Consorcios con cada vez más deudas: qué pasa cuando las expensas no se pagan y cómo evitar llegar a juicio

La morosidad en los consorcios se convirtió en un problema cada vez más visible para administradores y vecinos. En agosto, la expensa promedio en la Ciudad de Buenos Aires fue de $289.762, un 2,9% más que en julio, y acumuló un incremento interanual del 43,9%., según datos de ConsorcioAbierto, entre 12.000 edificios que utilizan su plataforma.

En promedio, en un edificio, el 17% de las unidades funcionales presenta deudas, un número que se repite tanto en CABA como en la Provincia de Buenos Aires y que se mantiene desde 2024.

Y aunque la proporción de unidades morosas no varía demasiado, sí crece el monto de la deuda. "La mejor forma de evitar un juicio es actuar antes de que la deuda crezca. El administrador tiene que llevar un control preciso de la cobranza, evaluar alternativas de pago y comunicar a tiempo cada paso", afirma Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.

Este panorama puede presentar problemas entre los vecinos. Para los deudores, la posibilidad de un juicio es una amenaza creciente, pero para los consorcios, el tema se vuelve un dolor de cabeza que, además, puede derivar en altos costos tanto de dinero como de tiempo.

¿Ordinarias o extraordinarias? Qué tengo que pagar

El concepto de "expensa" no está definido explícitamente ni en la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal de 1948 ni en el actual Código Civil y Comercial. Sin embargo, como explica el abogado especialista en propiedad horizontal Federico Chiesa, el término proviene del latín pendere, que significa "pesar con exactitud", y en la práctica se entiende como los gastos que permiten sostener las partes comunes de un edificio o conjunto inmobiliario.

En la propiedad horizontal, los propietarios tienen la obligación de afrontar dos tipos de expensas:

• Ordinarias: gastos periódicos y habituales, como el salario del encargado, el servicio de limpieza o el mantenimiento de ascensores.
• Extraordinarias: gastos no habituales, como reparaciones mayores, sustitución de equipos o contribuciones a fondos de reserva.

El monto que cada propietario debe abonar se calcula en proporción a su unidad funcional respecto del total del edificio. Porque si hablamos de expensas como gastos, esto tiene que ver pura y exclusivamente con lo común, ya que lo privativo le cabe a cada titular de dominio. Ahora, el mantenimiento de las partes comunes también le corresponde a los titulares, pero en función de la proporción o de lo que significa la unidad funcional respecto del todo.

¿Qué pasa cuando las expensas no se pagan?

Si un vecino no paga las expensas, el consorcio —a través del administrador— puede iniciar un juicio ejecutivo de expensas, un proceso de ejecución especial que busca cobrar de forma rápida una deuda ya vencida y documentada. El título que habilita la acción judicial es el certificado de deuda, un documento que tiene una autenticidad impuesta por ley.

"Una de las características de este tipo de juicios es que las defensas son absolutamente limitadas. Técnicamente, cuando nosotros somos ejecutados en un proceso ejecutivo, valga la redundancia, no contestamos demanda. Solamente podemos presentar una serie de excepciones que están establecidas por ley. La regla general es que el proceso ejecutivo no se abre a prueba", plantea Chiesa.

Si se llega a una instancia de juicio con un vecino, el proceso constará de cinco etapas principales:

"El administrador tiene mucha espalda para moverse y más en el ámbito de la gestión de cobro. Porque el administrador tiene la obligación de perseguir el cobro de las expensas, quizá como la obligación principal, ya que la expensa, básicamente, es la sangre de la que se nutre el consorcio. Sin expensas el sistema colapsaría, sin ningún tipo de duda", explica el experto.

Cómo actuar a tiempo

A pesar de ser un proceso relativamente acotado, Chiesa advierte que la supuesta simplicidad del juicio ejecutivo puede llevar a errores costosos. Entre los más frecuentes, menciona:

• Menospreciar la supuesta sencillez del proceso ejecutivo
• Errores en la guarda de la documentación
• Falta de control respecto de la titularidad dominial
• Desconexión entre la asamblea y el administrador
• Considerar a todos los deudores como iguales
• Fallas en la gestión del tiempo

En este proceso, es fundamental entender que cada vecino puede estar viviendo una situación particular. "Nadie deja de pagar las expensas porque quiere. Siempre hay un motivo atrás. El administrador tiene que tener un conocimiento mucho más profundo de los integrantes de ese consorcio con la complejidad que eso tiene", apunta Chiesa.

Para el abogado, la clave está en prevenir: "Mi consejo es que eviten el cobro ejecutivo. Aunque parezca contradictorio, en condiciones normales se podría reducir hasta un 50% la litigiosidad". La estrategia, dice, pasa por una gestión más artesanal, que incluya empatía con el deudor, comunicación clara y acciones tempranas.

Por eso, se recomienda que los administradores actúen rápido pero también con criterio, evaluando cuándo un plan de pago puede ser más efectivo —y menos costoso— que un proceso judicial que, aunque eficaz, siempre implica tiempo, desgaste y gastos adicionales para todos los vecinos.