¿Y si tu departamento generara ingresos incluso vacío?: la novedosa inversión de desarrolladores locales
Con más de 30 años de trayectoria, más de 60 edificios construidos y 11 obras actualmente en ejecución, Alto Grande Desarrollos volvió a ponerse en el radar del mercado con un proyecto que corre el eje tradicional del real estate porteño. En Alsina al 700, pleno San Telmo, avanza Alto Grande Campus, una propuesta que combina compra en pozo, vivienda, espacios productivos y participación del propietario en ingresos comerciales internos. El proyecto funciona como laboratorio de un esquema híbrido que empieza a ganar terreno en las ciudades.
En ese marco, Alto Grande Campus no busca diferenciarse por la cantidad de amenities, sino por una lógica distinta de funcionamiento: el edificio entendido como un microecosistema económico, capaz de generar ingresos más allá del alquiler tradicional.
"El punto más novedoso del proyecto es la participación del propietario en ingresos comerciales internos", explica a iProfesional, Pablo Barrera, team leader de Alto Grande Desarrollos y M&M Propiedades. "Cuando un cliente compra una unidad, también está comprando metros cuadrados de locales comerciales que se alquilan bajo contratos comerciales de largo plazo y que, por lo tanto, representan un ingreso mensual para los propietarios".
El concepto rompe con la ecuación tradicional donde la única fuente de retorno es el alquiler del departamento. Aquí, la propiedad incorpora desde el origen una porción de superficie productiva que genera ingresos constantes, independientemente de si la unidad está o no ocupada. "En varias ciudades con mercados tensionados, los desarrollos empiezan a diversificar ingresos para blindarse frente a ciclos económicos impredecibles", resume Barrera.
El proyecto suma 25.000 m² totales, de los cuales cerca de 6.000 m² se destinan a espacios comunes y áreas operativas que funcionan más como infraestructura urbana que como amenities clásicos. Coworking, salas de estudio, auditorios, business center, gimnasios con spa, Piscina con solárium, cafetería, market interno y múltiples terrazas activas forman parte de esa superficie. "Agrupamos vivienda, oficinas y locales comerciales en un solo desarrollo, algo que no es muy común en Argentina, donde los desarrolladores suelen especializarse en un único nicho", señala Barrera.
Una ecuación de renta que combina 10% anual en dólares más ingresos comerciales
La generación de ingresos se concentrará principalmente en la planta baja y en las terrazas. "En planta baja habrá una cadena de cafés con coworking, y luego tres terrazas que serán administradas por un rooftop conocido de Buenos Aires, que ya opera varios espacios de este tipo", detalla.
El cálculo de la renta, explica Barrera, se realiza en función del valor del metro cuadrado de alquiler comercial, que hoy oscila entre los 10 y 15 dólares. "Los contratos son a cinco años, lo que aporta previsibilidad y estabilidad a largo plazo", afirma. En la práctica, esos ingresos adicionales permiten cubrir las expensas del edificio y mejorar la renta neta del propietario.
A este esquema se suma la posibilidad de integrar las unidades a un pool de rentas. "De esa manera, el inversor recibe un proporcional del total de los ingresos, incluso si su unidad tiene menor ocupación", explica. El sistema incluye tanto alquiler tradicional como renta temporaria, con administración profesional: check in y check out, limpieza, ropa blanca y atención permanente, un punto clave en San Telmo, un barrio con fuerte demanda turística.
Según Barrera, la rentabilidad anual estimada ronda el 10% en dólares solo por la unidad, a lo que se suman los ingresos comerciales. "El negocio hoy lo aprovechan quienes entran a valores de pozo. Una vez finalizado el proyecto, el valor del metro cuadrado de este tipo de unidades va a encarecerse", advierte.
El desarrollo ya superó el 55% de unidades vendidas, con tickets de entrada relativamente bajos para la zona: monoambientes desde u$s86.000 y dúplex de doble altura desde u$s216.000, con esquemas de financiación que permiten cubrir hasta el 65% del valor en 40 cuotas en pesos ajustadas por CAC.
Además, las unidades pueden adquirirse mediante el sistema de Créditos Fiscales de Ingresos Brutos previsto por la Ley 6.508 para el Área Céntrica, lo que mejora la ecuación final para determinados perfiles de compradores.
Un campus en altura para la nueva vida en la ciudad
Alto Grande Campus dialoga con un cambio en la forma de habitar la ciudad: trabajo remoto, economía de plataformas, vida social concentrada puertas adentro y edificios que ya no son solo residenciales sino nodos de actividad. "El proyecto se corresponde con un fenómeno visible en los barrios del sur, vinculado al crecimiento de la vida laboral y social dentro de los edificios, que operan como micro campus distribuidos en altura", describe Barrera.
Esa lógica se refleja prestaciones concretas como conectividad en todas las áreas comunes, vigilancia 24 horas, conserjería, laundry, cocheras, estacionamiento para bicicletas y espacios pensados para resolver la mayor parte de la rutina diaria sin salir del edificio. Entre las novedades aparece el Fresh Delivery Room, un espacio diseñado para recibir pedidos con compartimentos separados para productos fríos y calientes, manteniendo la temperatura hasta que el residente los retire.
La inversión total ronda los u$s12 millones y la obra ya supera los 8.000 m² ejecutados. "No nos apalancamos en preventas para avanzar. Trabajamos con capital propio y con inversores que nos acompañan desde hace más de 30 años", subraya Barrera. La finalización está prevista entre los 36 y 40 meses.
En San Telmo, donde el margen para innovar es cada vez más acotado, Alto Grande Campus propone un cambio de lógica: edificios que ya no dependen de una sola renta. La participación del propietario en ingresos comerciales internos redefine el rol del inversor y anticipa un modelo urbano más diversificado, estable y alineado con las nuevas formas de habitar la ciudad.