Dos bancos desafían la tendencia y ofrecen créditos hipotecarios sin UVA: cuánto hay que ganar para obtenerlos

Dos bancos argentinos decidieron nadar contra la corriente del mercado financiero. Mientras la mayoría de las entidades sigue apostando a los créditos hipotecarios indexados por UVA, el Banco Provincia y el Credicoop relanzaron líneas tradicionales en pesos, sin ajuste por inflación.

La decisión marca un punto de inflexión. Muchos tomadores prefieren esta modalidad por su previsibilidad, aunque las tasas de interés resultan considerablemente más altas que las líneas UVA.

El contexto del mercado inmobiliario muestra que un departamento promedio de un ambiente y 40 metros cuadrados cotiza alrededor de u$s100.000 en la Ciudad de Buenos Aires. Ese valor equivale a unos $150 M al tipo de cambio actual.

Ambas entidades presentan sus líneas como un retorno a "la hipoteca de siempre", con cuotas fijas en pesos que no se ajustan mes a mes por inflación. La contrapartida: los ingresos requeridos para acceder son significativamente más elevados.

Banco Provincia: financiación de hasta $357 millones sin indexar

La línea "Provincia Vivienda" permite solicitar hasta $357.500.000, equivalente a u$s250.000 al tipo de cambio de referencia del banco ($1.430 por dólar al 27 de febrero de 2026).

Por cada $100.000 solicitados a 20 años, la cuota inicial es de $2.849,50. Quien tome $1 M paga cerca de $28.495 al mes. Quien tome $4 M, alrededor de $114.000 mensuales.

La tasa nominal anual vencida es variable y actualmente se ubica en 33,44%. El costo financiero total efectivo anual (CFTEA) alcanza el 39,17%.

El cálculo se realiza sobre la tasa promedio de encaje de plazo fijo a 30 días más 4 puntos porcentuales, con un piso del 12,50% y un techo del 36%.

El banco establece una relación cuota-ingre

so del 40%. Esto significa que la cuota mensual no puede superar ese porcentaje del salario neto del solicitante.

Para comprar un inmueble de $150 M financiando $120 M (el 80% del valor), la cuota inicial rondaría los $3.419.400. Para que eso represente el 40% del ingreso, el tomador necesitaría acreditar un sueldo de aproximadamente $8.548.500 mensuales. El anticipo mínimo a tener ahorrado sería de $30 M.

El Provincia financia hasta el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación del inmueble. El plazo máximo es de 240 cuotas mensuales (20 años) con sistema de amortización francés.

Los destinos habilitados incluyen compra, construcción, ampliación, refacción o terminación de vivienda. La línea está abierta tanto a clientes que acreditan haberes en la entidad como al público en general, incluyendo jubilados, pensionados y trabajadores independientes.

Entre los gastos que corre por cuenta del banco figuran el seguro de vida, los honorarios notariales de hipoteca, la tasa de inscripción y las minutas correspondientes. El seguro de incendio, en cambio, está a cargo del tomador y se abona con pago anual adelantado.

Banco Credicoop: requisitos más estrictos pero mayor protección

El Credicoop ofrece créditos hipotecarios para comprar una vivienda familiar de uso permanente o no permanente, en hasta 20 años de plazo. El monto máximo en pesos es de $200 M, equivalente a unos u$s140.000 al tipo de cambio actual.

La tasa es variable y se actualiza cada cuatro meses. Se aplica la tasa Badlar de bancos privados más 4 puntos básicos.

Para las cuotas de marzo a junio de 2026, la tasa nominal anual vigente es del 38,41%. Esta tasa resulta casi 5 puntos porcentuales más alta que la del Banco Provincia.

La diferencia clave está en la relación cuota-ingreso. En el Credicoop, la cuota no puede superar el 25% de los ingresos netos del solicitante. En su caso, también se suman los ingresos del conviviente o cónyuge, quien deberá constituirse en codeudor del crédito.

Este requisito es más estricto pero tiene una lógica protectora: limita el esfuerzo financiero mensual del tomador y reduce el riesgo de sobreendeudamiento.

