Vivir en una propiedad sin escritura: la realidad de muchos que puede traer graves problemas

Existe una creencia muy extendida según la cual vivir durante muchos años en una propiedad equivale a ser dueño. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, la posesión no reemplaza a la escritura. Habitar un inmueble, pagar impuestos, realizar mejoras o comportarse como dueño no alcanza para adquirir automáticamente el dominio.

Se trata de una situación que suele pasar inadvertida mientras no haya conflictos pero que puede transformarse en un problema grave ante una herencia, una venta frustrada o un reclamo judicial, dejando en evidencia una fragilidad legal que afecta a gran parte del mercado inmobiliario

"Se trata de personas que compraron con un boleto de compraventa, heredaron de palabra, recibieron la posesión de un lote familiar o construyeron sobre un terreno que nunca regularizaron", destaca Pablo Braslavsky, abogado especialista en propiedades y sucesiones. El letrado  también señala que pagar impuestos, servicios, hacer mejoras y criar a los hijos en una propiedad, puede indicar que "en la vida cotidiana son dueños pero en términos legales, no lo son".

En ese sentido, el especialista destaca que la propiedad sólo existe jurídicamente "cuando hay escritura pública inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble" y quedo todo lo demás "es una situación de hecho, frágil y muchas veces riesgosa".

Y esto es porque en el derecho argentino, el único título válido que acredita la propiedad de un inmueble es la escritura inscripta y cualquier otro documento puede generar derechos u obligaciones, pero no dominio pleno.

El mito del boleto de compraventa

El problema asociado a la falta de escrituración suele manifestarse cuando alguien quiere vender, hipotecar, dividir una herencia o cuando surge un conflicto familiar. Por que sin escritura, el inmueble continúa figurando a nombre del titular anterior.

"La consecuencia concreta es que no se puede vender ni hipotecar, no puede utilizarse como garantía para créditos, en una sucesión el derecho no está plenamente protegido y, si el vendedor tiene deudas, embargos o juicios, el inmueble puede verse comprometido", señala el especialista.

Uno de los errores más frecuentes es pensar que el boleto de compraventa convierte al comprador en propietario. El Código Civil y Comercial es claro: la transferencia de dominio de un inmueble solo se produce mediante escritura pública e inscripción registral. El boleto es un contrato válido, genera la obligación de escriturar y legitima la posesión, pero no transmite la propiedad.

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, señala que, en Argentina, es una situación mucho más común y habitual de lo que se puede llegar a pensar. "No tanto en la  Ciudad de Buenos Aires pero sí en otras provincias y jurisdicciones. Para verlo no hay que ir tan lejos: en la Provincia de Buenos Aires hay numerosísimos inmuebles que no tienen escritura incluso barrios enteros y countries. Un caso emblemático es el de Nordelta, en la zona de Tigre que se desarrolló hace un cuarto de siglo y en la actualidad sus propietarios no tienen escritura".

Ariel Córdoba, de la inmobiliaria homónima, señala que la falta de escritura  en barrios cerrados o semicerrados se debe, entre tantas circunstancias, "a loteos no finalizados, falta de subdivisión definitiva, trámites municipales o provinciales pendientes de realización y fideicomisos en desarrollo". Por eso, de manera contundente expresa que  "el boleto de compraventa otorga un derecho personal mientras que la escritura inscripta otorga un derecho real, oponible frente a terceros".

Por su parte y en relación a los errores más frecuentes vinculados a la falta de escrituración, Braña señala el exceso de confianza y la ausencia de asesoramiento profesional. "Muchas personas no verifican en el Registro de la Propiedad quién es el titular real del inmueble ni revisan si existen gravámenes o derechos reales constituidos, como embargos, hipotecas o afectaciones como bien de familia. Tampoco corroboran si el titular tiene libre disponibilidad de sus bienes para firmar la operación, es decir, que no se encuentre inhibido judicialmente", indica.

Otro error común puede ser el de entregar un porcentaje de dinero inferior al 25% del total de la operación y explica que, "ese porcentaje mínimo le asegura al comprador de buena fe que si el vendedor llega a tener alguna dificultad económica como un embargo o una quiebra, el comprador con ese boleto se puede presentar ante la justicia y solicitar, como comprador de buena fe, la escrituración del inmueble ante un apoderado designado por la justicia que firme en nombre y representación del vendedor".

Cómo regularizar un inmueble sin escritura y evitar un conflicto mayor

Si el dueño de hecho de un inmueble fallece antes de haber firmado la escritura de la propiedad, es necesario que se haga una sucesión y aguardar la declaratoria de herederos para que éstos firmen la escritura correspondiente. En ese sentido, Alejandro Braña destaca que, "en los boletos de compraventa se suele poner una cláusula específica en relación a este tema que si se produce el fallecimiento, los herederos tendrán un plazo máximo por ejemplo, de 30 días para presentar el inicio del juicio sucesorio".

Para eso, el boleto de comparente sirve como prueba, "en los casos que se haya abonado la totalidad del valor del inmueble", destaca Braña porque, "cuando el boleto de compraventa es por el pago total del inmueble hay que hacerlo ante escribano público que certifica las firmas de las partes y también hacer un Poder General Amplio e Irrevocable que le permite al comprador escriturarse a sí mismo cuando lo desee".

En ese punto destaca que no se debe confundir boleto de compraventa con cesión de derechos: "Cuando se compra un inmueble en etapa de pozo o en construcción habitualmente desarrollado con la figura de un fideicomiso, allí no hay boleto de compraventa sino cesión de derechos que se mantiene por la cantidad de años que dure la construcción del desarrollo mientras se van pagando las cuotas y haciendo los aportes convenidos entre las partes".

Por su parte, Braslavsky explica que si el vendedor es una empresa constructora y quiebra, "los compradores por boleto deben presentarse en tiempo y forma ante la sindicatura del proceso falencial para verificar su crédito como acreedores de una obligación de hacer, es decir, de escrituración".

Otra alternativa es la prescripción adquisitiva, más conocida como usucapión. Este mecanismo permite adquirir la propiedad por el solo paso del tiempo cuando la posesión fue pública, pacífica, ininterrumpida y ejercida con ánimo de dueño. En general se requieren 20 años de posesión sin título, o diez años cuando existe título y buena fe, aunque en este último caso el boleto no siempre resulta suficiente para acceder al plazo más corto.

Postergar la escrituración no es un simple descuido administrativo. Es una decisión que puede generar consecuencias importantes a futuro. La falta de protección plena frente a terceros, la posibilidad de embargos o reclamos vinculados al titular registral, los conflictos sucesorios y los costos judiciales elevados son algunos de los riesgos más habituales.

"En muchos casos, el intento de ahorrar hoy termina convirtiéndose en un problema mucho más caro mañana. Por eso, antes de comprar un inmueble sin escritura, resulta indispensable consultar con un escribano o abogado especializado en derecho inmobiliario, verificar quién figura como titular en el Registro de la Propiedad y no dejar pasar años sin intentar regularizar la situación. Conservar comprobantes de pagos, impuestos, servicios y mejoras, con respaldo de facturas y remitos, puede resultar decisivo en un eventual proceso judicial", destaca el abogado especialista.