La permuta inmobiliaria gana terreno: cuáles son las ventajas para compradores y vendedores

La permuta inmobiliaria es un acuerdo en el que una persona entrega una propiedad a cambio de otra y, en caso de haber una diferencia de valor entre los inmuebles, una de las partes puede completar la operación agregando dinero para equilibrar el precio.

"Esta dinámica ofrece ventajas claras para ambas partes. Para el comprador, el beneficio es financiero, ya que le permite acceder a la propiedad resguardando su liquidez y evitando la descapitalización total. Para el vendedor, aceptar una permuta suele ser el factor decisivo para concretar una venta que, de otro modo, podría estancarse por falta de compradores con efectivo en mano", explica el corredor inmobiliario Sebastián Dbsie.

Terrenos: la permuta ya domina casi el 95% de las operaciones

La permuta volvió a instalarse como alternativa en el mercado actual por la acumulación de stock de inmuebles ofertados y la baja disponibilidad de créditos hipotecarios. Debido a esto, "vender una propiedad se vuelve más difícil o conlleva más tiempo", señala el especialista inmobiliario.

En este escenario, "el ladrillo se vuelve una moneda de cambio ágil para realizar el pago de un nuevo inmueble", se destraban muchas operaciones y "el vendedor no solo agiliza la salida de su inmueble, sino que ofrece al comprador una suerte de financiación implícita que facilita el acceso", detalla.

Cuando una casa familiar y el terreno son vendidos a constructoras, es común que a cambio entreguen varios departamentos al vendedor como parte de pago para que puedan ser utilizados con fines residenciales o para la renta. En el mercado de terrenos, esta modalidad comprende actualmente "casi el 95% de las operaciones de compraventa", explica Pablo Braslavsky, abogado especialista en propiedades y sucesiones.

De hecho, hay una modalidad habitual en la venta de terrenos para emprendimientos que es el pago mixto: "con un 70% en efectivo y el 30% en m2 terminados", agrega Dbsie.

Cuando lo prometido no coincide con lo entregado

Para que haya una permuta debe haber muchas coincidencias y, para llegar a ellas, a veces se deben sortear varias dificultades.

El principal punto de fricción está en el precio, el cual generalmente es "sobrestimado por el comprador, mientras que el vendedor quiere recibirlo a un valor real, de mercado o de venta rápida", explica Sebastián Dbsie.

A la hora de fijar el valor de cada parte para que la permuta sea equilibrada, en primer término se deben tasar ambas propiedades y luego acordar equitativamente la contraprestación. De este modo, quién recibe metros a futuro contemplará el valor final del metro cuadrado una vez finalizada la obra. 

Según detalla Pablo Braslavsky, "actualmente la permuta de un aportante de un terreno está oscilando entre un 18 al 20% cuando históricamente era de un 30 o 35% y eso se debe al alto valor de construcción".

Otro punto conflictivo suelen ser los gastos, especialmente la escrituración del bien entregado en parte de pago. Dbsie aclara que, su recomendación "es que las ofertas que se realicen con permuta incluyan con detalle precios, plazos y gastos, para evitar conflictos al momento del cierre".

Además, cuando la permuta se realiza en edificios a estrenar, todo se vuelve más complejo, ya que el bien a entregar es un bien futuro, con calidades de terminación que serán observadas por quien lo recibe en parte de pago. "Y ocurre en muchos casos que el inmueble entregado difiere en calidad, cantidad de metros, plazos o condiciones distintas a las prometidas", agrega Dbsie.

Cómo tributa una operación de permuta inmobiliaria

El principal atractivo de la permuta es el ahorro impositivo: al tributar solo sobre el inmueble de mayor valor o sobre la diferencia entre ambos, permite reducir costos fiscales y evitar los gastos que implicaría realizar dos operaciones de compraventa por separado. Y esto es porque la permuta se rige por la normativa jurídica y tributaria de la compraventa.

"Tal vez la diferencia más significativa sea que generalmente se tributa sobre el valor del inmueble más caro o sobre la diferencia, no sobre la suma de ambos, generando un ahorro importante en comparación con realizar dos operaciones de compraventa por separado", explica Dbsie.

En un mercado inmobiliario marcado por la falta de crédito, el exceso de oferta y la necesidad de mayor flexibilidad, la permuta volvió a consolidarse como una herramienta clave para destrabar operaciones. Sin embargo, su efectividad depende de valuaciones realistas, contratos precisos y una clara definición de plazos, calidades y gastos. Bien estructurada, la permuta no solo ofrece ventajas financieras e impositivas, sino que se convierte en una solución estratégica.