"No construyas, comprá usado": por qué este consejo se escucha cada vez más en barrios cerrados

El costo de construcción en Argentina alcanzó niveles históricos, según los últimos datos del sector. Hasta enero de 2026, había acumulado un incremento del 120% en apenas 20 meses, lo que generó un dilema cada vez más concreto para quienes sueñan con comprar un lote y levantar una casa en un barrio cerrado: ¿conviene seguir adelante con el proyecto o es hora de pensar en comprar una propiedad ya lista para habitar?

En principio, el precio promedio por metro cuadrado comenzó el 2026 con un ajuste mensual del 1,27% y un avance interanual del 24,34% frente a enero de 2025, de acuerdo con la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (APYMECO).

¿Cuánto cuesta hoy construir una casa en barrio cerrado y qué factores inciden?

A puro guarismo, construir una casa estándar de 100 m2 se convirtió en un verdadero rompecabezas financiero: demanda una inversión mínima de u$s142.756, considerando que cada metro cuadrado "cotiza" a u$s1.427,56. Eso, sin considerar aún el valor de los terrenos –que suele aumentar a medida que el barrio o proyecto se consolida y puede oscilar entre $20.000–25.000 y u$s1.000.000, en los más codiciados, como un lote al agua en Nordelta–, costos adicionales e imprevistos.

Al margen de las "cifras oficiales", según un análisis de iProfesional entre distintos especialistas del sector, lo cierto es que el costo de construir una propiedad también varía conforme su categoría. Así, una vivienda estándar de entre 140 y 200 m2 tiene un valor promedio de 1.300 dólares por m2; una casa de gama media, de 200 a 300 m2, se sitúa entre 1.350 y 1.600 dólares por m2; mientras que una premium de hasta 500 m2 puede alcanzar los 2.100 dólares por m2.

En el caso de una vivienda super premium, que arranca desde unos 500 m2, no existe un límite máximo de gasto, pero los costos iniciales suelen rondar los u$s2.300 por m2. A este valor se suman diversos adicionales —acabados exclusivos, amenities de lujo y tecnología avanzada— que refuerzan su categoría de alta gama, más allá de la superficie del inmueble.

En concreto, según estimaciones de Matías Ragonese, arquitecto y socio fundador del estudio Etunez, los precios aproximados de las viviendas en barrios cerrados se distribuyen de la siguiente manera:

• Casas estándar: de u$s210.000 (la más chica) a u$s320.000 (la más grande).
• Casas medianas: entre u$s320.000 (la más chica) y u$s500.000 (la más grande).
• Casas premium: entre u$s440.000 (la más chica) y u$s660.000 (la más grande).
• Super premium: desde u$s1.150.000, en promedio. 

Claro que esos valores están supeditados al diseño y las terminaciones (aberturas, mobiliario, mármoles sistemas de aire y calefacción y domótica), que oscilan entre 300 a 800 dólares el m2. "No es lo mismo una casa de hormigón visto con aire central, grandes ventanales piso a techo y muebles a medida, que una vivienda revocada, con dimensiones estándar, iluminación básica y estufas de tiro balanceado", diferencia Joaquín Berdes, del estudio UNO +.

Sin embargo, al construir, ciertos valores no se modifican demasiado entre una propiedad premium y una estándar. "La mano de obra hoy ronda los u$s500 por m2, la casa cara gris vale casi lo mismo, dependiendo de la complejidad. El verdadero desafío son las terminaciones, el principal cuello de botella en los proyectos", entiende Ragonese.

Otra diferencia sustancial radica en la incorporación de distintos subcontratos que elevan la calidad del proyecto. Por ejemplo, "una galería equipada con cerramientos de vidrio plegable, sistemas de calefacción y diversos tipos de fuegos en acero inoxidable", resalta el arquitecto Javier Waisman Zachari, gerente de desarrollo de negocios de WGDI SA. Todos estos elementos adicionales, señala, suelen contratarse por fuera de la mano de obra propia, agregando valor y sofisticación al conjunto.

