utilizarlos como base para solicitar una reducción. Hacelo siempre con respeto.

• Demostrar que sos un buen inquilino

Presentarte como alguien responsable y organizado es un plus. Tené a mano comprobantes de ingresos, referencias y disposición para firmar contratos más largos: todo eso suma confianza al propietario.

• Elegir el momento y el tono adecuados

No negocies en la primera visita. Espera a mostrar tu interés real y luego plantea tu propuesta con amabilidad. Expresiones como "¿Habría flexibilidad en el precio?" abren la puerta sin generar tensión.

• Pensar en el ganar-ganar

Si no hay margen para bajar la renta, ofrecé alternativas: un contrato más extenso, pago anticipado o comprometerte con ciertos gastos. Muchas veces la estabilidad de un buen inquilino vale más que unos pesos extra.

Negociar no es pedir un favor: es buscar un equilibrio donde ambas partes ganan. Con preparación y respeto, es posible conseguir un mejor acuerdo sin perder estilo.

Factores que están marcando el mercado actual

• Desaceleración del ICL

El ICL, que había alcanzado aumentos extremos en 2024, viene retrocediendo mes a mes. En octubre se consolidará como la tasa más baja interanual desde que se empezó a usar con fuerza.

• Oferta y competencia

Con la derogación de la normativa anterior, muchos propietarios volvieron a ofrecer sus inmuebles, aumentando la oferta. Esto obliga a que los valores de publicación sean más competitivos y podría moderar las subas.

• Negociaciones flexibles

La libertad para pactar plazos y formas de ajuste (IPC, ICL o índices mixtos) posibilita que arrendadores e inquilinos lleguen a acuerdos menos rígidos. Muchos contratos nuevos están optando por actualización cada 3 o 4 meses con el IPC.

• Brecha entre precios de publicación y contratos vigentes

Se registra una disparidad entre lo que se ve publicado en el mercado y lo que pagan inquilinos con contratos antiguos, dado que los ajustes más agresivos ya se aplicaron. Esa brecha se ha ido achicando.

En octubre de 2025, el mercado de alquileres de inmuebles transita una fase menos volátil pero exigente. Ajustes más moderados, mayor oferta y flexibilidad en los contratos ofrecen una ventana de alivio tras años de tensiones. Aun así, la variable económica y la inflación siguen marcando el pulso: quienes mejor negocien sus contratos pueden evitar sorpresas y equilibrar sus costos en un escenario complejo.