En qué valor arrancan las cuotas de créditos hipotecarios y a cuánto suben en 6 meses

Desde el regreso del crédito hipotecario en UVA (desde mayo de 2024), el mercado inmobiliario volvió a moverse con mayor volumen y expectativas. En 2025, con más de 44.000 préstamos otorgados según datos de la Fundación Tejido Urbano, el financiamiento recuperó protagonismo tras años de parálisis.

En paralelo, el Banco Central registró 17 meses consecutivos de crecimiento del crédito, con una expansión mensual del 5,3% a precios constantes. Sin embargo, el escenario actual presenta matices: tasas en alza, mayor dispersión entre bancos y una inflación que sigue condicionando la evolución de las cuotas.

En este contexto, tomar como referencia una propiedad de u$s100.000 con financiamiento del 75% a 20 años permite dimensionar con precisión cuánto cuesta hoy acceder y cómo impacta el ajuste por UVA en el corto plazo.

Para este ejercicio, iProfesional tomó una inflación promedio proyectada del 2,5% mensual y estimó la evolución de la cuota durante los próximos seis meses. Se estima que los tomadores de préstamos hipotecarios desde esta fecha y al cabo de 6 meses tendrán un incremento del 15%.

Cuánto se paga al inicio

Las diferencias entre bancos resultan determinantes desde el arranque. Para ese mismo crédito, las cuotas iniciales de las entidades con tasas más competitivas se ubican en los siguientes niveles (a contiuación los que tiene tasas entre 6% y 8%):

• Banco Nación: $771.392.
• ICBC: $827.573.
• BBVA: $866.127.

La brecha frente a bancos con tasas más elevadas supera con facilidad el millón de pesos mensuales en escenarios comparables, lo que transforma a la cuota inicial en el principal filtro de acceso.

Cómo aumentarán en seis meses

Al tratarse de préstamos UVA, la cuota evoluciona según la inflación. Con un supuesto de suba mensual del 2,5%, el incremento acumulado en seis meses ronda el 15%.

Bajo ese escenario (siempre proyectado estimativamente):

• Nación: pasa de $771.392 a aproximadamente $894.000.
• ICBC: de $827.573 a cerca de $960.000.
• BBVA: de $866.127 a alrededor de $1.004.000.

El ajuste no resulta menor: en apenas medio año, la cuota suma entre $120.000 y $140.000 adicionales. Este comportamiento explica por qué el análisis no puede limitarse a la foto inicial y supone que el tomador o la familia logren compensar ese incremento con subas de ingresos en línea con la inflación.

Las primeras cuotas, banco por banco

En un escenario de crédito por u$s100.000, con financiamiento del 75% y plazo a 20 años, las diferencias entre entidades resultan determinantes desde el inicio. Aun sin considerar el ajuste por UVA, la brecha entre la opción más barata y la más cara supera ampliamente el millón de pesos mensuales.

Sobre esa base, el relevamiento de primeras cuotas en pesos muestra el siguiente mapa:

• Hipotecario: $1.332.790.
• Ciudad: $1.035.526.
• Supervielle: $1.418.939.
• ICBC: $827.653.
• Brubank: $1.188.171.
• Nación: $776.653.
• Santander: $1.007.417.
• Macro: $1.418.939.
• BBVA: $866.127.
• Galicia: $1.418.939.
• Patagonia: $1.340.553.
• Credicoop: $1.225.674.
• Banco del Sol: $972.749.
• Comafi: $1.078.292.

La dispersión responde al nivel de tasas, a la estrategia comercial de cada entidad y al contexto de liquidez. El Banco Nación se mantiene como referencia del sistema (mantiene el 6% para quienes perciben sus sueldos en la entidad), mientras que varias entidades privadas operan en niveles considerablemente más altos.

Qué hay detrás de las tasas

Andrés Salinas, economista y docente de la Universidad de La Matanza, pone el foco en la lógica del sistema financiero. "A pesar de la suba de tasas del Nación, sigue siendo la referencia más baja. La diferencia con bancos que cobran 15% de TNA puede superar el millón de pesos en la cuota. Es difícil justificar pagar el doble cuando existe esa brecha", planteó.

En la misma línea, Salinas remarcó que el comportamiento de la demanda influye directamente en los costos: "Si los bancos ven que los créditos se colocan igual, aun con tasas elevadas, el incentivo a bajarlas es bajo. El negocio debe cerrar".

El análisis se completa con un dato técnico clave: todos los créditos UVA operan con sistema de amortización francesa. Esto implica que en los primeros años la mayor parte de la cuota corresponde a intereses, mientras que el capital se reduce lentamente.

Un mercado que busca sostenerse

Desde la Fundación Tejido Urbano, su director ejecutivo, Fernando Álvarez de Celis, observó un mercado que intenta consolidarse tras el rebote de 2025. El volumen de escrituras con hipoteca creció con fuerza, tanto en Ciudad como en Provincia, aunque el desafío actual pasa por sostener ese ritmo con tasas más altas.

La mejora del crédito permitió que más familias accedan a la vivienda, pero el nuevo escenario exige mayor cautela. "La relación cuota-ingreso y la evolución de los salarios frente a la inflación pasan a ser variables centrales", acotó Álvarez de Celis.

La mirada macro

Federico González Rouco, economista experto en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, introdujo una lectura estructural. "El crédito UVA funciona y tiene baja morosidad, en torno al 1%. El problema es que el contexto cambió. Las tasas subieron y eso enfría la demanda", analizó.

El especialista remarcó que el mejor escenario para 2026 es igualar el nivel del año anterior. El impulso inicial respondió a un punto de partida muy bajo, tras varios años sin crédito hipotecario activo. "Lo bueno es que ahora varios bancos como el ICBC, Ciudad, Santander, BBVA bajaron las tasas a menos de 9%, ese es buen mensaje hacia el sector", agregó González Rouco.

También advierte sobre el umbral de tasas: "Por debajo del 6% el crédito resulta atractivo. A medida que se acerca al 12%, se vuelve difícil de sostener para la mayoría de los ingresos".

Qué mirar antes de decidir

En este contexto, el análisis del crédito requiere una evaluación más amplia que la cuota inicial. Entre los factores clave aparecen:

• Tasa real y no solo la promocional.
• Costo financiero total (CFT).
• Relación cuota-ingreso.
• Evolución esperada de los ingresos.
• Condiciones de precancelación.

El ajuste por UVA introduce una variable dinámica que obliga a proyectar escenarios. Con inflación moderada, el sistema resulta más previsible. Con aceleración de precios, el peso de la cuota crece sobre el ingreso disponible.

Una decisión que no termina en la primera cuota

El crédito hipotecario vuelve a ocupar un rol central en el mercado inmobiliario. La cuota inicial define el acceso, pero no garantiza sostenibilidad.

En un escenario de inflación del 2,5% mensual, la suba cercana al 16% en seis meses obliga a proyectar. González Rouco concluyó que el crédito resulta viable cuando se ajusta al ingreso real del hogar y no solo a la cuota de inicio, porque la dinámica inflacionaria termina de definir el costo efectivo en el tiempo.