Promete ganancias rápidas, pero no perdona errores: la letra chica que define la rentabilidad del flipping inmobiliario

Comprar una propiedad, refaccionarla y venderla en poco tiempo para obtener una ganancia es una práctica cada vez más habitual en el mercado inmobiliario argentino. El llamado flipping seduce por su aparente rapidez, pero detrás de esa lógica ágil se esconden riesgos legales, registrales e impositivos que pueden transformar una buena oportunidad en un problema costoso.

En la Argentina, esta modalidad no está prohibida, aunque sí requiere un encuadre jurídico preciso. Especialistas advierten que desconocer las reglas puede derivar en conflictos que afecten tanto la rentabilidad como la posibilidad misma de concretar la reventa.

Los riesgos legales que pueden frenar una reventa rápida

Uno de los primeros pasos antes de avanzar con una operación de flipping es verificar la situación legal del inmueble. Contar con título perfecto, inscripción correcta en el Registro de la Propiedad y ausencia de embargos, inhibiciones, usufructos o sucesiones inconclusas es clave para evitar contratiempos.

En este tipo de inversiones, donde el tiempo es un factor central, las verificaciones cobran aún mayor relevancia. Comprar únicamente con boleto de compraventa implica asumir riesgos: sin escritura traslativa de dominio, el inversor no es propietario pleno y puede enfrentar dificultades al momento de vender.

En el escenario actual, atravesado por altos costos de construcción y plazos de comercialización más extensos, se volvió frecuente que el vendedor otorgue una tenencia precaria tras la firma del boleto. Esto permite al comprador iniciar tareas de limpieza o refacción para ganar tiempo, pero exige acuerdos claros y por escrito ante posibles demoras o arrepentimientos.

Obras, permisos y conflictos posibles

La mayoría de las operaciones de flipping incluyen refacciones, aunque no todas las obras tienen el mismo impacto legal. Las intervenciones estructurales requieren habilitaciones municipales y, en edificios, la aprobación del consorcio.

Según el Dr. Pablo J. Braslavsky, abogado especialista en propiedades y sucesiones, "las reformas no declaradas pueden derivar en multas, conflictos vecinales o trabas al momento de vender, sobre todo cuando el comprador exige planos aprobados". En PH, donde suelen existir antecedentes de clausuras o sanciones, "resulta indispensable revisar el reglamento de copropiedad, los planos y solicitar informes municipales previos".

También se recomienda dialogar con los vecinos para acordar horarios y condiciones de obra, evitando reclamos que puedan frenar el proyecto.

Flipping inmobiliario en Argentina: qué factores achican la ganancia

La carga impositiva es uno de los aspectos más subestimados del flipping. Aunque el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) fue derogado, hoy rige el impuesto a la ganancia cedular. "Existe, además, un proyecto de Ley de Inocencia Fiscal pendiente de reglamentación que podría modificar este escenario", acota Braslavsky.

A esto se suman Ingresos Brutos en algunas jurisdicciones y un punto clave: cuando la compra y venta de inmuebles es reiterada, el fisco puede considerar que hay habitualidad, cambiando el encuadre tributario del inversor. Por eso, la planificación fiscal previa es determinante para calcular la rentabilidad real.

Aunque el flipping apunta a una reventa rápida, el mercado inmobiliario argentino no siempre acompaña esos plazos: demoras en escrituras, trámites municipales, créditos o aprobaciones pueden extender los tiempos previstos y alterar los números iniciales.

Si bien hay incentivos oficiales —como la reducción del impuesto de sellos para vivienda única o la derogación del ITI—, los costos siguen siendo altos. "Las comisiones inmobiliarias y honorarios notariales pueden rondar el 7 % en la compra y otro 7 % en la venta, un factor que impacta directamente en la ganancia final", asevera el especialista.

Al momento de la compra, los especialistas recomiendan dejar constancia del estado original del inmueble mediante un acta notarial con fotografías. Luego, en la reventa, es fundamental informar con claridad qué mejoras se realizaron y en qué condiciones se encuentra la propiedad. Ocultar defectos o intervenciones no declaradas puede derivar en reclamos posteriores, con consecuencias económicas y legales para el inversor.

Una práctica que no admite improvisaciones

Lejos de ser una maniobra simple, el flipping inmobiliario exige respaldo profesional. El asesoramiento legal, notarial, impositivo y técnico desde el inicio permite reducir riesgos y operar dentro del marco normativo vigente, en un mercado donde la velocidad no siempre garantiza éxito.