Para comprar un inmueble de $150 M con este banco financiando $105 M (el 70% del valor para primera vivienda), la cuota inicial rondaría los $3.600.000 a tasa del 38,41% a 20 años. El solicitante o el grupo familiar necesitaría acreditar ingresos de al menos $14.400.000 mensuales netos. El anticipo mínimo a tener ahorrado sería de $45 M.

El banco financia hasta el 70% del valor de tasación para primera vivienda y el 50% para segunda vivienda. No se financia la adquisición de lotes o terrenos.

En cuanto al destino, el crédito puede utilizarse para adquisición, construcción, ampliación o mejora de vivienda de uso familiar y ocupación permanente, o segunda vivienda.

La comparación con UVA que cambia todo el análisis

La pregunta central es si un crédito a tasa variable del 38-39% anual resulta conveniente frente a uno UVA que arranca en tasas del 6% al 15% nominal anual, aunque ajusta capital por inflación.

Mientras el Provincia y el Credicoop apuestan al peso sin indexar, los grandes jugadores del mercado hipotecario siguen operando con UVA. El Banco Nación y el Banco Ciudad son hoy las dos referencias más consultadas. Sus cuotas iniciales son considerablemente más bajas, aunque el capital se ajusta mensualmente por inflación.

El BNA es hoy el mayor prestamista hipotecario del país, con el 76% del mercado. Para adquisición de vivienda única y de ocupación permanente, la tasa es del 6% TNA fija en UVA, con un plazo de hasta 30 años. Financia hasta el 75% del valor del inmueble.

Para una propiedad de $150 M, el crédito alcanzaría los $112.500.000, con un anticipo mínimo de $37.500.000. La cuota inicial se ubicaría en torno a los $607.500 mensuales.

Con una relación cuota-ingreso del 25%, el ingreso mínimo requerido sería de $2.430.000 al mes: cuatro veces menos que en el Credicoop sin UVA y 3,5 veces menos que en el Banco Provincia.

La contrapartida es que ese capital de $112.500.000 se indexa por CER (inflación) todos los meses. Si la inflación anual es del 30%, el saldo de deuda crece en esa proporción, aunque los salarios también suelen acompañar.

El BNA ofrece una opción de tope de cuota por CVS (Coeficiente de Variación Salarial), que limita el incremento mensual de la cuota al ritmo de los salarios, aunque en ese caso el plazo puede extenderse.

ICBC: la alternativa privada más competitiva en UVA

El ICBC ofrece una de las líneas UVA más competitivas del sector privado, con un monto máximo de $360 M para vivienda permanente.

La tasa de la cartera general es del 9,9% TNA fija + UVA. Quienes acrediten su sueldo en el banco acceden a una tasa preferencial del 6,9% TNA + UVA.

Los créditos permiten financiar hasta el 80% del valor de la propiedad, con plazos de hasta 240 meses, destinados a la adquisición de vivienda principal. Adicionalmente, se contemplan destinos como refacción y ampliación.

Se puede sumar cónyuge, conviviente o familiar directo (padre/madre) como codeudor. La edad máxima en la última cuota es de 75 años.

Qué conviene según tu perfil de riesgo y capacidad de ahorro

Los créditos sin UVA tienen un atractivo concreto: el capital no se ajusta por inflación. En un contexto donde la inflación baja pero sigue siendo elevada, el tomador que elija esta modalidad apuesta a que la inflación caerá por debajo de la tasa de interés variable.

También puede simplemente preferir no depender de que eso ocurra. La certeza de que la deuda no crecerá mes a mes tiene un valor psicológico y financiero importante para muchos ahorristas.

Pero la realidad de los números es clara: UVA mejora drásticamente la cuota inicial y los ingresos requeridos para acceder. Un crédito en el BNA exige un sueldo de $2,4 M para comprar una propiedad de $150 M. En el Credicoop sin UVA, ese mismo inmueble requiere ingresos de $14,4 M mensuales.

La diferencia es tan marcada que muchos potenciales compradores quedan directamente excluidos de las líneas tradicionales. El riesgo de indexación por inflación resulta, para ellos, un riesgo asumible frente a la imposibilidad de acceder.

Quienes tienen ingresos suficientes y prefieren certezas, en cambio, encuentran en estas líneas sin UVA una oportunidad para financiarse sin depender de la evolución de la inflación ni del CER.