Qué opciones de financiación hay para comprar un departamento sin crédito hipotecario

Durante los últimos meses de 2025, la paralización del crédito hipotecario marcó un punto de inflexión en el mercado inmobiliario argentino y limitó fuertemente el acceso a la compra de vivienda.

El dato es que, si bien algunas entidades habían reactivado líneas hipotecarias, el aumento de tasas, mayores exigencias de ingresos y ahorro previo, junto con menores montos financiables, volvió a restringir el acceso al financiamiento para la mayoría de la población.

De acuerdo a información proporcionada por GCH (Grupo Chomer), diversos reportes del sector, junto con datos del Banco Central, mostraron que en los últimos meses del año pasado, "el volumen de préstamos otorgados se redujo más de 35 por ciento".

Si bien algunas líneas hipotecarias ofrecieron tasas cercanas al 8% anual más UVA para perfiles preferenciales, otras superaron el 15% y "los bancos comenzaron a exigir un ahorro inicial equivalente al 20% o 25% del valor del inmueble", indicaron.

Ese panorama se explicó, en parte, "porque el crédito hipotecario en Argentina representa apenas el 1% del PBI, uno de los niveles más bajos de la región, lo que limita la disponibilidad de financiamiento y obliga a los compradores a depender principalmente de recursos propios".

Más allá del pozo tradicional: modelos híbridos que ganan terreno

Según detalla el asesor inmobiliario Juan Pablo Pinelli, hoy los compradores activos son, en su mayoría, "aquellos que cuentan con excedente de pesos" pero aclara que "se trata de un volumen menor al de otros años".

Pinelli explica que, cuando existe crédito hipotecario, la compra de una propiedad usada suele ser más conveniente, ya que se accede a valores con costos todavía retrasados frente a los de la construcción. "En cambio, en contextos sin financiamiento, quienes desean invertir o resguardar valor suelen volcarse a la compra en pozo, muchas veces por falta de alternativas", detalla.

Entre las ventajas históricas de este tipo de inversión, el especialista menciona la opacidad fiscal y la posibilidad de dolarizar el capital en el largo plazo. Además señala que, durante un tiempo, "el pozo funcionó como una defensa efectiva frente a la inflación para grandes inversores", agrega.

Sin embargo, ese escenario comenzó a cambiar y Pinelli advierte que "el pozo, tal como se lo conocía, dejó de ser tan favorable como vehículo de inversión: desde el punto de vista económico resulta difícil convertirlo rápidamente en liquidez".

Cuotas largas, ajuste por CAC y modelos flexibles

En ese escenario, otras opciones se consolidan como una alternativa más flexible y previsible ya que al no depender del sistema bancario, permiten acceder a una propiedad mediante planes de pago acordados en pesos o en dólares con el desarrollador, resguardar el capital y planificar la inversión a mediano plazo.

La desarrolladora Spazios tiene un modelo de negocio enfocado a primera vivienda, siendo la única empresa en CABA y GBA que ofrece una financiación en plazos tan largos. "Lo venimos haciendo desde hace más de 10 años. Es un modelo ya consolidado con el que hemos hecho más de 4.000 dueños. Nuestro sistema se sostiene gracias a que las cuotas en pesos se ajustan por el índice CAC que mide la inflación de la construcción", cuenta Juan Manuel Tapiola, el fundador de la desarrolladora.

En CABA se puede comprar unidades en los barrios de Belgrano, Nuñez, Villa Urquiza, Villa Real, Devoto y Caballito y en provincia hay unidades en 3 de Febrero, Caseros, Santos lugares, Villa Bosch, Martin Coronado e Ituzaingó.

Sobre el perfil de compradores que accede a este tipo de financiación señala: "El 95% de los clientes son compradores finales que acceden a la vivienda gracias al sistema de financiación flexible, que permite entrar con anticipos más económicos que los requeridos en los créditos hipotecarios y cuotas que cualquier trabajador puede afrontar".

Para comprar una unidad de u$s100.000 bajo esta modalidad, se necesita un anticipo de u$s35.000 y 360 cuotas de $1.150.000 ajustadas por el índice CAC.

Consultado sobre la morosidad destaca que "es de menos del 15%". Y eso es porque para mantener bajos niveles de deuda, los planes de financiación "se arman a medida de los clientes, con cuotas ajustadas a la capacidad de sus ingresos para asegurar su continuidad", finaliza.

