Hipotecas divisibles: qué son y cómo impactarán en el crédito hipotecario
El Gobierno reglamentó en junio de 2025 una figura legal inédita en el país: las hipotecas divisibles. Se trata de una herramienta destinada a ampliar el acceso al crédito y reactivar el mercado de la construcción, al permitir que los compradores puedan obtener financiamiento para adquirir propiedades en pozo o en desarrollo.
A diferencia del crédito hipotecario tradicional —limitado a inmuebles terminados y escriturados—, este nuevo esquema habilita la compra con financiación de viviendas en construcción, una opción que hasta ahora quedaba fuera del alcance de los bancos. De acuerdo con especialistas, la medida podría abrir un canal real de crédito para la clase media, aunque su implementación dependerá del fondeo disponible en el sistema financiero.
El funcionamiento del modelo de "hipotecas divisibles"
El mecanismo prevé que un desarrollador constituya una hipoteca general sobre el terreno o el proyecto en construcción, la cual luego podrá dividirse entre los distintos compradores a medida que avanza la obra. En la práctica, esto implica que cada comprador podrá pagar su unidad durante la construcción, y al finalizar el emprendimiento, la hipoteca se fracciona, asignando el saldo correspondiente a cada vivienda.
De esta forma, cada adquirente pasa a ser deudor individual frente al banco, con un crédito asociado exclusivamente a su propiedad. El modelo presenta ventajas para ambas partes: los compradores acceden a financiamiento a largo plazo y los desarrolladores obtienen liquidez anticipada para avanzar con las obras.
El objetivo es acercar el crédito a las etapas iniciales del desarrollo inmobiliario, donde históricamente no existían herramientas financieras adecuadas.
Propiedades en pozo: diferencias entre el crédito hipotecario "tradicional" e hipotecas divisibles
Hasta ahora, los créditos hipotecarios en Argentina solo se aplicaban a inmuebles terminados y escriturados, lo que dejaba fuera a los proyectos "en pozo" o recientemente finalizados, debido a que las entidades financieras no pueden hipotecar un bien que aún no está registrado legalmente, y el proceso de escrituración puede demorar entre seis meses y un año en la Ciudad de Buenos Aires, y hasta dos años en la Provincia.
Con la llegada de las hipotecas divisibles, los compradores podrían acceder al crédito desde el inicio del desarrollo, impulsando la construcción y dinamizando un segmento clave del mercado. Además, esta herramienta podría reducir la brecha entre los precios de las propiedades en pozo y las terminadas, fomentando mayor competitividad en la oferta inmobiliaria.
Por qué los bancos aún no ofrecen créditos bajo esta modalidad
A pesar de la expectativa generada tras la reglamentación, los bancos todavía no lanzaron productos bajo esta modalidad. El principal obstáculo es el fondeo: las entidades aseguran que no cuentan con la liquidez suficiente para otorgar créditos a tan largo plazo sin un mercado secundario que permita vender parte de esas hipotecas.
El esquema se considera positivo, pero requiere una infraestructura financiera aún no desarrollada. Hasta que no exista un mercado de titulización hipotecaria, será difícil que este tipo de créditos se masifique.
Este inconveniente no es nuevo. La falta de fondeo también limitó la expansión de los créditos hipotecarios UVA, que tuvieron una recuperación parcial durante 2024, pero volvieron a frenarse ante la volatilidad inflacionaria y el aumento de las tasas de interés.
ICBC e IRSA dan el primer paso: financiamiento para Human Abasto
En este escenario, el ICBC se convirtió en el primer banco en implementar hipotecas divisibles, tras firmar un acuerdo con IRSA, uno de los principales desarrolladores del país. El convenio prevé financiar hasta el 80% del valor del inmueble, con plazos de hasta 20 años y cuotas fijas en UVA desde la firma del boleto.
Las tasas serán del 14% para clientes del banco y del 13% para quienes acrediten haberes en la entidad. El programa se aplicará inicialmente al proyecto Human Abasto, ubicado entre Lavalle, Agüero, Guardia Vieja y Gallo, en pleno centro de Buenos Aires.
El emprendimiento contempla dos torres de 28 pisos y 21.500 metros cuadrados totales, con unidades de uno, dos y tres ambientes. Según fuentes del ICBC, la iniciativa busca "acercar el crédito hipotecario a las etapas previas a la escrituración", ofreciendo una opción para aquellos que desean financiar una propiedad desde el inicio de la obra.