Crece la rentabilidad de los alquileres en CABA: en qué barrios y departamentos conviene invertir
El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) muestra una recuperación en los retornos para los propietarios. De acuerdo con datos de Reporte Inmobiliario (RI) correspondientes al tercer trimestre de 2025, la rentabilidad bruta anual promedio de los departamentos usados se ubicó en 5,24%, resultado del aumento de los precios de los alquileres y de la estabilidad en las cotizaciones de venta.
El relevamiento, basado en 6.919 unidades en oferta formal, compara los precios medios de departamentos en alquiler y en venta en cada barrio de la ciudad, a partir de datos georreferenciados de los principales portales inmobiliarios.
La rentabilidad mejora, pero sigue lejos de los niveles históricos
Aunque el rendimiento promedio del 5,24% representa un avance respecto de los años de mayor regulación del mercado, los especialistas aclaran que el dato corresponde al primer mes del contrato. "Su evolución dependerá de la actualización pactada y de cómo se muevan los valores de venta en los próximos meses", destaca Germán Gómez Picasso, fundador de RI.
En la práctica, esto implica que los retornos pueden variar significativamente a lo largo del contrato, especialmente en un contexto de inflación persistente y ajustes atados a distintos índices.
¿Qué departamentos lideran el ranking?
Por tipo de unidad, las diferencias son claras. Los departamentos de 2 ambientes presentan la mayor rentabilidad promedio, con un 5,53% anual, seguidos por los de 3 ambientes (5,37%) y los monoambientes (5,34%). En el extremo inferior, los 4 ambientes muestran un rendimiento medio del 4,72%.
El atractivo de las unidades de 2 ambientes se explica por su demanda sostenida y por valores de venta relativamente contenidos, lo que mejora la relación entre el precio de compra y el ingreso por alquiler.
Dónde conviene invertir
El estudio revela fuertes disparidades según la ubicación del inmueble. Los barrios con valores de venta más bajos concentran las mejores oportunidades de rentabilidad. En Constitución, La Boca, Parque Patricios, Monserrat, Congreso y Villa Lugano, los retornos superan el 6% anual, e incluso algunos casos rozan el 7%.
En cambio, las zonas premium como Recoleta, Palermo, Belgrano y Barrio Norte ofrecen rendimientos más modestos, entre 3,4% y 4,9%, debido a sus elevados valores por metro cuadrado.
El alquiler tradicional vuelve a ser competitivo
Tras varios años de incertidumbre y desregulación, el alquiler tradicional en pesos comienza a mostrar niveles de retorno consistentes para los propietarios. La clave, destacan los especialistas, está en elegir bien la combinación entre barrio y tipología, priorizando zonas con precios de venta moderados y alta demanda de inquilinos.
Con una rentabilidad promedio que vuelve a ubicarse por encima del 5%, el mercado porteño de alquileres recupera atractivo como opción de inversión, aunque todavía enfrenta desafíos vinculados a la estabilidad macroeconómica y a la evolución de los ingresos reales.
Alquiler tradicional versus temporario: cuál te permite hoy ganar más plata si sos propietario
Promedios actuales en CABA:
- Ingreso mensual tipo del temporario: u$s560
- Ingreso mensual tipo del tradicional: u$s507
- Rentabilidad bruta anual: temporario 6,2% vs tradicional 5,8 por ciento
En los barrios más demandados, como Palermo, Recoleta, Belgrano, Monserrat y San Nicolás, las tarifas diarias del temporario son más elevadas, aunque también crece la competencia y la estacionalidad. En zonas intermedias, como Caballito, Colegiales, Almagro, Chacarita y Balvanera, los valores resultan más accesibles y la ocupación se mantiene más estable.