Suben los alquileres en CABA y mejora la rentabilidad: cuánto cuesta un dos ambientes y dónde conviene invertir
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El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) atraviesa una etapa de reacomodamiento con señales mixtas: mientras los precios de venta se estabilizan, los alquileres continúan en alza y la rentabilidad mejora. Así se desprende del último relevamiento del portal Zonaprop, que analizó la evolución del mercado durante abril.
Suben las escrituras en CABA, se recupera el crédito y el metro cuadrado se estabiliza
El valor medio del metro cuadrado para departamentos se ubica en 2.460 dólares. En lo que va de 2026, acumula una suba moderada del 0,4%, con un incremento interanual del 2,2%.
La reactivación también se refleja en la cantidad de operaciones. En marzo se concretaron 5.590 escrituras en la Ciudad, lo que implica un aumento del 18% respecto al mismo mes del año pasado y un nivel muy superior al piso registrado en 2020.
El crédito hipotecario vuelve a ganar terreno: el 15% de las operaciones se realizaron con financiamiento bancario, lejos del mínimo de 2024, cuando apenas representaban el 3%.
¿Cómo evoluciona el mercado inmobiliario en los barrios de la Ciudad?
La recuperación no es uniforme, pero alcanza a la mayoría de la Ciudad: el 83% de los barrios registró aumentos interanuales. Entre los que más subieron se destacan:
- Saavedra: +11,3%
- Villa Real: +7%
- Agronomía: +7%
En cuanto a precios:
- Un monoambiente ronda los 108.377 dólares
- Un dos ambientes se ubica en 130.295 dólares
- Un tres ambientes alcanza los 179.134 dólares
Cuánto cuesta una casa en la Ciudad
En el segmento de casas, el valor promedio se sitúa en 1.822 dólares por metro cuadrado.
- Casa de tres dormitorios: 303.649 dólares
- Casa de cuatro dormitorios: 483.236 dólares
Las diferencias por zona siguen siendo marcadas: el corredor norte concentra los valores más altos, con 2.879 dólares/m², mientras que el sur presenta los precios más bajos, con 843 dólares/m².
El costo de construcción presiona al mercado
Uno de los factores que condiciona al sector es el encarecimiento de construir. Medido en dólares, el costo subió 3,9% en abril y acumula un incremento del 13,6% en lo que va del año.
Desde fines de 2023, el aumento es aún más pronunciado y el índice se ubica muy por encima de su promedio histórico. Este escenario plantea desafíos para los desarrolladores, en un contexto donde la demanda muestra signos de recuperación.
Suben los alquileres en la Ciudad: cuánto cuesta hoy un dos ambientes
El mercado de alquileres continúa ajustándose. El valor medio de un departamento de dos ambientes se ubica en 834.178 pesos mensuales, con una suba del 2,4% en abril y un acumulado del 12,2% en 2026.
En términos interanuales, el incremento alcanza el 34%, por encima de la inflación y de los índices de actualización de contratos. Al mismo tiempo, la oferta creció con fuerza: aumentó 11,1% respecto al año pasado y se mantiene en niveles muy superiores a los mínimos registrados en 2023.
Entre los barrios más caros para alquilar se encuentran:
- Puerto Madero: 1.381.761 pesos mensuales
- Palermo: 930.009 pesos
- Núñez: 929.613 pesos
En contraste, Lugano aparece como la opción más económica, con un promedio de 668.209 pesos.
Mejora la rentabilidad y se acorta el plazo de recupero: dónde conviene invertir
La relación entre alquiler y precio de venta muestra una mejora significativa. La rentabilidad bruta anual se ubica en 5,83%, el nivel más alto en más de una década.
Esto implica que el tiempo necesario para recuperar la inversión se redujo a 17,2 años, un 10,3% menos que hace un año. Las zonas del sur y el oeste porteño se posicionan como las más atractivas para quienes buscan renta.
- Lugano lidera con 10,7% anual
- Parque Avellaneda alcanza 8,1%
- Nueva Pompeya llega a 8,0%
También se destacan San Cristóbal y Boedo, con retornos intermedios.
En cambio, los barrios con precios más altos —como Palermo, Núñez y Puerto Madero— ofrecen una rentabilidad menor, aunque siguen siendo demandados por su potencial de valorización.
Un mercado en transición
El panorama muestra un sector que comienza a dejar atrás la caída de años anteriores, con más operaciones, mayor oferta y mejores retornos. Sin embargo, la evolución del crédito, los costos de construcción y el poder adquisitivo seguirán siendo factores clave para definir su rumbo en los próximos meses.