Los únicos 3 barrios porteños donde poner en alquiler un departamento deja una rentabilidad mayor al 8%

Desde enero de 2025 la cantidad promedio de departamentos en alquiler en CABA publicados en Zonaprop es sostenida, colocándose en 14.000 unidades. Para tener una referencia de la importancia del número hay que recordar que en febrero de 2023 esa cifra era menor a 5.000.

En paralelo, la oferta de alquileres temporarios, bajó entre un 15% o 20%, porque se cobran en dólares y el dólar está muy bajo, es decir que no rinden, explica el bróker inmobiliario Sebastián Dbsie.

En este contexto, el segmento de alquileres a mediano y largo plazo comienza a mostrar signos de recomposición en su rentabilidad, alcanzando niveles razonables, aunque todavía se ubican por debajo de los promedios históricos del mercado.

De acuerdo a estimaciones del sector, hoy los inversores eligen el alquiler tradicional porque están percibiendo una rentabilidad bruta anual del 5% en dólares sin contemplar gastos de expensas, mantenimiento ni impuestos.

"En la práctica, el inversor inmobiliario en CABA no solo mira el flujo mensual, sino también la posible valorización del activo en el tiempo. Por eso, el negocio sigue siendo una combinación de renta más apreciación. Dicho simple: no es espectacular, pero vuelve a tener sentido dentro de una estrategia de largo plazo", cuenta a iProfesional Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario de Zipcode.

La diferencia: el barrio y el tipo de propiedad

De más está decir que si bien el porcentaje es un promedio de la Ciudad, también presenta mucha dispersión. En barrios premium como Palermo, Belgrano o Núñez la renta suele estar más cerca del 4%–5%, mientras que en zonas de ticket más bajo puede subir al 7%, 8% o incluso más, en algunos casos puntuales. También influye la tipología: los departamentos chicos, usados y bien ubicados tienden a rendir más que unidades grandes o a estrenar.

Por otro lado, cuando se trata de comprender si ese 5% es bueno o muy bajo, hay que mirar el contexto.

"Venimos de un período muy flojo entre 2020 y 2022 —en plena vigencia de la antigua ley de alquileres—, cuando la rentabilidad cayó a niveles de entre 2% y 3% anual. Desde ese piso, la recuperación es evidente", explica el especialista.

Sin embargo, al comparar los valores actuales con el promedio de la última década, todavía se ubican por debajo de lo que históricamente ofrecía el mercado. "En un escenario más equilibrado, CABA solía moverse en rentas brutas del 6% al 8% anual", agrega.

También propone ponerlo en perspectiva frente a otras alternativas: el dólar no genera ingresos y algunos instrumentos financieros pueden ofrecer mayores retornos, pero con más volatilidad. El especialista asegura que, en ese contexto, "el ladrillo se mantiene como una opción más estable, aunque con rendimientos más acotados", asegura.

La clave es el dólar barato

La composición de esa renta al 5% puede explicarse a través de varios factores. Por un lado, los alquileres registraron una fuerte suba en pesos en los últimos dos años, impulsados en gran parte por la desregulación del mercado, que permitió contratos más flexibles y ajustes más frecuentes. Por otro lado, los precios de venta en dólares se mantuvieron relativamente estables.

Esa diferencia entre ingresos en alza y valores de compra más contenidos es la que explica la mejora en la rentabilidad.

A esto se suma la segmentación por barrios: en zonas donde el ticket de entrada es más bajo, el alquiler representa una proporción mayor del valor de la propiedad, lo que se traduce en rendimientos más altos frente a los barrios premium, donde el costo de compra es más elevado y la renta, en términos relativos, menor.

"Mientras los alquileres en pesos siguen ajustando por inflación, el dólar planchado es un factor clave". Entonces, "cuando ese ingreso se convierte a dólares la rentabilidad mejora, el flujo crece en pesos, pero el valor del activo en dólares se mueve menos", señala Daniel Bryn.

Hoy se ve una diferencia muy marcada entre barrios. En zonas como Villa Lugano, La Boca o Parque Patricios, la rentabilidad es más alta porque el ticket de entrada es bajo y hay demanda sostenida de alquiler. En algunos casos, las rentas superan el 8% e incluso llegan a dos dígitos.

En zonas como Villa Lugano, La Boca o Parque Patricios, la rentabilidad es más alta porque el ticket de entrada es bajo

En el otro extremo, barrios como Puerto Madero, Palermo, Belgrano o Núñez tienen rentabilidades más bajas, en torno al 4%–5%. En estos casos, el inversor prioriza ubicación, liquidez y preservación de valor más que renta.

Barrios como Puerto Madero, Palermo, Belgrano o Núñez tienen rentabilidades más bajas, en torno al 4%–5%

¿En cuánto tiempo logra alquilarse un departamento?

Previo a la Ley de Alquileres, el proceso de alquilar una propiedad no demoraba más de un mes. Según explica Sebastián Dbsie, "en muchos casos, la demanda era tan alta que las inmobiliarias teníamos 'lista de espera', es decir que los inmuebles casi no llegaban a publicarse".

La oferta era muy escasa, la demanda era alta y los precios estaban caros.

Pero luego de la derogación de la Ley de Alquilares la dinámica cambió. "La cantidad de inmuebles ofertados en alquiler subió y los inquilinos ahora tienen más opciones. A raíz de esto el tiempo en el que se alquila un inmueble puede demorar entre uno y dos meses, incluso realizando alguna baja en el precio, algo que anteriormente era impensado", explica.

Vale decir que también tuvieron gravitación en el mercado de alquileres, la disponibilidad de créditos hipotecarios que provocaron que muchos inquilinos accedieran a la vivienda propia pagando una cuota apenas más alta que un alquiler.

Pero también hay que observar un dato no menor y es que hay un segmento de la población que tiene problemas para afrontar los gastos: "el costo alto que conlleva alquilar un departamento (entre el alquiler, expensas, servicios), hizo que muchos inquilinos cancelaran contratos vigentes y volvieran a vivir con sus padres o en lugares más remotos y económicos provocando una baja en la demanda y una extensión en el tiempo para lograr el alquiler de un inmueble", explica Dbsie.

Hoy, el sector siente que hay una sobreoferta y por eso se puede tardar hasta dos meses en alquilar un inmueble.

La rentabilidad en CABA está en recuperación, pero aún lejos de sus máximos históricos y ya no es automática: hoy depende de comprar bien, porque el mercado se volvió más selectivo y la diferencia entre una buena y mala inversión puede ser significativa.

En ese sentido, están ganando relevancia el barrio y la microzona, así como el tipo de propiedad: unidades chicas, bien ubicadas y fáciles de alquilar. Los especialistas creen que la dinámica puede seguir creciendo pero con un techo. Si aumentan fuerte los precios de las propiedades, algo que podría suceder con una alta disponibilidad de créditos, es probable que vuelva a comprimirse.