Las casas modulares son más baratas pero no son para todos: las desventajas de las que pocos hablan

Las casas modulares vienen ganando terreno impulsadas por una promesa difícil de ignorar: precios más bajos, presupuestos cerrados y tiempos de ejecución muy acotados. Fabricadas en planta y ensambladas luego en el terreno, permiten transformar un lote vacío en una vivienda habitable en pocas semanas, algo poco habitual en la construcción tradicional.

Sin embargo, no todo lo que se agrupa bajo la etiqueta de "modular" es lo mismo. "Es fundamental diferenciar entre una estructura adaptada para vivienda —como un contenedor— y una casa diseñada desde el inicio con criterio habitacional", advierte el arquitecto Germán Gómez Picasso, fundador también de Reporte Inmobiliario. Según explica, esa distinción impacta de lleno en aspectos clave como el confort, el aislamiento y la funcionalidad.

En las viviendas construidas a partir de contenedores, por ejemplo, la aislación térmica y acústica suele incorporarse como un agregado posterior. En cambio, "los sistemas concebidos originalmente como viviendas ya parten de materiales con mejor desempeño, que además pueden reforzarse según el uso y el clima", señala el ingeniero Gustavo Iglesias, presidente de Iglesias Real Estate.

Viviendas modulares: el error invisible que afecta la conservación del frío y el calor

Las fallas en la aislación no solo afectan el confort diario, sino que también se reflejan en el consumo energético. Aun así, los especialistas aclaran que la eficiencia no depende exclusivamente de la calidad constructiva. "Hábitos como usar el aire acondicionado con las ventanas abiertas o dejar la heladera abierta más tiempo del necesario pueden anular los beneficios de un buen aislamiento", advierte Iglesias.

En ese marco, las viviendas modulares presentan una complejidad adicional. Si bien suelen partir de terminaciones básicas y ofrecen múltiples alternativas tanto en aislación como en estética, "esa variedad no siempre garantiza un mejor desempeño a largo plazo", diferencia el arquitecto Enrique Dante Botto Tripodaro. En términos generales, este tipo de construcción "tiende a mostrar un desgaste más rápido de las terminaciones que una vivienda tradicional, especialmente cuando el sistema no está correctamente resuelto desde el proyecto", aclara.

En construcciones que no fueron pensadas originalmente como viviendas, uno de los principales problemas aparece en los llamados puentes térmicos, sobre todo cuando intervienen estructuras metálicas que conectan directamente el interior con el exterior. Estos puntos facilitan tanto la transmisión del sonido como el rápido intercambio de temperatura.

Las viviendas realizadas con estructuras marítimas lo ilustran con claridad. "Cada costilla funciona como un vínculo directo entre ambos ambientes, lo que permite el paso de vibraciones y hace que el frío o el calor exterior se transfiera con rapidez al interior", explica el arquitecto Joaquín Berdes, del estudio UNO .

Según el especialista, estos inconvenientes pueden evitarse si el proyecto está bien resuelto desde el inicio. "Muchas fallas de confort surgen de puentes térmicos mal tratados o de encuentros constructivos deficientes, como las uniones entre aberturas y membranas, que además pueden derivar en filtraciones de agua", agrega.

En contraste, las viviendas con estructura de madera presentan una ventaja relevante: permiten una aislación continua y homogénea en toda la envolvente. Cuando están bien ejecutadas, reducen las pérdidas térmicas y el ingreso de humedad, lo que se traduce en un mayor confort y eficiencia energética. No obstante, en términos generales, "considero que este tipo de construcción tiende a mostrar un desgaste más acelerado de las terminaciones en comparación con las viviendas tradicionales", opimna Botto Tripodaro.

Qué incluye el precio de una casa modular y qué costos quedan afuera

En general, el valor que se promociona para las casas modulares corresponde a la vivienda completamente concluida, con equipamiento de baños y cocina, terminaciones finales, aberturas de aluminio y, en algunos casos, espacios exteriores básicos. Sin embargo, ese monto no contempla ciertos costos clave que se suman al presupuesto final, como:

• El traslado de la estructura hasta el terreno.
• La ejecución de las bases sobre las que se monta la vivienda.

Si bien el precio del terreno varía según la ubicación y las dimensiones del lote, y no admite una estimación general, sí es posible calcular otros gastos habituales. "El transporte suele representar alrededor del 10% del valor de la casa, mientras que las bases y cimientos implican un adicional que oscila entre el 6% y el 8%", revelan desde la firma Casaviva, especialistas en este tipo de unidades. A esto pueden sumarse, según el caso, las conexiones de servicios, que también impactan en el costo total del proyecto.

En cuanto a los desafíos logísticos durante el traslado y el montaje de los módulos, la mayoría suele estar relacionada con las condiciones de acceso al terreno. Las dificultades aparecen, principalmente, cuando no se analizan con antelación los obstáculos para la descarga, como árboles, tendidos eléctricos o edificaciones cercanas que complican las maniobras del camión y la grúa.

Pocos bancos y muchos requisitos: las trabas para financiar casas modulares

El acceso al crédito sigue siendo uno de los principales obstáculos para quienes evalúan este tipo de viviendas. A diferencia de la construcción tradicional, las casas modulares todavía cuentan con pocas líneas de financiamiento bancario. "Algunas entidades como el Ciudad o el Hipotecario avanzaron con propuestas específicas, pero la mayoría mantiene una postura cautelosa", señalan desde Casaviva.

Además, los bancos suelen exigir evaluaciones adicionales y plazos de obra estrictos, lo que complica la operatoria. En muchos casos, esto obliga a los compradores a aportar más capital propio o a postergar la decisión.

El diseño de las casas modulares: entre la estandarización y la personalización

Otro de los principales reparos que suelen plantearse sobre las casas modulares no tiene que ver con su calidad constructiva, sino con las posibilidades de diseño que ofrecen. En ese sentido, "la limitación creativa de diseño hace que una vivienda modular se elija de un modo similar a un producto de catálogo", explica el arquitecto especializado en interiorismo Gastón Janosi.

Aunque la oferta del sector se amplió en los últimos años, el especialista advierte que "el margen de personalización sigue siendo limitado y se restringe a opciones estandarizadas". Esta característica, señala, resulta aún más evidente en lotes con condiciones particulares: "Las limitaciones se vuelven más evidentes en terrenos irregulares".

La razón, detalla Janosi, está en la lógica del propio sistema, que "prioriza geometrías simples, líneas rectas y soluciones repetibles, pensadas para un rápido montaje y traslado". En consecuencia, "propuestas más orgánicas o adaptadas a la topografía quedan fuera de este sistema", concluye.