El boleto de compraventa no alcanza: qué documento te hace propietario de un inmueble

Firmar un boleto de compraventa es un paso clave dentro de la venta de inmuebles: permite avanzar en la operación y deja asentado el acuerdo entre las partes. Sin embargo, en el mercado inmobiliario este documento no alcanza para convertirse en dueño, ya que la propiedad solo se adquiere con escritura pública.

Este instrumento funciona como un compromiso jurídico para avanzar luego hacia el contrato definitivo.

¿Sirve como escritura? Qué dice la ley

Aunque es habitual confundirlo con la escritura, el boleto no transfiere el dominio del inmueble. El Código Civil y Comercial de la Nación es claro: el derecho de propiedad sobre un bien inmueble solo se adquiere mediante escritura pública y con los requisitos de "título y modo suficientes".

Es decir, el boleto compromete, pero no inscribe la propiedad ni convierte al comprador en titular registral.

Qué obligaciones genera el boleto

La firma del documento crea vínculos recíprocos:

• El vendedor se compromete a otorgar la escritura.
• El comprador queda obligado a cumplir con los pagos en la forma y plazos pactados.

En determinados casos y si se cumplen ciertas condiciones —como haber abonado al menos el 25% del valor, contar con fecha cierta y existir publicidad posesoria o registral— el boleto puede ser oponible frente a terceros o acreedores del vendedor. Sin embargo, el comprador no puede inscribir la propiedad solo con ese documento.

Cómo evitar problemas: puntos clave antes de firmar

Para reducir riesgos y asegurarse de que la operación avance sin obstáculos, los especialistas recomiendan:

• Comprobar la titularidad del inmueble y verificar que no existan embargos, inhibiciones u otras restricciones.
• Solicitar informes registrales y de dominio antes de entregar dinero.
• Incorporar cláusulas claras acerca de plazos, entrega de posesión, penalidades por incumplimiento y condiciones de pago.
• Avanzar hacia la escritura pública cuanto antes, ya que es el único acto que transfiere el dominio.

Comprar un inmueble: por qué el boleto no te convierte en dueño

En operaciones inmobiliarias, el boleto suele usarse para "reservar" el inmueble mientras las partes completan trámites previos a la escrituración, como la obtención de certificados catastrales, documentación fiscal del vendedor o aprobación de créditos hipotecarios. Esto explica por qué es tan frecuente en el mercado: le da al comprador una garantía de que el inmueble no será ofrecido a otro interesado mientras prepara el financiamiento.

Un error frecuente es creer que entregar una seña o reserva equivale a firmar el boleto. La reserva solo expresa intención de comprar; el boleto sí genera obligaciones legales. Otra confusión habitual es pensar que tomar posesión del inmueble —es decir, mudarse o iniciar refacciones— significa haber adquirido la propiedad. La posesión no equivale al dominio.

Los abogados inmobiliarios advierten que, si bien el boleto puede proteger al comprador frente a otros acreedores del vendedor, no elimina todos los riesgos. Si el vendedor incumple y se niega a escriturar, el comprador debe iniciar acciones judiciales, lo que puede demorar años. Por eso, recomiendan negociar plazos razonables para la escritura, retener parte del precio hasta ese momento y dejar asentado qué ocurre si alguna de las partes no cumple.