Las cocheras vuelven a ser negocio: cuánto hay que invertir y qué rentabilidad ofrecen

Aunque históricamente considerado un nicho menor del mercado inmobiliario, el sector de cocheras empieza a captar la atención de los inversores. Tras quedar rezagado frente a los departamentos durante la primera etapa de la recuperación pospandemia, este segmento muestra ahora señales de valorización, impulsado por una demanda sostenida que empuja los precios al alza.

Lejos de tratarse de un éxodo masivo, algunos ahorristas optan por comenzar con una cochera como primer paso en el mercado. "Inician con menor inversión y buscan un retorno rápido", explica Daniel Bryn, analista de Zipcode. Su bajo costo inicial, expensas reducidas, mantenimiento mínimo y facilidad de reventa hacen de este activo una alternativa atractiva, aunque "su rentabilidad depende de la escasez de cocheras y la competencia con garajes privados", advierte.

Junto a los ahorristas que ingresan al mercado con una cochera, ahora aparece un nuevo perfil de inversor: aquellos que originalmente planeaban acceder a un crédito hipotecario y, ante las condiciones más restrictivas, deciden canalizar su inversión hacia otro segmento. Este grupo busca no solo proteger el valor de sus ahorros frente a la inflación, sino también contar con un activo de rápida liquidez y gestión sencilla.

Invertir en cocheras: la opción con rendimientos de hasta 7% anual

En zonas de alto poder adquisitivo y con poca oferta de cocheras, la inflación puede volverlas más rentables. ¿Por qué? Porque, aunque su valor en dólares suele mantenerse estable, al ajustar el alquiler por inflación el propietario termina obteniendo más dólares mes a mes. Esto ocurre especialmente en lugares donde los inquilinos están "cautivos" —es decir, no tienen muchas alternativas para estacionar—, lo que facilita que los alquileres se actualicen con mayor frecuencia y acompañen el ritmo de los precios.

Hoy, una cochera usada se cotiza entre u$s16.000 y u$s23.000, cifras que en muchos casos se mantienen estables desde hace cinco años. En contraste, "construir una cochera en un edificio en pozo demanda entre u$s25.000 y u$s35.000, lo que genera una brecha considerable a favor de los espacios existentes", detalla Esteban Sucari, director de Ecocheras. "Esto constituye una oportunidad clara para inversores que buscan proyección a futuro".

"Con valores mensuales entre $150.000 y $200.000, las cocheras ofrecen una rentabilidad anual cercana al 7%, un nivel similar al que registraron los departamentos en la primera etapa de recuperación", señala Sucari. Según Zonaprop, la rentabilidad bruta promedio de los departamentos en CABA fue del 5% en septiembre.

Otras fuentes, incluido Bryn, indican que "en la Ciudad, un departamento genera, en promedio, un rendimiento bruto de 5,5%–6,0%", según Monitor Inmobiliario. En cambio, el rendimiento de una cochera depende de la zona y la demanda, y se ubica entre 4% y 6% bruto en dólares.

Como todo activo inmobiliario, "la rentabilidad en dólares de las cocheras mejora cuando el peso se aprecia, algo que se observó en el último período. No obstante, su comportamiento futuro dependerá de cómo se estabilice la economía tras las elecciones", destaca Nahuel Achaval, coordinador comercial de Toribio Achával.

Los mejores barrios porteños para comprar una cochera

Tras analizar rentabilidad y costos, el siguiente paso es identificar dónde la inversión tiene mayor proyección. Las áreas con alta densidad y escasez de estacionamiento concentran la demanda más sólida: "Almagro, Balvanera, Caballito, Villa Crespo y Palermo (especialmente ejes comerciales). También destacan Núñez y Belgrano, por su cercanía a polos de salud y educación", enumera Bryn. Además, las zonas que implementan nuevas restricciones de estacionamiento en la vía pública suelen potenciar la valorización de las cocheras privadas.

En el caso de Núñez, "se perfila como uno de los barrios con mayor potencial de revalorización para cocheras", asegura Achával. La zona ha enfrentado históricamente un déficit de estacionamientos, especialmente en sectores residenciales de alta densidad, situación que se combina con la expansión de desarrollos inmobiliarios y corporativos alrededor del Parque de la Innovación, así como la construcción de nuevos edificios premium y oficinas de gran escala.

Hoy, con alto poder adquisitivo y escasez de garajes, la mayoría de los residentes de este barrio posee uno o más autos, lo que eleva los valores locativos y de las cocheras por encima de otros barrios. "Con el desarrollo del Parque se proyecta una saturación completa de espacios, que hará que la demanda y los precios se extiendan hacia las zonas circundantes", pronostica Esteban Sucari. Este contexto genera una demanda sostenida de estacionamientos, "tanto para residentes como para trabajadores y visitantes, convirtiendo a las cocheras en una inversión de alto potencial", concluye Achával.