Barrios cerrados para clase media: en qué countries se consiguen lotes baratos desde u$s15.000

Mientras que en los barrios cerrados más exclusivos de Nordelta un lote frente al agua puede superar los u$s800.000, en la zona norte del GBA sur aparecen en paralelo opciones mucho más accesibles para quienes buscan ingresar o invertir en el mercado inmobiliario. Entre Tigre y Escobar se desarrollan y se consolidan emprendimientos con infraestructura funcional, amenities que van de lo básico a lo más completo, y expensas moderadas. Los terrenos, en su mayoría de entre 500 y 800 m2 —aunque con algunas excepciones menores—, tienen precios que parten de los 15.000 dólares.

Estas oportunidades "se encuentran en nuevos emprendimientos, sectores menos demandados dentro de los barrios, lotes perimetrales o proyectos con servicios correctos, pero sin excesos", comenta Enrique Caubarrere, director de la sucursal Tigre-escobar de Toribio Achával.

El atractivo de estos terrenos se concentra en tres perfiles: "Familias de clase media y media aspiracional que buscan ingresar al formato de barrio cerrado, compradores finales que priorizan seguridad y espacios verdes, aunque no planeen construir de inmediato, y pequeños inversores o ahorristas que buscan terrenos accesibles en corredores con potencial de desarrollo futuro", segmenta el especialista.

La lógica se da la siguiente manera: "Muchos salen de su departamento pensando que podrían venderlo, con valores que rondan los 100 o 120 mil dólares, comprar un terreno por unos 20 mil y construir su propia casa", detalla Federico Vinelli, gerente de la oficina de Vinelli Inmobiliaria en ese corredor de Buenos Aires. 

De esta manera, pueden empezar a edificar una vivienda con un costo aproximado de 80 mil dólares, de modo que, sumando el lote, "la inversión total ronda los 100 o 120 mil dólares, es decir, un valor similar al del departamento que vendieron", completa.

En definitiva, con los precios de los terrenos mostrando una tendencia a la baja —acercándose a un equilibrio más natural entre oferta y demanda— y un stock en aumento, similar a los niveles previos a la pandemia, estos se comportan muchas veces como un pasivo: si no se construye, generan gastos en expensas, impuestos y servicios, y no pueden alquilarse como un departamento.

Ante esta carga, numerosos propietarios optan por vender, lo que aumenta la oferta. Además, los elevados costos de construcción y la actividad edificatoria limitada contribuyen a la caída de los valores de estos lotes.

Barrios cerrados con lotes desde u$s15.000: dónde encontrar oportunidades

Según datos brindados por inmobiliarias que operan en la zona, dentro de las opciones disponibles más demandadas, San Sebastián (Loma Verde/ Escobar) se destaca como una buena alternativa no solo por su valor, sino también por las facilidades de pago. Ubicada en el límite entre Pilar y Escobar, esta urbanización agrupa 13 barrios cerrados sobre 1.110 hectáreas conectados por un boulevard central.

Los terrenos, de entre 500 y 900 m2, aproximadamente, se ofrecen entre u$s22.000–u$s25.000, con opciones de financiación privada, pagos en 12 cuotas, anticipos o incluso permutas como parte del acuerdo. Con expensas que oscilan entre $400.000 y $550.000 mensuales, el barrio incluye lagunas, una cancha de golf y más de 100 hectáreas dedicadas a deportes, con zona hípica y actividades náuticas incluidas. También ofrece seguridad las 24 horas y un club house completamente equipado.

En este segmento —aunque con valores un tanto superiores— también se encuentra El Cantón, en Maschwitz, que reúne cuatro barrios de viviendas, cada uno con su propio club house, y ofrece servicios de primer nivel. Entre sus principales atractivos se incluyen una cancha de golf profesional con restaurante, canchas de fútbol de 5, 7 y 11, tenis, vóley, pileta de natación, escuelas deportivas para niños y un sistema de seguridad reconocido en la zona. Los lotes perimetrales promedian 800 m2 y se venden desde aproximadamente en u$s30.000, con expensas similares a las de su predecesor.

Otro caso similar es El Naudir, en El Cazador, Escobar, con terrenos que promedian 850 m2. Aproximadamente el 60% tiene acceso directo a lagunas internas y amarras propias, mientras que el 40% restante corresponde a lotes internos.

El desarrollo combina servicios de primer nivel: acceso al río Luján, club house, SUM, dormies, restaurante, piscina, playas de arena, seguridad privada y un completo sector deportivo con tres canchas de tenis y una de fútbol, además de áreas de juegos infantiles y un sector comercial.

Los lotes perimetrales parten desde u$s15.000, mientras que los internos promedian u$s25.000, con expensas cercanas a $700.000 que incluyen servicios de AySA e ARBA.

Entre los barrios que combinan tamaño y servicios, se destaca Manuel Belgrano, un barrio club en Ingeniero Maschwitz, en el kilómetro 43,5 del Ramal Escobar de la Panamericana, con terrenos de aproximadamente 700 m2 desde el mismo valor. Frente al barrio, que cuenta con pileta, SUM, dos canchas de tenis, juegos para niños, club house, gimnasio y vestuarios, se encuentra un área con completa infraestructura deportiva: tres canchas de rugby y una de hockey, a las que se accede mediante expensas que rondan los $850.000 mensuales.

Consejos para quien busca comprar un terreno hoy

La elección de un lote depende de si se trata de un consumidor final o de un inversor, pero existen factores que siempre conviene tener en cuenta. Según quienes conocen el mercado, los barrios cerrados ofrecen seguridad, por lo que los lotes perimetrales suelen ser menos aconsejables: aunque su precio inicial sea más bajo, podrían resultar más difíciles de vender a buen valor en el futuro.

Otros aspectos importantes a tener en cuenta:

• Calles cerradas o cul-de-sac: suelen ser más buscadas que los lotes sobre calles principales.
• Orientación: los terrenos con fondo norte suelen tener mayor demanda que los de fondo sur.
• Entorno: conviene evitar cercanía a plantas de tratamiento, garitas ruidosas o áreas de deporte que puedan generar molestias.

Además, conviene tener en cuenta estos consejos prácticos:

• Costo total de entrada: no sólo el valor del lote, sino también expensas, obra mínima inicial, honorarios e impuestos. Los costos de construcción actuales pueden afectar la conveniencia de la compra.
• Expensas sostenibles: un lote barato con expensas elevadas puede resultar más caro que uno ligeramente más caro en un barrio más austero.
• Documentación y situación legal: solicitar reglamento, estado de deuda, situación dominial, disponibilidad de servicios, cronograma de obras si el barrio no está consolidado y comparables de cierres reales, no sólo anuncios.
• Tiempos para construir: si se planea edificar a corto plazo, elegir barrios con escritura o posesión inmediata.

Tomar en cuenta estos puntos ayuda a que la compra sea más segura, rentable y con menor riesgo a futuro.