Deudas de expensas: cuándo caducan y cuáles siguen siendo exigibles

El atraso en el pago de expensas es una de las situaciones más delicadas en la vida de un consorcio. Cuando un propietario deja de cumplir con su obligación mensual, no solo se genera un desequilibrio en las cuentas comunes, sino que también se activan plazos legales que pueden impactar en la posibilidad de cobrar la deuda.

En este punto, tanto el propietario como el consorcio deben tener en cuenta los plazos que hay para reclamar la deuda y en qué momento caducan.

Prescripción de expensas: qué dice la ley y cómo impacta

El artículo 2572 del Código Civil y Comercial establece que el cobro ejecutivo de las expensas prescribe a los 2 años. Esto significa que, si el consorcio no inicia acciones dentro de ese plazo, pierde la posibilidad de reclamar la deuda por la vía ejecutiva.

Sin embargo, el criterio de acción es determinante, ya que s el consorcio reclama la deuda mediante carta documento o a través de un juicio, ese plazo se pone en suspenso. Es decir, el conteo se interrumpe cuando existe un reclamo formal.

No obstante, es importante aclarar que prescriba la vía ejecutiva a los 2 años no implica que la deuda anterior no pueda reclamarse. Existe la posibilidad de iniciar un reclamo por la vía ordinaria, cuyo plazo de prescripción es de 5 años. En este caso, el procedimiento es distinto y más extenso, lo que prolonga los tiempos de resolución.

Por eso, los administradores suelen analizar cada situación en función de la conducta del propietario. Si no existe voluntad de pago total ni parcial a través de un convenio, la recomendación es no dejar transcurrir demasiado tiempo, es decir, a los 3 o 4 meses de mora les conviene iniciar el juicio.

En términos prácticos, si una deuda alcanza los 2 años sin que el consorcio haya realizado un reclamo formal, al momento de iniciar el juicio se perderá capital e intereses correspondientes a cada mes que se demoró la acción. El paso del tiempo, sin gestión, afecta directamente el recupero.

El proceso judicial por ejecución de expensas requiere un seguimiento permanente. Es necesario actualizar de forma continua la cuenta corriente con las expensas que se devengan mes a mes, ya que la deuda no se detiene mientras tramita el expediente.

Por ese motivo, se recomienda que quien inicie un juicio por ejecución de expensas otorgue poder al abogado interviniente. De lo contrario, el administrador deberá firmar escritos de manera constante, semana tras semana, para sostener el avance del expediente. La delegación formal agiliza los tiempos y facilita el trámite.

Intereses por expensas impagas: cuándo son válidos

Además del capital adeudado, los consorcios pueden cobrar intereses por expensas impagas. El respaldo legal surge del Código Civil y Comercial. Para que el interés sea válido, el monto de la tasa, el tipo de interés y la modalidad de cálculo deben haber sido aprobados por la asamblea de propietarios y asentados en acta. Sin esa aprobación expresa, el cobro puede ser cuestionado por el deudor.

Existen intereses moratorios, que se generan por el simple pago fuera de término, y también intereses punitorios, que se aplican como sanción adicional ante el incumplimiento, siempre que estén debidamente establecidos.

En la práctica, muchas administraciones toman como referencia la tasa activa del Banco Nación, criterio que ha sido avalado en fallos judiciales, especialmente en juicios de ejecución de expensas. En otros casos se utiliza la tasa pasiva o una tasa fija aprobada formalmente por la asamblea.

Lo central es que la aplicación del interés no quede sujeta a la discrecionalidad del administrador. Es fundamental que se encuentre prevista en la normativa interna del consorcio y documentada en actas para tener validez.