Se levanta una Dubai en el sur de Buenos Aires: así avanza el megaproyecto de IRSA en la ex Ciudad Deportiva de Boca
IRSA volvió a mover el tablero en Ramblas del Plata, el megaproyecto urbano que desarrolla sobre los terrenos de la ex Ciudad Deportiva de Boca Juniors, frente a la Reserva Ecológica. La compañía informó a la Comisión Nacional de Valores (CNV) que firmó un boleto de permuta por un lote de 2.617 metros cuadrados, con una superficie vendible estimada de 5.730 m2.
El monto de la operación ronda los u$s4,98 millones y será abonado mediante un anticipo en efectivo y metros cuadrados vendibles a recibir en el futuro, un esquema habitual en este tipo de desarrollos que permite a la empresa capturar parte del valor del proyecto sin desprenderse completamente del potencial constructivo.
La transacción corresponde a la etapa 1 extendida y se suma a un dato que la compañía ya exhibe como señal de mercado: en apenas un año, la primera etapa del emprendimiento recaudó más de u$s80 millones. Ese tramo inicial comprende 14 lotes que suman 126.000 m2 comercializables y comenzó a venderse en enero del año pasado. Si se toma ese volumen como referencia, el valor implícito promedio de la tierra se ubica en torno a los u$s600 a u$s650 por metro cuadrado, una cifra relevante para el sur de la Ciudad y que marca un punto de referencia para futuras colocaciones dentro del mismo desarrollo.
Esa colocación temprana de tierra no solo refleja interés de desarrolladores medianos y grandes, sino que además le permitió a IRSA generar caja antes del inicio masivo de obra, reduciendo exposición financiera en un proyecto que demandará una inversión estimada en u$s1.800 millones a lo largo de una década. Esto se da, además, en un mercado inmobiliario que recién comienza a mostrar señales más claras de recuperación en volumen de operaciones.
El megaproyecto abrirá 71 hectáreas al río en pleno sur porteño
Ramblas del Plata abarca 71,6 hectáreas en el sur porteño. Del total, el 29% se destinará a lotes privados y el 71% restante a usos públicos, con la recuperación del acceso al río y la extensión del paseo costero como ejes centrales. La proporción de espacio público es uno de los argumentos urbanísticos que el proyecto exhibe desde su aprobación, ya que implica reabrir una franja costera históricamente cerrada y reconectarla con el tejido urbano.
El masterplan contempla 6.000 viviendas, oficinas, locales comerciales, escuelas y un sanatorio, configurando un nuevo frente urbano sobre el Río de la Plata. Por escala territorial y horizonte temporal, se trata de uno de los mayores desarrollos privados proyectados en la Ciudad en las últimas décadas, comparable en ambición a los grandes procesos de reconversión costera que transformaron otras áreas frente al agua.
El desarrollo apunta a un público de clase media-alta y alta. Según referentes del sector, los valores estimados de venta podrían ubicarse en torno a los u$s6.000 por metro cuadrado. Ese rango lo posiciona dentro del segmento premium porteño y lo acerca, en términos de aspiración y localización frente al agua, a los valores históricamente asociados a Puerto Madero, aunque con una superficie total incluso mayor y una impronta más residencial que corporativa.
El inicio de las obras de la primera etapa está previsto para los próximos meses y las primeras unidades podrían entregarse en 2028. La finalización integral del proyecto, sin embargo, demandará al menos diez años, en línea con la magnitud de la intervención urbana y la infraestructura necesaria para sostener un barrio completo desde cero.
Tres etapas para transformar el frente costero más ambicioso de Buenos Aires
El plan se dividirá en tres fases. La primera contempla la urbanización de la bahía central, con predominio de viviendas, comercios y paseo costero. La segunda avanzará hacia el sector urbano consolidado de la Ciudad, integrando el nuevo barrio al entramado existente y mejorando la conectividad. La tercera se concentrará en la península con vista directa al río, donde se completará el desarrollo con 15 nuevas manzanas que terminarán de definir el perfil costero del proyecto.
Entre las desarrolladoras que ya adquirieron terrenos figuran ABV, BMA, Bonta Donazo, Borock Construcciones, Despark, Fernández Prieto, G&D Developers, Gewin, Grupo Mday, Grupo Pecam, Lopatin Arquitectos, Monument Homes, Upgrade y MRA A, algunas con proyectos ya definidos, desde torres residenciales de más de 40 pisos hasta un hotel de lujo bajo estándares internacionales de certificación Well. La diversidad de actores también funciona como indicador de que el riesgo inicial de la tierra ya fue absorbido por distintos jugadores del mercado.
La historia del predio se remonta a comienzos de los años 70, cuando Boca Juniors intentó construir allí su Ciudad Deportiva, un proyecto inconcluso que dejó las tierras en desuso durante más de dos décadas. En 1991, la sociedad Santa María del Plata compró el terreno al club por u$s22 millones y en 1997 IRSA adquirió la propiedad. Tras años de restricciones de zonificación y debates políticos, la Legislatura porteña aprobó en 2021 la normativa que habilitó el desarrollo y en 2023 la Cámara de Apelaciones rechazó el amparo que frenaba las obras, despejando el camino judicial.