Se desplomó la oferta de alquileres temporarios: qué rentabilidad ofrecen versus el tradicional
Hasta hace un par de años, todo aquel que tuviera un departamento vacío lo destinaba para alquiler temporario, un negocio que aseguraba tarifas en dólares y alta rentabilidad a través de contratos cortos.
Sin embargo, la foto de hoy muestra que, en la mayoría de los portales inmobiliarios, muchos de los departamentos del mercado de alquileres temporarios han migrado del alquiler por noche hacia contratos más largos.
En efecto, el corredor público Alejandro Braña aporta un dato contundente: "La oferta de los departamentos para alquiler temporario representaba a fines del 2023 el 70% del total de unidades publicadas y hoy apenas llega al 20 por ciento".
El panorama cambió, básicamente, porque en la Ciudad de Buenos Aires, el alquiler temporario quedó encuadrado en una lógica regulada y de registro obligatorio, entonces, el mediano plazo apareció como una opción más simple para los propietarios.
Por otro lado, luego del DNU que desreguló los contratos entre locador y locatario, la oferta de alquiler tradicional volvió a crecer porque los propietarios buscan estabilidad a largo plazo. "A la fecha, es casi un 150% más pero en un momento la diferencia entre publicaciones de temporario y tradicional llegó a un 200% en favor de esta última", señala Braña.
Además, hubo un giro de 180 grados en la demanda básicamente porque Buenos Aires se puso cara. Daniel Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades cree que, sin dudas, ese encarecimiento de Buenos Aires "afectó al turista sensible al precio y le quitó competitividad a la ciudad frente a otros destinos de la región", impactando sobre todo en el alquiler turístico más corto, que dependía mucho del extranjero.
Aun así, la demanda no desapareció por completo. "Lo que cambió fue el perfil", dice Rizzo quién a su vez explica que, "los últimos datos oficiales muestran una mejora reciente en el ingreso de visitantes no residentes durante enero de 2026, después de varios meses flojos, así que el mercado no está muerto, pero sí mucho más selectivo que antes".
El alquiler temporario rinde más pero requiere más esfuerzo
Para el inversor, los barrios intermedios tienen mejor relación entre precio de compra y renta
Según expresa el especialista inmobiliario Daniel Bryn, en términos brutos mensuales, "el temporario sigue rindiendo un poco más que el tradicional: con u$s647 versus u$s555 y una renta anual del 7,39% para el temporario versus 6,34%, para el tradicional, pero con mucho más esfuerzo e inestabilidad.
"Cuando se descuenta vacancia, limpieza, muebles, administración y desgaste, la diferencia se achica bastante, y en muchos casos el tradicional termina siendo más previsible", explica.
Por eso, hoy la decisión no debe someterse sólo al ingreso que puede percibirse por noche, sino a la cantidad de noches que efectivamente estará ocupado el inmueble y a cuánto se gasta en mantener la unidad ocupada.
Rizzo señala que el plazo para recuperar la inversión en amoblar una propiedad destinada a alquiler temporario depende del nivel de equipamiento y de la renta que logre generar. Sin embargo, "en una unidad bien ubicada, correctamente equipada y con buena administración, esa inversión suele recuperarse en entre 12 y 24 meses"
Barrios que despiertan interés
En cuanto a la ubicación, recomienda prestar atención a barrios con alta demanda como Palermo, Recoleta, Belgrano y Núñez, aunque también destaca el buen movimiento en zonas intermedias como Caballito, Almagro, Chacarita, Colegiales y Balvanera, donde la relación entre precio y funcionalidad suele resultar más atractiva para los inversores.
Como consejo para el inversor, Rizzo agrega que hoy "suelen rendir mejor los barrios donde el valor de compra todavía es relativamente accesible pero la demanda locativa es sostenida".
En ese aspecto, destaca a Almagro, Palermo Viejo, Chacarita, Colegiales o incluso algunas áreas de Villa Crespo y Paternal, según producto y microubicación.
Braña suma otro dato y es que en barrios de zona sur como Villa Lugano, la renta puede llegar a un 8%. Si se compara con Palermo, el barrio de mayor demanda, "valor del inmueble también es mayor y la renta cae a la mitad".
La evolución de los alquileres desde el DNU que desreguló los contratos
Según datos aportados por el Braña, desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023 en diciembre de 2023, la oferta de departamentos en alquiler tradicional se incrementó en un 147,53%, reflejando un fuerte regreso de propiedades a este segmento del mercado.
En paralelo, los valores también registraron una recuperación. "Hoy el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes ronda los $790.801 mensuales y la rentabilidad anual se ubica cerca del 6,34%, bastante por encima de los niveles que se observaban en 2022 y 2023", explica el especialista inmobiliario Bryn.
El especialista afirma de modo contundente que hoy, en CABA, para alguien que compra hoy un departamento como inversión, la mejor estrategia "es priorizar el tradicional" que aporta estabilidad, bajo esfuerzo operativo y renta razonable".
De modo similar, para Rizzo, sin dudas, hoy conviene priorizar una estrategia flexible. "Es decir, comprar una unidad que pueda funcionar muy bien en alquiler amoblado a mediano plazo, pero que también tenga salida en alquiler tradicional si cambia el contexto. También es clave buscar propiedades que no tengan expensas muy altas ya que ese costo es difícil de trasladar".
El alquiler tradicional se consolida como el modelo de negocio mejor rentado gracias al reacomodamiento de precios que hubo luego de la normativa vigente. Hacia adelante, se espera que el mercado mantenga esa tendencia pero con una oferta más ordenada. El temporario también lo es pero se volvió cada vez más selectivo funcionando muy bien en los mejores barrios y con una muy buena gestión.