¿Conviene comprar una casa usada en un barrio cerrado o construir?: así están los precios
Durante años, la construcción desde cero fue sinónimo de oportunidad en los barrios privados. Diseñar a medida, ganar valor patrimonial y adaptar la casa al estilo de vida familiar eran argumentos suficientes para justificar la espera y el esfuerzo económico. Sin embargo, ese escenario cambió. Con costos de edificación que ya superan los u$s2.000 por metro cuadrado y se mantienen en niveles históricamente altos, la decisión entre construir o comprar una casa usada se volvió mucho más estratégica que aspiracional.
Hoy, el mercado muestra un giro claro: la reventa gana protagonismo, no solo por precio, sino también por previsibilidad, tiempos y menor exposición al riesgo.
Costos altos y una "nueva normalidad" para construir
Medidos en dólares, los costos de construcción dejaron de subir tras casi dos años consecutivos de alzas, producto de una inflación más moderada en pesos y un tipo de cambio en movimiento. Sin embargo, esa baja relativa no alcanza para devolver los valores a niveles históricos. "Es claro que los costos se mantienen en un pico histórico y que muy probablemente no vuelvan a ser los de antes", advierte Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.
Este contexto obliga a revisar supuestos: construir no es necesariamente más barato que comprar, y en muchos casos resulta sensiblemente más caro.
Con costos de obra que parten desde u$s1.500 por m2 para una casa austera y pueden superar con facilidad los u$s4.000 por m2 en proyectos de calidad media-alta, la compra de una casa usada o seminueva aparece como una alternativa cada vez más competitiva.
Gómez Picasso agregó: "Hoy definitivamente hay opciones de compra que están muy por debajo de su costo de reconstrucción". A eso se suma un factor clave: el tiempo. Construir implica entre dos y tres años desde la compra del lote hasta la mudanza, considerando proyecto, planos, aprobaciones y obra. En cambio, una propiedad terminada permite ingreso inmediato y, en caso de inversión, renta desde el primer día.
Además, mientras se construye, el propietario debe afrontar expensas, impuestos y costos financieros sin usufructuar la vivienda. Ese "costo de oportunidad" pesa cada vez más en la balanza.
Aun así, construir desde cero no desaparece del radar. Sigue siendo una opción válida para quienes priorizan el diseño a medida, la eficiencia energética y la incorporación de tecnología y criterios sustentables desde el inicio. Una obra nueva también garantiza instalaciones modernas y menores gastos de mantenimiento en los primeros años.
El punto crítico está en la gestión del presupuesto. "El error más común es dejarse llevar por valores por metro cuadrado que no reflejan la realidad y luego entrar en conflicto con el contratista", señaló Gómez Picasso. Materiales, mano de obra calificada, carpinterías, sistemas de climatización, impuestos y trámites municipales suelen generar desvíos que incrementan el costo final entre un 10% y un 25 por ciento.
En este escenario, la figura del arquitecto y la planificación financiera se vuelven indispensables. El ahorro mal entendido, coinciden los especialistas, termina siendo más caro en tiempo y dinero.
Por qué la reventa sigue firme en barrios cerrados
Lejos de perder atractivo, las casas de reventa mantienen una demanda sostenida en barrios privados. La explicación es múltiple: inmediatez, menor incertidumbre y barrios ya consolidados.
Las viviendas usadas en barrios privados muestran valores firmes dentro del mercado de reventa. En el segmento de media gama, los precios oscilan en torno a los u$s2.500 por metro cuadrado, mientras que las propiedades de gama alta superan los u$s3.200 por m2, impulsadas por la calidad constructiva, los amenities y la consolidación de estos desarrollos como opción residencial permanente.
Entre los barrios más cotizados se destacan los ubicados en la zona de Tigre, como Nordelta, y Puertos, en Escobar, además de La Reserva Cardales, en el partido de Campana. En el corredor Oeste también ganan protagonismo proyectos como Altos de Leloir, donde los valores promedian los u$s2.800 por metro cuadrado, reflejando una demanda sostenida por entornos cerrados con buena accesibilidad y servicios.Mientras que en Canning, en los barrios consolidados, como El Lauquén, Terralagos, entre otros, el precio parte desde u$s2.900 en adelante.
Muchas propiedades construidas hace entre ocho y quince años cuentan con lotes mejor ubicados, mayor superficie de jardín y entornos maduros, con arbolado desarrollado y vida comunitaria estable. Aunque no siempre respondan a los estándares estéticos más actuales, ofrecen una base sólida para reformas parciales.
En la misma línea, Mabel Korn, de Korn Propiedades, aportó referencias de valores actuales en Nordelta que explican por qué la reventa gana terreno. Según detalló, hoy una casa usada o seminueva en barrios consolidados como El Golf, Los Castores o Barrancas del Lago se ofrece, según ubicación y calidad, en rangos que van desde u$s1.100.000 hasta u$s1.700.000, mientras que en barrios náuticos como El Yacht los valores parten de u$s1.700.000 y pueden superar los u$s2.500.000 en propiedades premium.
"Cuando el comprador compara esos precios con el costo de construir, que en muchos casos ya supera los u$s2.000 por m2, la reventa aparece como una alternativa más lógica y eficiente", explicó.
Señaló que decenas de propiedades usadas se consiguen a valores competitivos frente al costo de edificar en barrios menos cotizado en Nordelta y el partido de Tigre y permiten una ocupación inmediata, un punto clave para quienes priorizan seguridad, tiempos y previsibilidad. También en la Ciudadpueblo hay unidades desde u$s200.000.
Korn agregó que los rubros que más encarecen una obra son el movimiento de suelo, las carpinterías, los sistemas de calefacción y refrigeración, la mano de obra y los trámites municipales, factores que muchos compradores subestiman al evaluar una construcción desde cero.
Reformar antes que construir
En ese punto, aparece una tercera vía que gana adeptos: comprar una casa usada a buen valor y actualizarla. Para Dolores Otero Rossi, directora de la inmobiliaria City Bell, esta alternativa resulta cada vez más lógica. "Conviene arreglar una propiedad con buena distribución, orientación y luminosidad. El metro cuadrado desde cero más el costo de oportunidad de construir encarecen mucho los tiempos y el presupuesto", sostiene.
Por eso, elegir bien la propiedad de base es clave para que la ecuación cierre. Hoy en su área de acción, como City Bell, Gorina, Gonnet o Brandsen, hay viviendas con todas las prestaciones modernas que parten desde u$s220.000 e incluyen hasta piscina.
Un mercado que premia la previsibilidad
En definitiva, el mercado actual prioriza la certeza por sobre la promesa. Construir es una decisión válida para quienes cuentan con tiempo, respaldo financiero y tolerancia al riesgo. Pero para un número creciente de compradores, la reventa ofrece una ecuación más equilibrada entre costo, plazo y tranquilidad.
"Las casas en barrios cerrados mantienen una demanda sostenida por la inmediatez de uso y porque lo primordial que se busca hoy es la seguridad", concluyó Otero Rossi.