En qué barrios es más fácil negociar precio de un departamento y en cuáles se achica el margen
En el primer trimestre del 2026, tradicionalmente un mes complejo para el mercado inmobiliario, los precios de los departamentos continúan con un ajuste moderado, aunque la negociación sigue siendo clave en ciertos barrios. Esta moderación se explica por la desaceleración del crédito hipotecario —en enero de este año se registraron 3.423 escrituras en CABA, un 6% menos que en el mismo período de 2025— y por un contexto económico que mantiene cautelosos a compradores y vendedores.
Además, la oferta se mantiene elevada: "Más de 113.000 propiedades en venta ( 8,5% interanual), lo que genera una fuerte competencia", señala el analista de Zipcode, Daniel Bryn. En sus palabras, el mercado se mueve, pero, sin dudas, "no convalida subas agresivas".
Qué departamentos ajustan más sus precios y con qué margen se negocian en CABA
Así las cosas, el mercado de propiedades de la Ciudad de Buenos Aires dio un giro en 2025: el valor promedio del m2 pasó de u$s2.029 (2024) a u$s2.178, lo que representa un aumento interanual del 7,3%. Sin embargo, en los primeros meses de 2026 se registró una leve corrección: los departamentos usados de 1 a 3 ambientes se vendieron en promedio a u$s2.111 por m² en febrero, frente a u$s2.146 en enero. Esto refleja un mercado prácticamente estático, con una suba interanual de apenas 0,57%, según el índice de operaciones concretadas —no valores de publicación— elaborado por la Universidad del CEMA, RE/MAX Argentina y Reporte Inmobiliario.
Si se analizan por tipo de unidad, se confirma que la recuperación —aunque aún 3,3% por debajo del récord histórico de enero de 2020— avanza de manera paulatina, con ajustes puntuales desde finales del año pasado. En febrero, los precios promedio retrocedieron frente a enero. En el caso de los departamentos más grandes, con un valor más alto, "estas unidades presentan precios moderados y una demanda más selectiva, lo que permite un margen de negociación algo mayor", explica Sebastián Sosa, presidente de REMAX Argentina & Uruguay.
Al desglosar por segmentos:
De esta manera, algunas unidades muestran ajustes más marcados, como las que tienen más de 50 años (que representan más del 20% del stock) e inmuebles con distribución deficiente, poca luz o ubicación poco atractiva. En propiedades mal posicionadas, de hecho, "la negociación puede superar el 10%–15% sin problema", revela Bryn.
Otro de los datos más destacados de este último índice inmobiliario es la disminución de la brecha entre el precio publicado y el precio de cierre. En los últimos seis meses, el volumen de departamentos vendidos con ajustes a la baja aumentó ligeramente, lo que representa el 25% del total en febrero.
En tanto en 2025 los precios finales de venta solían quedar cerca del 5% por debajo de los valores publicados, en el segundo mes de 2026, esta diferencia se redujo a 4,43%, apenas por encima del 5,14% registrado en enero. Al examinar la evolución interanual del valor por metro cuadrado, los cambios han sido graduales y sin grandes variaciones:
- Diciembre: -4,92 (u$s2.178)
- Noviembre: -4,62â¯% (u$s2.165)
- Octubre: -4,61â¯% (u$s2.120)
- Septiembre: -4,53â¯% (u$s2.105)
- Agosto: -4,48â¯% (u$s2.155)
- Julio: -4,48â¯% (u$s2.131)
- Junio: -4,38â¯% (u$s2.141)
- Mayo: -4,44â¯% (u$s2.161)
- Abril: -4,29â¯% (u$s2.078)
- Marzo: -4,64â¯% (u$s2.079)
- Febrero: -4,18â¯% (u$s2.099)
Los barrios donde las propiedades permiten mayores "rebajas"
En el último trimestre de 2024, la proporción de barrios con subas mensuales se redujo a entre 63% y 67%. A comienzos de 2025, la tendencia se revirtió y volvió a tocar el 90%. Desde ese momento, según Zonaprop, el ritmo se desaceleró de manera sostenida, y en febrero de 2026 apenas el 60% de los barrios mostraba incrementos mensuales en los precios.
En las zonas con mayor demanda, especialmente en el corredor norte, la negociación tiende a ser más baja, coincidiendo con la reducción general de la brecha al 4%–5%. Por el contrario, en áreas con mayor oferta o menor dinamismo, la negociación puede ser más amplia, aunque siempre dentro de un contexto mucho más acotado que en años anteriores.
Así las cosas, en los barrios más demandados de CABA hoy se aprecia una clara estabilización de precios, con leves variaciones según el segmento. "Palermo, Belgrano y Recoleta continúan liderando la demanda, con valores que se sostienen en propiedades bien ubicadas. En zonas como Caballito o Villa Urquiza también se aprecia buen dinamismo, con precios que encuentran rápidamente un punto de equilibrio cuando la propiedad está correctamente valuada", sostiene Sosa.
La tendencia es desigual, ya que los valores muestran dispersión según la zona. Los aumentos más destacados se registran en Agronomía ( 7,9%), Liniers ( 6,3%) y Belgrano ( 5,1%). Mientras tanto, Constitución y La Boca presentan ajustes a la baja. En concreto, según el informe del especialista de Zipcode realizado para iProfesional:
Mayor margen de negociación (barrios con menor demanda o sobreoferta):
- Constitución (-2,8%)
- La Boca (-1,6%)
- Sectores del sur de la ciudad
Menor margen de negociación:
- Corredor norte: Belgrano, Núñez, Palermo
- Barrios con obra nueva y demanda sostenida
En definitiva, el mercado de departamentos en CABA sigue mostrando diferencias: algunas unidades se negocian con mayor "facilidad", mientras otras mantienen firme su valor. Tipo de propiedad y ubicación marcan la pauta, y demuestran que, incluso en tiempos estables, hay margen para mover ficha.