En caso de necesitar disminuir el valor de la cuota existe el concepto de pasaje de obra, donde se puede hacer un upgrade a una unidad más grande o bien un downgrade a unidades más pequeñas o en zonas más económicas.

En la localidad de Pilar, la desarrolladora EJP Servicios ofrece un modelo que no es en pozo sino de unidades ya terminadas y listas para entrega inmediata. "Nuestro gran diferencial es que no hay que pagar cuotas mientras se construyen eliminando sobre costos y el riesgo de invertir en desarrollos que nunca se terminan", señala Pinelli.

Se trata de un modelo de venta de unidades terminadas al 100% y disponibles para entrega inmediata a través de un pago del 40% o 50% del valor total de la propiedad y un saldo que se abona en 180 cuotas en pesos.

Un diferencial es que las unidades son económicas: desde u$s48.000 hasta u$s70.000 "con un adelanto de u$s24.500 a u$s39.500", indica.

Por su parte, GCH ofrece la posibilidad de invertir en sus desarrollos en hasta 50 cuotas en pesos, con ajuste por CAC y un anticipo del 30%. Este tipo de financiación permite a los compradores organizar su inversión, optimizar el uso de su capital y acceder a oportunidades que, de otro modo, quedarían fuera de su alcance.

"En GCH (Grupo Chomer) desarrollamos proyectos con una visión integral, contemplando distintos perfiles de inversión: desde familias que buscan su primera vivienda hasta estudiantes, profesionales o empresas", señala Ezequiel Leibaschoff, director comercial de la compañía. "Así como diversificamos nuestras propuestas arquitectónicas, ofrecemos distintos planes de financiación para que cada inversión sea estratégica y con alto potencial de valorización", agrega.

Para el caso del corredor norte, algunos de los desarrollos con financiación directa son:

• Aura Núñez, actualmente en obra, ubicado en el micro barrio residencial de Lomas de Núñez, sobre uno de los espacios verdes más emblemáticos del barrio: la Plaza Félix Lima. De baja altura y con unidades de hasta 4 ambientes, se destaca por ofrecer 1.500 m² de amenities, entre los que sobresalen piscina indoor y outdoor, parrillas, microcine, gimnasio, spa, sala de juegos, solarium, laundry y amplias áreas verdes. Quedan las últimas unidades disponibles, con un diferencial clave: su escala baja y entorno tranquilo, ideales para quienes buscan confort y calidad de vida sin alejarse de la ciudad. Valor aproximado del metro cuadrado: a partir de desde 2.700 dólares.
• Aura Olivos, también en obra, se ubica en el corazón de Olivos, una de las zonas residenciales más buscadas de Vicente López, a poca distancia del puerto. Ofrece unidades de 2 a 4 ambientes, con un diseño geométrico distintivo en hormigón y vidrio, y más de 1.000 m² de amenities orientados a mejorar la calidad de vida de sus residentes. En este desarrollo, el valor del metro cuadrado parte de los 2.700 dólares
• Orión Parque, en etapa de pozo, es el único desarrollo de usos mixtos dentro del nuevo Parque de Innovación, el próximo epicentro tecnológico de CABA ubicado en el predio que ocupaba el exTiro Federal. Este desarrollo combina estudios profesionales, residencias de 1 a 3 ambientes, y locales comerciales, ofreciendo una solución integral para aquellos que desean vivir y trabajar en el Parque. Con más del 80 % de las unidades vendidas en pocos meses, este proyecto incorpora 1.600 m² de amenities y se vincula con universidades, empresas tecnológicas, el entorno natural del río y los principales accesos urbanos de la Ciudad de Buenos Aires. El valor del metro cuadrado parte de los 4.000 dólares.

Por último, Selene Libertador, ubicada en La Lucila, Vicente López, es una exclusiva torre residencial ya finalizada, concebida como un ícono del nuevo lujo en zona norte. Combina vistas privilegiadas al río, arquitectura de alto nivel y una amplia gama de amenities premium. El valor del metro cuadrado arranca en los 4.900 dólares.

En un escenario donde el acceso al crédito hipotecario se vuelve cada vez más restrictivo y las alternativas tradicionales de financiamiento pierden vigencia, invertir en pozo se consolida como una vía efectiva para acceder a vivienda o resguardar capital. Elegir desarrollos ubicados en zonas estratégicas, con buen diseño arquitectónico, calidad constructiva y potencial de valorización a futuro, permite transformar un contexto desafiante en una oportunidad real de crecimiento patrimonial.