Donación de viviendas: claves para evitar sucesiones y ahorrar hasta 20% en costos
El traspaso anticipado de viviendas a hijos o familiares se transformó en una estrategia revolucionaria para esquivar procesos sucesorios complejos. Miles de familias argentinas adoptaron este mecanismo que reduce gastos legales y define con precisión el destino del patrimonio familiar.
Los escribanos confirman el boom de consultas. Los propietarios buscan alternativas para evitar los tribunales y los conflictos que destrozan vínculos familiares durante años.
La ley que cambió todo en 2020
La sanción de la Ley 27.587 en 2020 marcó un antes y un después en el mercado inmobiliario argentino. Esta norma reformó el Código Civil y Comercial y eliminó las trabas que convertían a las donaciones en títulos problemáticos.
Nicolás Chejanovich, escribano especialista de CABA y docente de la UBA, revela el impacto del cambio normativo. "Hasta entonces toda donación era considerada un título observable y no apto para vender ni hipotecar. Eso generaba una inseguridad jurídica tremenda", explica el especialista.
El panorama se transformó completamente. "La nueva ley validó las donaciones como títulos plenos. Hoy se pueden comercializar sin restricciones cuando se trata de donaciones a herederos forzosos como hijos o padres", detalla Chejanovich.
Esta modificación abrió las puertas a una planificación patrimonial más estratégica. Las familias pueden ahora realizar transferencias ordenadas y seguras que evitan el calvario de las sucesiones judiciales.
El proceso paso a paso que debes conocer
La donación de una propiedad exige cumplir con un protocolo específico ante escribano público. El proceso arranca con una entrevista donde el profesional analiza los motivos del donante y evalúa todas las alternativas disponibles.
Chejanovich describe el procedimiento: "El escribano verifica el título, redacta el instrumento y gestiona la inscripción registral". Una ventaja clave es la posibilidad de reservar el usufructo para que el donante pueda seguir habitando o alquilando el inmueble.
La documentación incluye el título original de propiedad, boletas de servicios e impuestos actualizadas. En algunas jurisdicciones se requiere estado parcelario y certificado catastral. Tanto donante como donatario deben firmar, ya sea en forma conjunta o diferida, pero siempre durante la vida del donante.
Belén Arévalo, escribana titular del estudio que lleva su apellido, aclara un punto fundamental: "Las donaciones siempre son en vida, aunque popularmente se use esa expresión para diferenciarlas de la herencia".
Los números que debes manejar antes de decidir
En la Ciudad de Buenos Aires, donar inmuebles no genera impuesto alguno. Esta ventaja fiscal convierte a CABA en un territorio privilegiado para estas operaciones familiares.
La Provincia de Buenos Aires presenta un escenario diferente. Allí rige el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB) con alícuotas variables según el valor fiscal y el parentesco entre las partes.
Chejanovich detalla los costos globales: "El total ronda entre 4% y 5% del valor fiscal del inmueble, sin contar ese impuesto si aplica". Los gastos abarcan certificados registrales, aportes notariales, inscripción en el registro y eventualmente un estudio de títulos.
La comparación con las sucesiones es reveladora. Una sucesión en CABA puede costar entre 11% y 20% del valor de mercado solo en honorarios, excluyendo tasas y publicaciones. "La donación resulta una opción más económica y eficiente", confirma Arévalo.
Existe un factor fiscal adicional si el receptor está adherido al Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales (REIBP) y el donante no. La alícuota puede trepar a 0,45% o 0,5% del valor según cada situación particular.
Quiénes pueden donar una vivienda
Las donaciones permiten transferir propiedades a cualquier persona, tanto herederos forzosos como terceros ajenos a la familia. Sin embargo, persisten criterios diversos en el mercado que generan incertidumbre.
"Algunos operadores siguen considerando observables las donaciones a terceros. Esto genera inseguridad jurídica y rechazo de esas propiedades como garantías bancarias", advierte Chejanovich sobre las resistencias que aún existen.
Arévalo enfatiza el contexto del fenómeno: "El auge de estas operaciones se relaciona con el deseo de resolver en vida el destino del patrimonio. Pero la planificación debe considerar todos los bienes, no solo los inmuebles".
La fórmula para evitar guerras familiares
Donar en vida se convirtió en un escudo contra las disputas hereditarias que destrozan familias enteras. Los conflictos no siempre surgen por el valor económico de los bienes.
"Las peleas se originan por relaciones deterioradas, cuidados desiguales o problemas con yernos o nueras", explica Chejanovich sobre las verdaderas raíces de los enfrentamientos familiares.
Al brindar certeza jurídica a los hijos y eliminar los juicios, las familias ganan previsibilidad y tranquilidad. No obstante, no siempre representa la solución ideal para todos los casos.
"Debe analizarse cada situación. En algunos contextos puede ser más conveniente una indivisión hereditaria, un testamento o incluso un fideicomiso", advierte el especialista sobre la necesidad de personalizar cada estrategia.
Las ventajas y riesgos que debes evaluar
La eliminación del proceso sucesorio y sus costos representa el beneficio principal de las donaciones. Pero esta decisión implica ceder la titularidad y con ella el control patrimonial completo.
Aunque se reserve el usufructo, el donante pierde la capacidad de vender o hipotecar el bien. "Si la situación familiar cambia, o si necesita dinero para una urgencia, ya no podrá disponer del inmueble", alerta Chejanovich sobre este punto crítico.
También pueden surgir consecuencias fiscales si el donatario posee otras propiedades o si alquila la vivienda y debe tributar por esos ingresos adicionales.
El impacto en el mercado inmobiliario actual
La validez plena de los títulos por donación incorporó miles de inmuebles al circuito de compraventa tradicional. Este cambio revolucionó el mercado inmobiliario argentino de manera silenciosa pero profunda.
"Antes, un bien donado era invendible. Hoy, si está bien instrumentado, puede venderse o usarse como garantía sin problemas", explica Chejanovich sobre la transformación del sector.
Esta modificación amplió la oferta inmobiliaria, especialmente en segmentos medios. Propiedades donadas entre padres e hijos reingresan al mercado cuando los receptores no las ocupan o necesitan liquidez urgente.
Se observan desarrollos innovadores con participación familiar donde padres donan terrenos para construcción de viviendas destinadas a sus hijos. También se emplea como estrategia para ordenar herencias complejas con múltiples bienes o ramas familiares.
Una tendencia que llegó para quedarse
Con la modificación legal vigente, la donación dejó de ser un acto riesgoso para transformarse en una alternativa eficaz y estratégica. Los escribanos coinciden en que el fenómeno continuará creciendo en un país con alta litigiosidad.
Las familias buscan reducir costos y evitar los tribunales que pueden prolongar conflictos durante décadas. "La herencia puede ser un error de cálculo, como decía Franco Modigliani", cita Chejanovich al economista ítalo-estadounidense y Premio Nobel.
"Donar con información y asesoramiento profesional puede evitar ese error", concluye el especialista sobre una herramienta que revoluciona la planificación patrimonial argentina y permite a las familias tomar el control de su futuro financiero sin depender de los caprichos del sistema judicial.