Qué pasó con el valor de las expensas en el arranque del 2026, tras el fuerte salto en la morosidad
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Las expensas en Argentina atravesaron un cambio radical en los primeros meses de 2026. La morosidad cayó a 8,23% en marzo, una cifra que marca un contraste violento con el año anterior. Durante 2025, los impagos oscilaron entre 11% y 30%, niveles que pusieron en jaque a los consorcios del país.
El último relevamiento de Octopus Proptech muestra que la cobrabilidad trepó a 91,3% en enero y se mantuvo en 89,6% durante febrero. Esto implica que la morosidad se ubicó en 8,7% y 10,4% respectivamente, tasas que el mercado considera normales después de enfrentar presiones excepcionales.
Esta recuperación responde a una mayor previsibilidad de costos y a la contención de ajustes abruptos, permitiendo que los administradores y propietarios recuperen capacidad de planificación ante un escenario de mayores certezas económicas.
El valor promedio de las expensas en edificios residenciales llegó a $259.718 en marzo. Esto representa una leve disminución del 0,24% respecto del mes anterior, un dato que refuerza la tendencia a la estabilización.
Los consorcios retornaron a tasas históricas consideradas normales. El ajuste fiscal de 2025 había generado una presión que derivó en mayor morosidad, pero el nuevo año trajo señales de alivio para administradores y propietarios por igual.
Qué conceptos pesan más en las expensas argentinas
La estructura de costos de los consorcios revela una dependencia marcada de rubros operativos inflexibles. Sueldos y cargas sociales explican el 29,66% del total, con un promedio de $63.528 mensuales. Este ítem es el de mayor peso y está atado a paritarias y ajustes laborales.
Según el desglose elaborado por Octopus Proptech, cuatro conceptos concentran más del 75% de los costos de los consorcios: sueldos, abonos de servicios, mantenimiento de partes comunes y servicios públicos, evidenciando una estructura altamente dependiente de ítems operativos difíciles de ajustar en el corto plazo.
El resto de los gastos se distribuye de la siguiente manera:
- Abonos de servicios: $43.405 (16,57%)
- Mantenimiento de partes comunes: $40.578 (15,62%)
- Servicios públicos: $34.030 (13,79%)
- Trabajos de reparación: $17.848
- Administración: $15.276
- Seguros: $7.498
- Otros rubros menores
Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech, señaló que "la leve baja mensual es un dato relevante, pero todavía se observa una estructura de costos muy concentrada en rubros estructurales como salarios, servicios y mantenimiento, que tienen ajustes periódicos y dependen de variables macroeconómicas".
Esta concentración explica por qué las expensas aumentaron 37,97% entre enero y diciembre de 2025, poco más de seis puntos por encima de la inflación acumulada para el mismo periodo, que fue del 31,5 por ciento.
Cuánto aumentaron las expensas en los primeros dos meses
El informe de Octopus Proptech permite reconstruir la relación directa entre el salto de expensas y el deterioro de cobrabilidad en los consorcios. A comienzos de 2025, cuando los costos se ajustaron con mayor velocidad, la morosidad llegó a superar el 30%, un nivel crítico que comprometió el funcionamiento de muchos edificios.
Sin embargo, a medida que los aumentos comenzaron a estabilizarse, los niveles de pago volvieron a normalizarse. En 2026, la morosidad ya se ubica cerca del 10%, una tasa que el mercado considera saludable para el funcionamiento de los consorcios residenciales.
En los primeros dos meses del 2026, el alza alcanza el 2,14%, frente a un IPC acumulado de 5,9%. Esto marca un cambio de tendencia respecto al año anterior, cuando las expensas corrieron por encima de la inflación oficial.
En cuanto al valor de las expensas, la dinámica acumulada muestra que, entre enero y diciembre de 2025, las expensas aumentaron un 37,97%, poco más de seis puntos por encima de la inflación acumulada para el mismo periodo, que fue del 31,5%.
En cambio, en lo que va de 2026, el alza alcanza el 2,14%, frente a un IPC acumulado de 5,9 por ciento.
La estabilización de rubros como servicios y salarios permitió que la cobrabilidad se recupere y que el mercado retome niveles considerados saludables, después de enfrentar presiones excepcionales durante el ajuste fiscal de 2025.
Los datos del primer trimestre confirman que los consorcios recuperaron capacidad de planificación. La morosidad en el pago de expensas regresó a niveles históricos normales, una señal de que la previsibilidad económica empieza a traducirse en mejoras concretas para administradores y propietarios de edificios residenciales en Argentina.