Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario y desde cuánto se puede invertir

El crowdfunding inmobiliario avanza como una de las nuevas puertas de entrada al real estate para pequeños y medianos inversores. Este modelo de inversión permite participar en proyectos de desarrollo o renta con montos accesibles, sin necesidad de comprar una propiedad completa ni gestionar un inmueble. En Argentina, una de las plataformas que impulsan este esquema es Sumar Inversión, una plataforma fundada en 2018 que ya financió más de una decena de desarrollos mediante aportes colectivos y reúne a miles de inversores interesados en diversificar su capital.

El modelo de negocio es sencillo, múltiples inversores aportan pequeñas sumas para financiar un proyecto inmobiliario concreto y participan luego de la rentabilidad que genera el activo, ya sea por renta o por la revalorización del inmueble.

El mercado global acompaña esta tendencia. En España, por ejemplo, el crowdfunding inmobiliario recaudó cerca de 219 millones de euros en 2023, lo que representó el 58% del total de financiación participativa del país, con un crecimiento interanual del 60%. La expansión continuó en 2024: entre enero y agosto el volumen financiado aumentó 71% respecto al mismo período del año anterior. Las proyecciones del sector estiman que la financiación alternativa podría representar entre el 30% y el 40% del financiamiento total de los desarrolladores inmobiliarios en España hacia 2030.

En Argentina, el escenario es distinto pero igualmente propicio. Las nuevas generaciones combinan herramientas financieras —fintech, billeteras digitales, criptoactivos— y buscan alternativas accesibles y digitales para construir patrimonio.

"Es una herramienta que permite, de alguna manera, democratizar el acceso a este tipo de productos y proyectos", explica Víctor Zabala, CEO de Sumar Inversión. "Si bien está apuntado al inversor minorista, también es utilizado por quienes ya tienen capital y buscan diversificar en distintos proyectos para reducir riesgos".

Entre los desarrollos financiados por Sumar Inversión figuran viviendas en barrios cerrados de zona norte y edificios en la Ciudad de Buenos Aires. "Hemos llevado adelante más de 10 proyectos en casas en barrio cerrado en Pilará, en Zona Norte, y varios edificios en CABA, mayoritariamente en el barrio de Palermo", precisa.

El atractivo del modelo está, en gran parte, en el bajo monto de entrada. Actualmente es posible invertir desde u$s100 en Argentina o 100 euros en España, lo que abre la puerta a quienes quieren iniciarse en el sector inmobiliario pero no cuentan con el capital necesario para comprar una propiedad completa. Aunque Zabala cree que con el tiempo ese mínimo tendrá a desaparecer, hoy el ticket promedio de entrada ronda en los u$s10.000.

Ese bajo umbral de ingreso también explica el perfil de quienes se acercan a la plataforma. Una parte significativa de la comunidad de Sumar Inversión está compuesta por inversores menores de 40 años que se inician en el mercado inmobiliario sin endeudarse ni asumir la gestión directa de una propiedad.

Además, la estructura permite que inversores de distintos países participen en proyectos fuera de su mercado local. "Contamos con la estructura para que el inversor argentino pueda ser inversor en los productos de Sumar Inversión España", explica Zabala.

Cómo funciona el crowdfunding y qué ofrece Sumar Inversión

Dentro del universo de la inversión colaborativa aplicada al real estate, las plataformas suelen ofrecer distintos productos según el perfil de riesgo, el plazo de inversión y el tipo de rentabilidad buscada.

En el caso de Sumar Inversión, el primer producto está orientado a quienes priorizan ingresos previsibles y mensuales. Se trata del plan Ahorro, que ofrece una renta fija de hasta el 8% anual en dólares, con plazos que van de 6 a 36 meses y pagos cada 30 días.

La segunda alternativa es Performance, diseñada para quienes buscan mayores rendimientos en dólares, con retornos variables respaldados por la evolución del mercado. En este caso, la rentabilidad estimada ronda el 12% anual, con plazos de inversión más largos, que van de 12 a 48 meses. Los rendimientos se distribuyen cada seis meses.

Según Zabala, el potencial de este tipo de proyectos puede superar ampliamente la rentabilidad promedio cuando el desarrollo inmobiliario logra una buena valorización. "Hemos logrado proyectos con un poco más de 30% de rentabilidad en tres años, que es la duración promedio de una obra en CABA", afirma.

La tercera alternativa está dirigida a inversores de mayor capital y se conoce como Private Deals. Se trata de oportunidades vinculadas a grandes desarrollos inmobiliarios impulsados por la propia empresa. Este tipo de proyectos incluye departamentos de uno, dos, tres y hasta cuatro ambientes.

En este caso el aporte inicial sugerido ronda los u$s20.000 y el inversor puede participar del financiamiento de unidades residenciales dentro de proyectos más amplios. El esquema permite financiar hasta el 80% del valor de la unidad, con planes de pago que van de 12 a 36 meses.

Cada tipo de inversión está estructurada legalmente mediante la figura de fideicomiso, que es el titular del inmueble y el encargado de administrar los fondos y el activo.

Además, la digitalización juega un papel central para la transparencia del modelo. La plataforma permite revisar proyectos, analizar riesgos y seguir la evolución de la inversión desde el celular o la computadora. También existe la posibilidad de visitar el inmueble o la obra antes de invertir.

La plataforma, que actúa como constructora y diseñadora de los desarrollos, obtiene su rentabilidad a través de esa doble función, sin cobrar comisiones de entrada ni de salida a los inversores.

Con más de 4.000 usuarios registrados y una comunidad de inversores en crecimiento, el crowdfunding inmobiliario comienza a posicionarse como una alternativa entre el ahorro financiero tradicional y la inversión inmobiliaria directa. En un contexto en el que el acceso al ladrillo sigue siendo difícil para muchos ahorristas, plataformas como Sumar Inversión prometen ampliar las posibilidades de inversión en real estate.