Bonificación del 40% sobre el Impuesto Inmobiliario en Buenos Aires: quiénes pueden acceder y cómo hacerlo

En la administración de un edificio, los gastos fijos tienen un peso determinante en el presupuesto mensual. La limpieza, el mantenimiento general y, especialmente, los salarios del personal explican gran parte de las expensas. En ese marco, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires aprobó en el marco del Paquete Fiscal 2026 una normativa que establece una bonificación del 40% sobre el Impuesto Inmobiliario para determinados inmuebles. El objetivo es incentivar la contratación directa de personal en consorcios de propiedad horizontal.

El beneficio alcanza exclusivamente al Impuesto Inmobiliario —que integra el ABL— y no a la totalidad de la boleta, ya que excluye las tasas por servicios. La medida fue incorporada mediante el artículo 415 bis del Código Fiscal a través de la Ley N° 6926, y está dirigida a consorcios que mantengan trabajadores en relación de dependencia, como encargados o personal de mantenimiento, en lugar de contratar servicios tercerizados.

Es que "el aumento de los costos laborales explica que muchos consorcios opten por empresas de limpieza o directamente prescindan de porterías tradicionales", señala el Dr. Osvaldo Loisi, fundador de la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal.

Menos expensas en CABA: quiénes se benefician con la bonificación del 40% del ABL

El acceso a la bonificación no es automático ni generalizado. Está limitado a inmuebles destinados a vivienda u oficinas y requiere contar con al menos un trabajador registrado bajo el régimen de propiedad horizontal.

La solicitud debe ser realizada por el administrador del consorcio a través de la plataforma TAD y debe renovarse cada cinco años. Además, el beneficio no se aplica sobre cada unidad funcional, sino sobre partidas específicas del ABL vinculadas a espacios comunes, por lo que es necesario contar con una referencia tributaria identificable.

El efecto del descuento sobre el gasto mensual depende de las características de cada consorcio:

• En aquellos con mayor superficie de áreas comunes o mayor valuación fiscal, la incidencia tiende a ser más significativa.
• En aquellos edificios que no cuentan con partidas identificadas dentro del ABL, el impacto de la bonificación tiende a ser acotado o directamente inexistente.

"El ABL incluye conceptos asociados a espacios como portería o cocheras, que se trasladan a las expensas", explica la contadora Elisabet Piacentini, titular del estudio que lleva su nombre y coordinadora de la Comisión Pyme del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de CABA.

En ese sentido, el ahorro se distribuye entre los copropietarios y su magnitud varía según cada caso. "En edificios que no cuentan con portería ni partidas comunes asociadas, el beneficio no genera impacto directo en las expensas", agrega la especialista

Desde otra perspectiva, el impacto suele ser mayor en consorcios con amenities, "ya que estos incrementan la valuación fiscal sobre la que se calcula el impuesto", señala Loisi. Las piletas, jardines u otras áreas comunes no generan partidas diferenciadas dentro del ABL, sino que se encuentran prorrateadas en la estructura general del edificio.

Otras bonificaciones disponibles para los consorcios 

Más allá de este esquema con descuentos para partidas de espacios comunes, el sistema del ABL contempla otros beneficios como el pago en término y la adhesión al débito automático.

En los casos en que los espacios comunes se abonan dentro de las expensas, estas ventajas pueden trasladarse a la administración del consorcio y también impactar en los propietarios de manera individual.

"También pueden extenderse a los propietarios de manera individual cuando mantienen sus obligaciones al día o utilizan débito automático, lo que genera reducciones adicionales sobre el impuesto", explica la contadora Elisabet Piacentini.

Cuáles son los principales gastos de los edificios 

El análisis de los gastos de los consorcios muestra una estructura relativamente estable, aunque con variaciones según el tamaño de los edificios. En marzo pasado, justamente fue el rubro de personal y sueldos el que concentró la mayor proporción del presupuesto, con un promedio del 33%, según un relevamiento de ConsorcioAbierto.

Sin embargo, su peso relativo disminuye a medida que aumenta la cantidad de unidades funcionales: "En edificios pequeños (hasta 50 UF) alcanza cerca del 35%, mientras que en los de mayor escala (más de 200 UF) baja a alrededor del 16%, reflejando el impacto de las economías de escala", explicó Albano Laiuppa, director de la plataforma.

En segundo lugar, se ubican los gastos operativos y de mantenimiento, que en promedio representaron en el tercer mes del año un 28%. A diferencia del rubro salarial, su incidencia crece con el tamaño del consorcio: parte de aproximadamente 26% en edificios pequeños y puede llegar a superar el 50% en los más grandes, impulsado por servicios como limpieza, seguridad y mantenimiento general.

Mientras que los servicios públicos ocuparon el tercer lugar, con una participación estable que oscila entre el 13% y el 15% del total. Este componente se mantiene relativamente constante independientemente de la escala del edificio, con una leve tendencia al alza en términos generales.

Por su parte, los gastos administrativos, bancarios e impositivos explican cerca del 14% del total. Este porcentaje tiende a reducirse en consorcios de mayor tamaño, donde puede ubicarse en torno al 8%, debido a la dilución de costos fijos como honorarios profesionales, seguros y gestiones bancarias. Finalmente, el ítem de mantenimiento extraordinario y obras representa entre el 6% y el 11% del total de erogaciones, con una leve baja a medida que crece la escala del edificio.