Comparativa de precios

En definitiva, la principal ventaja de elegir una vivienda ya construida es el tiempo: la casa está lista, sin demoras por imprevistos, con instalaciones comprobadas y asentada firmemente en el lote. Sin embargo, "las desventajas suelen ser mayores", opina Waisman Zachari. "Al construir una casa nueva a medida, cada metro cuadrado se adapta exactamente a las necesidades del propietario. En cambio, al comprar una vivienda terminada, se corre el riesgo de pagar por espacios que no se utilizarán, quedarse con menos metros cuadrados de los necesarios o enfrentar faltantes en ambientes clave".

De u$s200.000 a u$s400.000: así cambió el costo de construir y el mercado

Hoy, los mercados más "lentos" son los de viviendas de media gama, explican especialistas. "Alguien que antes construía una casa por u$s200.000, a u$s700 el m2, ahora debe invertir u$s400.000 para lo mismo; un monto que antes alcanzaba para una propiedad de lujo", precisa Berdes.

Sin dudas, "este mercado fue bajando de a poco; aún se mantiene activo, pero con muchas menos consultas", asegura Waisman Zachari. "No ocurre lo mismo con el mercado de viviendas premium e incluso de lujo: la oferta siempre es escasa, y eso hace que se mantenga estable".

Los factores que impulsan el crecimiento del mercado de usados

En barrios de alta gama, algunas propiedades se venden actualmente por debajo de su costo de construcción. "Se trata de casas levantadas durante la pandemia, cuando los precios de construcción eran históricamente bajos. Hoy, replicar la misma obra exige una inversión superior al valor de venta de estas viviendas", explica Sebastián Lalin, gerente de Castex Terralagos.

En ese barrio, por ejemplo, una casa de 5 ambientes, cuatro baños, pileta y 330 m2 totales se ofrece en u$s585.000, lo que equivale a u$s1.772 por m2, sin incluir el terreno. En comparación, construir una vivienda de características similares actualmente costaría alrededor de u$s2.100 por m2, según promedios.

En Nordelta, se observa un fenómeno similar en casas de 15 a 20 años: "Si a estas propiedades se les renueva la cocina y los pisos, por ejemplo, el costo se acerca al de una casa nueva", señala Rodrigo Quintar, socio gerente general de la misma inmobiliaria en las zonas de Nordelta y Puertos. Además, "existen oportunidades de constructores que hicieron la casa para la venta y venden por debajo del costo de reposición", aunque aclara que se trata de oportunidades coyunturales que se van agotando.

En la zona sur del GBA también hay oportunidades. Por ejemplo, "en Fincas de Hudson, una casa de 210 m2 con pileta sobre un lote perimetral de 702 m2 se ofrece a u$s380.000, en tanto que una casa premium de 695 m2 construida sobre un lote de 2.945 m2 con pileta en Greenville se vende en u$s1.550.000. Mientras que, en Villalobos, una casa de 271 m2 sobre un lote con fondo a la laguna de 927 m2, también con pileta, se vende en u$s385.000", comenta Ignacio O'Keefe, director de la inmobiliaria de nombre homónimo. 

Asimismo, se empiezan a observar oportunidades interesantes en barrios consolidados del corredor oeste. "En Moreno, una casa de cinco ambientes con parque y pileta en Prados del Oeste parte de los u$s285.000", comenta Paola Sessarego, gerenta comercial de Grupo Vaccaro. Lo mismo ocurre en Ituzaingó: "Dentro del barrio Altos del Sol, una casa de cinco ambientes se ofrece desde u$s390.000, y en María del Buen Ayre, una propiedad de tres dormitorios comienza en u$s375.000", enumera.

En definitiva, "si bien hoy construir resulta más caro que muchas opciones a la venta, todavía hay quienes buscan una casa totalmente personalizada", explica Waisman Zachari. "Una alternativa es comprar una propiedad en obra y definir uno mismo las terminaciones: así se puede adaptar cada detalle a los gustos y necesidades personales", concluye.