Crédito hipotecario: qué bancos bajaron las tasas de interés y qué oportunidades hay para compradores

El mercado inmobiliario porteño comenzó 2026 con una caída en la actividad, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. En enero se registraron 3.423 escrituras de compraventa, un 6,1% menos que en el mismo mes de 2025, interrumpiendo la racha de crecimiento de 2024-2025. De ese total, 765 operaciones se realizaron mediante créditos hipotecarios (22 %), con una disminución interanual del 19%. No obstante, la expectativa del sector empezó a cobrar nuevo aliento tras la reducción de tasas de interés anunciada por varios bancos, que se sumaron a medidas similares ya adoptadas anteriormente.

Tras un 2025 con fuertes aumentos en el financiamiento —con varias entidades superando el 10% anual debido a la escasez de fondeo y la incertidumbre electoral—, los intereses comienzan a descender. "En una macroeconomía que muestra señales de estabilización y una inflación en descenso, las entidades bancarias relajaron algunas condiciones crediticias", explica el consultor financiero para desarrolladoras inmobiliarias Santiago Vitali.

Bancos relanzan créditos más accesibles y amplían el acceso a la vivienda

Aunque el segmento hipotecario UVA atraviesa un período de intensa competencia, las recientes bajas de tasa "responden más a estrategias comerciales que a una reducción real del costo del dinero", asevera el experto. El verdadero desafío, según explica, será determinar si los bancos pueden sostener estas condiciones en el tiempo.

En este contexto, Alejandro Moretti, titular de Nuevo Siglo Propiedades y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario, destaca que los bancos valoran "la posibilidad de relanzar créditos hipotecarios a tasas más accesibles que a fines de 2025, porque la tasa de interés sigue siendo clave para gestionar el riesgo de cualquier inversión". 

Porque cuando las tasas disminuyen, "la cuota del crédito también baja, lo que permite que más familias puedan acceder a un préstamo", afirma Marta Liotto, presidenta del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA). Si esta tendencia se mantiene, agrega, "el mercado podría empezar a moverse más".

Crédito hipotecario: qué bancos bajaron las tasas y qué oportunidades abre para compradores

Recientemente, el Gobierno porteño lanzó, a través del Banco Ciudad, una nueva línea de créditos hipotecarios UVA para la compra de la primera vivienda, con tasas que arrancan en 7,5%, gracias a un subsidio de 2 puntos financiado por la Ciudad. Pero en las últimas semanas fueron varias las entidades privadas que aplicaron reducciones.

1. BBVA: se posiciona como pionero al aplicar una significativa reducción de la tasa, que pasó del 10,5% al 7,5% para clientes que cobran su salario en el banco.
2. Santander: se sumó a las reducciones y bajó la tasa del 15% al 9,5% para quienes cobran su salario en la entidad. En adición, la hipoteca también sufrió ajustes: el financiamiento máximo baja del 80% al 70% y el plazo se acorta de 30 a 20 años.
3. ICBC: segunda reducción consecutiva (primero del 14% al 12%), ahora la tasa baja del 11% al 10,5% para clientes que cobran su sueldo en el banco.
4. Banco Patagonia: anunció una reducción de tasa en créditos UVA del 14% al 12,5%.

Estas tasas más bajas facilitan el acceso al crédito, pero también dependen de otros factores, como el scoring. Según Daniel Zampone, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, "una tasa razonable debería ubicarse entre el 5% y el 7%, con un scoring de entre 400 y 500 puntos", aunque hoy la mayoría de los bancos exige valores superiores, "que rondan el 11% y el 12%, lo que encarece el acceso al financiamiento", explica.

En este marco, el directivo reveló que autoridades de la CAI se reunieron hace menos de un mes con directivos del Banco Nación para analizar el acceso al crédito. Desde la entidad indicaron que actualmente otorgan cerca del 94% de los préstamos, con tasas de entre 6% y 7%, pero requieren un scoring cercano a 900 puntos.

Como explica Zampone, este debería situarse entre 400 y 500 para facilitar el acceso a más personas; sin embargo, "el banco aclaró que no puede reducirlo hasta que otras entidades se sumen al sistema, ya que eso podría generar una sobredemanda difícil de sostener".

Cómo afecta al financiamiento y el acceso al crédito

La tasa de interés impacta directamente en el monto de la cuota, el ingreso necesario para calificar y el plazo de un crédito hipotecario. Las diferencias entre bancos suelen ser más determinantes que los gastos asociados al préstamo, por lo que es fundamental comparar la Tasa Efectiva Anual (TEA), que refleja el costo total real, y no solo la tasa nominal publicada.

Por ejemplo, "para una propiedad de 100.000 dólares financiada al 75% a 20 años, en el Banco Nación la cuota ronda los 820.000 pesos, mientras que en el banco más caro supera el millón y medio", aclara Vitali. En la práctica, cada mes de cuota en la entidad más cara equivale a casi dos meses en el Nación.

En definitiva, la tasa de interés determina quién puede acceder a un crédito hipotecario: a mayor tasa, la cuota aumenta, se exige un ingreso más alto y el plazo máximo se reduce para mantener la cuota dentro del 25-30 % del ingreso familiar, el límite habitual de los bancos.

"Un solo punto de aumento en la tasa puede dejar a miles de personas fuera del crédito", advierte Moretti. En cambio, cuando las tasas bajan, "más familias pueden acercarse al sueño de la casa propia y encontrar préstamos a 20 o 30 años, lo que reduce la cuota inicial", señala Liotto.

Tasas a la baja, precios al alza: qué esperar del valor de las propiedades

Desde principios de 2025, los precios de las propiedades se mantienen en una meseta, con un stock de inmuebles en venta relativamente alto respecto a las operaciones concretadas. "Si la oferta disminuye, podríamos ver aumentos de entre 5% y 10% hacia fines de este año, según la tipología y ubicación de la propiedad", señala Moretti.

Aunque los precios aún no alcanzan los niveles de 2019, muchos analistas consideran que el mercado sigue ofreciendo oportunidades. "Se espera que la demanda alcance un pico hacia mitad de año, impulsada por el crédito, la estabilidad cambiaria y un contexto más previsible", añade Zampone.

La baja de tasas aumenta la capacidad de compra de los potenciales compradores, con cuotas iniciales más accesibles, lo que genera mayor demanda sobre un stock que no crece al mismo ritmo. Esta mayor actividad del mercado podría impulsar los precios en 2026.

Según Vitali, los valores en dólares ya muestran tendencia alcista desde 2024 en los segmentos más demandados, y una baja sostenida de tasas podría acelerar este proceso. "Quien espere que los precios bajen para comprar, probablemente esté mirando en la dirección equivocada", concluye.